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微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
又到了楼市的关键点！
刚刚，央行发布了2024年12月末的金融数据，有一项指标非常值得警惕。
那就是M1增速。
9月末，M2同比增长6.8%。M1同比下降7.4%。
10月末，M2同比增长7.5%，M1同比下降6.1%。
11月末，M2同比增长7.1%，M1同比下降3.7%。
12月末，M2同比增长7.3%，M1同比下降1.4%。
数据表明：M1增速最低点是9月末，目前已经连续3个月上涨，M1M2剪刀差正在迅速缩小。
我早在三年前2022年06月20日文章《楼市放松，会到什么地步？》里说的很明白：只有当M1和M2的增速逐渐缩小，且M1增速超过M2时，牛市才会来临。历次房地产牛市皆是如此。
另外，央行上个月宣布决定修改M1统计口径，纳入个人活期存款、微信支付宝余额等，并从2025年1月启用。也就是说，2025年的M1数据会更加强劲，非常有想象力。
总之，大家要非常关注M1M2剪刀差，如果明年再次连续缩小，那么楼市止跌回稳就靠谱了。
再来说下上海楼市。
自从2024年926政治局会议之后，上海楼市的反弹力度是全国最大的，深圳虽然起势猛，但12月有所降温，但是上海后劲十足。上海10月、11月、12月二手房成交量分别达到了2.4万套、2.7万套、2.9万套。创了4年来的最高纪录。
2020年初，上海二手房成交量4-8月是2.3-2.8万套，此时挂牌量大概是15万套左右。而现在2024年10-12月二手房成交量是2.4-2.9万套，而二手房挂牌量是23万套。
年后的3月和4月份上海二手房成交量必定都超过3万套。
所以，假如2025年年中时二手房挂牌量能降至15万套左右，那么2025年上海楼市的行情将会很像2020年初，逆转成卖方市场，供不应求。如果挂牌量继续升高，那么楼市就会再次疲软。
无论用什么花招，最终，决定房价涨跌的因素只有一个，那就是供求关系。
此外，上海过去两年宅地供应断崖下跌，今后两年新房供应大幅下降，政府也在努力改善供求关系。
最后说下我的预判：
一、2025年3-4月，一线和几个热点二线城市，小阳春会非常火爆。
二、2025年年中，假如楼市热度再次下滑，那么深圳会全部取消限购，上海外环外和北京五环外会取消限购。
三、2025年，四大一线城市房价会止跌。具体能否上涨就要看限购是否取消和新房二手房库存去化效果了。
四、其他城市，先洗洗睡吧，睡醒了再来观战不迟。
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12月末，M2同比增长7.3%，M1同比下降1.4%。
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再来说下上海楼市。
自从2024年926政治局会议之后，上海楼市的反弹力度是全国最大的，深圳虽然起势猛，但12月有所降温，但是上海后劲十足。上海10月、11月、12月二手房成交量分别达到了2.4万套、2.7万套、2.9万套。创了4年来的最高纪录。
2020年初，上海二手房成交量4-8月是2.3-2.8万套，此时挂牌量大概是15万套左右。而现在2024年10-12月二手房成交量是2.4-2.9万套，而二手房挂牌量是23万套。
年后的3月和4月份上海二手房成交量必定都超过3万套。
所以，假如2025年年中时二手房挂牌量能降至15万套左右，那么2025年上海楼市的行情将会很像2020年初，逆转成卖方市场，供不应求。如果挂牌量继续升高，那么楼市就会再次疲软。
无论用什么花招，最终，决定房价涨跌的因素只有一个，那就是供求关系。
此外，上海过去两年宅地供应断崖下跌，今后两年新房供应大幅下降，政府也在努力改善供求关系。
最后说下我的预判：
一、2025年3-4月，一线和几个热点二线城市，小阳春会非常火爆。
二、2025年年中，假如楼市热度再次下滑，那么深圳会全部取消限购，上海外环外和北京五环外会取消限购。
三、2025年，四大一线城市房价会止跌。具体能否上涨就要看限购是否取消和新房二手房库存去化效果了。
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