01
山东双子星，楼市仍在下跌
在去年四季度由一线城市开启新一轮救市之时，我便分析过青岛楼市，并给出了尴尬的评语。
因为去年10月份数据出来后，一线城市集体冲高，而青岛不增反降。尽管11月份的青岛，成交量也上来了，但增幅有限，而且全年成交量仍缩水了不少。
克而瑞数据显示，全市新建商品住宅供应368.75万㎡，同比下降40.7%；成交740.35万㎡，同比下降21.2%。
来源：克而瑞青岛
我也不知道他们怎么计算的，因为按照克而瑞的公布，青岛下辖的7区3市只有崂山区均价上涨了5.9%，其余都在下跌，市南区、市北区、李沧区这三个市中心地带，跌幅都在两位数。
来源：克而瑞青岛
也是个谜一样的算法。
国家统计局披露的数据显示，2024年11月份青岛新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌8.8%，新房与二手房均在下跌。
青岛的二手房表现优于新房，这也是当下绝多数中心城市的常态。
去年全年，青岛二手房成交了6.67万套，相比上一年增长8.4%。
来源：克而瑞青岛
克而瑞数据显示，2024年济南市辖区新建商品住宅成交3.32万套，总面积442.4万m²，成交金额约773亿元，相比上一年，下降30.1%、30.7%、32.8%。
来源：克而瑞山东
山东省官媒“大众日报”指出：
从贝壳数据来看，2024年二手房成交量相对平稳，整体比2023年好一些。自9月底新政出台以后，济南贝壳10月二手房成交量环比增长超60%，10月至12月这三个月成交量基本上是持平状态。
济南区域，2024年二手房成交同比上涨14.78%。
同样的，根据国家统计局披露的2024年11月份数据显示，济南新房同比下跌6.5%，二手房同比下跌10.1%。
02
二手房虹吸新房
二手房整体表现远高于新房，这是这两年中国房地产市场的一大重要改变。
中心城市，基本都如此了。
深圳去年的二手住宅成交量54487套，新建住宅成交37972套。
差距最大的是上海，去年上海二手房成交量21.4万套，新房5.02万套，二手房是新房的四倍。
二手房现在能够碾压新房，主要有三个因素：
第一，二手房降价更有诚意。
新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。
以青岛和济南来看，2024年11月份，青岛的二手房价格同比跌幅8.8%，新房同比下跌6.9%；济南二手房同比下跌10.1%，新房同比下跌6.5%。
二手房价格跌幅均大于新房。
第二，二手房和现房，比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。
第三，房地产进入了存量时代。
随着人口见顶和城市化速度放缓，这今年商品房的开工规模与速度都在跳水，房地产市场库存量高企，基本进入了存量时代。
新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。
万事万物，都遵循这个理。房价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。
新房价格不降，根本卖不出去，土地卖不出去，开发商就无法回款，无法偿还债务，无法去拿地。
所以，本号认为，诚意降价，才能对抗二手房的虹吸，才能释放风险，至少局面不会像现在这么僵。
03
青岛、济南，谁的跌幅更大
回到青岛与济南身上，透过数据来看看山东省这两座双子星，这几年谁的跌幅更大。
根据济南市统计局披露的数据来看，济南的成交量和成交额均从2021年开始下跌，2023年商品房成交面积1170.2万平方米，相较于2021年下跌了24.%。
当年的成交额1553.5亿元，较2021年下跌了20.6%。
客观来说，相比其他中心城市，济南的跌幅是真小。而且通过其公布的销售额和销售面积计算的均价，基本没跌，2022年微跌了一点点，2023年反倒是冲破了1.3万元。
制图：城市财经；数据：济南市统计局
成交额在2018年登上2000亿元之后，后面几年虽有下跌，但整体仍在2000亿之上，2022年为2180.1亿元。
而根据青岛市统计局公布的销售额与销售面积计算的均价，2019年之后没怎么跌过，2022年还创下新高，为13939元/平方米。
制图：城市财经；数据：青岛市统计局
昆明统计局披露，2023年昆明市商品房销量749.4万平方米，相比于2019年1916.23万平方米的高点，下跌了60.9%。
制图：城市财经；数据：昆明市统计局
04
青岛、济南，还会跌吗
01
山东双子星，楼市仍在下跌
在去年四季度由一线城市开启新一轮救市之时，我便分析过青岛楼市，并给出了尴尬的评语。
因为去年10月份数据出来后，一线城市集体冲高，而青岛不增反降。尽管11月份的青岛，成交量也上来了，但增幅有限，而且全年成交量仍缩水了不少。
克而瑞数据显示，全市新建商品住宅供应368.75万㎡，同比下降40.7%；成交740.35万㎡，同比下降21.2%。
来源：克而瑞青岛
我也不知道他们怎么计算的，因为按照克而瑞的公布，青岛下辖的7区3市只有崂山区均价上涨了5.9%，其余都在下跌，市南区、市北区、李沧区这三个市中心地带，跌幅都在两位数。
来源：克而瑞青岛
也是个谜一样的算法。
国家统计局披露的数据显示，2024年11月份青岛新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌8.8%，新房与二手房均在下跌。
青岛的二手房表现优于新房，这也是当下绝多数中心城市的常态。
去年全年，青岛二手房成交了6.67万套，相比上一年增长8.4%。
来源：克而瑞青岛
克而瑞数据显示，2024年济南市辖区新建商品住宅成交3.32万套，总面积442.4万m²，成交金额约773亿元，相比上一年，下降30.1%、30.7%、32.8%。
来源：克而瑞山东
山东省官媒“大众日报”指出：
从贝壳数据来看，2024年二手房成交量相对平稳，整体比2023年好一些。自9月底新政出台以后，济南贝壳10月二手房成交量环比增长超60%，10月至12月这三个月成交量基本上是持平状态。
济南区域，2024年二手房成交同比上涨14.78%。
同样的，根据国家统计局披露的2024年11月份数据显示，济南新房同比下跌6.5%，二手房同比下跌10.1%。
02
二手房虹吸新房
二手房整体表现远高于新房，这是这两年中国房地产市场的一大重要改变。
中心城市，基本都如此了。
深圳去年的二手住宅成交量54487套，新建住宅成交37972套。
差距最大的是上海，去年上海二手房成交量21.4万套，新房5.02万套，二手房是新房的四倍。
二手房现在能够碾压新房，主要有三个因素：
第一，二手房降价更有诚意。
新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。
以青岛和济南来看，2024年11月份，青岛的二手房价格同比跌幅8.8%，新房同比下跌6.9%；济南二手房同比下跌10.1%，新房同比下跌6.5%。
二手房价格跌幅均大于新房。
第二，二手房和现房，比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。
第三，房地产进入了存量时代。
随着人口见顶和城市化速度放缓，这今年商品房的开工规模与速度都在跳水，房地产市场库存量高企，基本进入了存量时代。
新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。
万事万物，都遵循这个理。房价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。
新房价格不降，根本卖不出去，土地卖不出去，开发商就无法回款，无法偿还债务，无法去拿地。
所以，本号认为，诚意降价，才能对抗二手房的虹吸，才能释放风险，至少局面不会像现在这么僵。
03
青岛、济南，谁的跌幅更大
回到青岛与济南身上，透过数据来看看山东省这两座双子星，这几年谁的跌幅更大。
根据济南市统计局披露的数据来看，济南的成交量和成交额均从2021年开始下跌，2023年商品房成交面积1170.2万平方米，相较于2021年下跌了24.%。
当年的成交额1553.5亿元，较2021年下跌了20.6%。
客观来说，相比其他中心城市，济南的跌幅是真小。而且通过其公布的销售额和销售面积计算的均价，基本没跌，2022年微跌了一点点，2023年反倒是冲破了1.3万元。
制图：城市财经；数据：济南市统计局
成交额在2018年登上2000亿元之后，后面几年虽有下跌，但整体仍在2000亿之上，2022年为2180.1亿元。
而根据青岛市统计局公布的销售额与销售面积计算的均价，2019年之后没怎么跌过，2022年还创下新高，为13939元/平方米。
制图：城市财经；数据：青岛市统计局
昆明统计局披露，2023年昆明市商品房销量749.4万平方米，相比于2019年1916.23万平方米的高点，下跌了60.9%。
制图：城市财经；数据：昆明市统计局
04
青岛、济南，还会跌吗
