新华财经上海1月13日电（记者 杨溢仁）2024年以来，我国基础设施公募REITs二级市场表现亮眼。其中，保租房板块更是成为了“佼佼者”，备受投资人青睐。
分析人士认为，在政策推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”将齐步并行，市场份额短期有望加速扩容。
板块表现可圈可点
业内专家指出，租赁住房前期投资规模庞大，且投资回收周期较长，这使得公募REITs成为了其最匹配的资产证券化金融工具。而保租房REITs也不负众望，在房地产行业持续调整的大背景下，其作为行业细分赛道表现可圈可点。
尤其就全市场规模最大的保租房REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）来看，自2024年1月12日上市以来，截至2024年末，该产品的底层资产（江湾及光华社区）保持稳健运营，租户结构稳定、分散化程度高，充分展现了其面临市场经济波动的韧性和较强的抗周期属性。
据悉，截至2024年9月30日，国泰君安城投宽庭保租房REIT旗下的江湾社区及光华社区租赁住房出租率分别为91.29%和95.24%；前三个季度基金合并层面累计收入约13323万元，累计实现可供分配金额约9609万元；2024年9月份完成首次分红，涉及金额约6500万元，持续为投资者创造收益。
不仅如此，2024年以来，国泰君安城投宽庭保租房REIT的二级市场表现同样可圈可点。截至2024年12月31日，国泰君安城投宽庭保租房REIT的二级市场价格为3.618元，较上市发行价格累计上涨了18.62%，考虑当年分红的累计溢价达到了20.75%左右。
“政策支持、需求侧持续发力，是我们深耕保租房行业的底气所在。”上海城投控股投资有限公司副总经理张毅说。
公开数据显示，为了缓解新市民、新青年的住房压力，上海市正积极筹建保障性租赁住房，旨在促进住房保障工作高质量发展，“十四五”期间预计新增筹集保障性租赁住房47万套（间）。
再看到需求端方面，2023年末，上海市常住人口相比2022年末增加了11.56万人，其中，外来常住人口占比超40%，长期保持着较高的人才吸引力。
“近年来，新增保障性租赁住房的持续入市，在一定程度上缓解了上海市租赁住房供需不平衡的关系。我们判断，市场的新增需求将会持续释放，而高品质、规范化的保障性租赁住房仍将长期受到市场喜爱。”张毅说。
“首发+扩募”齐步并行
值得一提的是，2024年除了国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT首发上市外，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。
与此同时，已上市REITs的扩募工作亦开始有序推进，截至目前，2022年上市的四单保租房REITs均已提出扩募计划。
“扩募是我们2025年的工作侧重点之一。”上海城投控股投资有限公司副总裁、财务总监吴春告诉记者。
针对扩募，当前上海城投如何考虑？是否已有相关动作？
“公募REITs的生命力在于不断地扩募，我们也注意到，上市已满一年的几单保租房REITs都已经提交了扩募申请。2025年，城投宽庭REIT也将正式着手扩募事宜，目前正在排摸符合扩募条件的保租房项目，主要会从项目的合规性以及是否满足扩募条件等方面来判断及选择扩募的时间。”张毅称。
更值得一提的是，近期上海城投控股股份有限公司的全资子公司——上海城投房屋租赁有限公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）通过Pre-REITs以6.4亿元收购了上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目，其中有一部分收购资金来自国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金的90%（监管资金）。
记者了解到，“馨伴寓”项目位于上海市徐汇区的田林板块，临近徐家汇与徐汇滨江，共建设了5栋公寓楼及相连接的商业。本次收购完成后，该项目将成为城投宽庭的新社区。
图为：上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目（受访者供图）
“作为全市第一单国资领域的保租房收购项目，本次操作对于优化国资布局、推动国企改革、盘活重点区域保障性租赁住房存量资产、加快完善租赁住房市场体系具有积极意义。” 吴春表示，“一方面，有助于打造、形成市属国有产业集团之间存量盘整的标杆案例，既实现了本市重点区域存量保障性租赁住房资产的有效盘活，又促进仪电集团、城投集团分别聚焦‘算力’和‘租赁住房’的主责主业，深化业务布局；另一方面，有利于国泰君安城投宽庭保租房REIT——即战略资产上市平台做大做强，推动城投集团在主业领域形成‘投融建管退’良性循环，升级经营模式，深化国企改革。”
业内专家认为，通过灵活地布局公寓赛道，借由资产上市平台，有助于上海城投更好地实现轻重资产分离。简而言之，上海城投通过“宽庭”迈出了规模扩张步伐，并构建了证券化的资产退出路径，实现了“张弛有度”的投资行为，这也将助力其获取长期收益。
精益运营仍是关键
总而言之，保租房REITs运行整体稳健向好为该板块的进一步扩容奠定了坚实的基础。
“当然，站在原始权益人和运营管理机构的角度而言，后续如何进一步精益运营，将成为租赁住房品牌‘决胜’的关键。”张毅说，“城投宽庭未来能否做大做强，最核心的一环就是社区的运营。目前，城投宽庭致力于成为一个满足高品质居住功能、充满活力和增值赋能的租赁住宅品牌。”
国泰君安城投宽庭保租房REIT的运营相关负责人表示：“展望后续，我们将深化保租房与城市更新融合，进一步发挥两者的协同效应,共同推动城市高质量发展；创新保租房运营模式，探索数字化、服务化等新模式,提升运营效率和服务品质；持续履行社会责任，坚持绿色、可持续发展理念,为城市建设和民生改善做出更大贡献。不仅如此，我们也将通过制定城投宽庭品牌的标准化服务来实现运营目标——包括精细化环境整治、人性化管家客服、高效化工程维修、专业化安全管理；贴心看房服务、温馨入住礼包、暖心关怀陪伴、社区便民服务、24小时响应，等等。我们希望能够营造和谐有爱的社区氛围，让租户逐渐从‘旁观者’化身‘参与者’，共同构建共建、共治、共享的租赁社区，进一步充实‘宽活体验’的品牌内涵。”
编辑：张煜
声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115
新华财经上海1月13日电（记者 杨溢仁）2024年以来，我国基础设施公募REITs二级市场表现亮眼。其中，保租房板块更是成为了“佼佼者”，备受投资人青睐。
分析人士认为，在政策推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”将齐步并行，市场份额短期有望加速扩容。
板块表现可圈可点
业内专家指出，租赁住房前期投资规模庞大，且投资回收周期较长，这使得公募REITs成为了其最匹配的资产证券化金融工具。而保租房REITs也不负众望，在房地产行业持续调整的大背景下，其作为行业细分赛道表现可圈可点。
尤其就全市场规模最大的保租房REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）来看，自2024年1月12日上市以来，截至2024年末，该产品的底层资产（江湾及光华社区）保持稳健运营，租户结构稳定、分散化程度高，充分展现了其面临市场经济波动的韧性和较强的抗周期属性。
据悉，截至2024年9月30日，国泰君安城投宽庭保租房REIT旗下的江湾社区及光华社区租赁住房出租率分别为91.29%和95.24%；前三个季度基金合并层面累计收入约13323万元，累计实现可供分配金额约9609万元；2024年9月份完成首次分红，涉及金额约6500万元，持续为投资者创造收益。
不仅如此，2024年以来，国泰君安城投宽庭保租房REIT的二级市场表现同样可圈可点。截至2024年12月31日，国泰君安城投宽庭保租房REIT的二级市场价格为3.618元，较上市发行价格累计上涨了18.62%，考虑当年分红的累计溢价达到了20.75%左右。
“政策支持、需求侧持续发力，是我们深耕保租房行业的底气所在。”上海城投控股投资有限公司副总经理张毅说。
公开数据显示，为了缓解新市民、新青年的住房压力，上海市正积极筹建保障性租赁住房，旨在促进住房保障工作高质量发展，“十四五”期间预计新增筹集保障性租赁住房47万套（间）。
再看到需求端方面，2023年末，上海市常住人口相比2022年末增加了11.56万人，其中，外来常住人口占比超40%，长期保持着较高的人才吸引力。
“近年来，新增保障性租赁住房的持续入市，在一定程度上缓解了上海市租赁住房供需不平衡的关系。我们判断，市场的新增需求将会持续释放，而高品质、规范化的保障性租赁住房仍将长期受到市场喜爱。”张毅说。
“首发+扩募”齐步并行
值得一提的是，2024年除了国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT首发上市外，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。
与此同时，已上市REITs的扩募工作亦开始有序推进，截至目前，2022年上市的四单保租房REITs均已提出扩募计划。
“扩募是我们2025年的工作侧重点之一。”上海城投控股投资有限公司副总裁、财务总监吴春告诉记者。
针对扩募，当前上海城投如何考虑？是否已有相关动作？
“公募REITs的生命力在于不断地扩募，我们也注意到，上市已满一年的几单保租房REITs都已经提交了扩募申请。2025年，城投宽庭REIT也将正式着手扩募事宜，目前正在排摸符合扩募条件的保租房项目，主要会从项目的合规性以及是否满足扩募条件等方面来判断及选择扩募的时间。”张毅称。
更值得一提的是，近期上海城投控股股份有限公司的全资子公司——上海城投房屋租赁有限公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）通过Pre-REITs以6.4亿元收购了上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目，其中有一部分收购资金来自国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金的90%（监管资金）。
记者了解到，“馨伴寓”项目位于上海市徐汇区的田林板块，临近徐家汇与徐汇滨江，共建设了5栋公寓楼及相连接的商业。本次收购完成后，该项目将成为城投宽庭的新社区。
图为：上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目（受访者供图）
“作为全市第一单国资领域的保租房收购项目，本次操作对于优化国资布局、推动国企改革、盘活重点区域保障性租赁住房存量资产、加快完善租赁住房市场体系具有积极意义。” 吴春表示，“一方面，有助于打造、形成市属国有产业集团之间存量盘整的标杆案例，既实现了本市重点区域存量保障性租赁住房资产的有效盘活，又促进仪电集团、城投集团分别聚焦‘算力’和‘租赁住房’的主责主业，深化业务布局；另一方面，有利于国泰君安城投宽庭保租房REIT——即战略资产上市平台做大做强，推动城投集团在主业领域形成‘投融建管退’良性循环，升级经营模式，深化国企改革。”
业内专家认为，通过灵活地布局公寓赛道，借由资产上市平台，有助于上海城投更好地实现轻重资产分离。简而言之，上海城投通过“宽庭”迈出了规模扩张步伐，并构建了证券化的资产退出路径，实现了“张弛有度”的投资行为，这也将助力其获取长期收益。
精益运营仍是关键
总而言之，保租房REITs运行整体稳健向好为该板块的进一步扩容奠定了坚实的基础。
“当然，站在原始权益人和运营管理机构的角度而言，后续如何进一步精益运营，将成为租赁住房品牌‘决胜’的关键。”张毅说，“城投宽庭未来能否做大做强，最核心的一环就是社区的运营。目前，城投宽庭致力于成为一个满足高品质居住功能、充满活力和增值赋能的租赁住宅品牌。”
国泰君安城投宽庭保租房REIT的运营相关负责人表示：“展望后续，我们将深化保租房与城市更新融合，进一步发挥两者的协同效应,共同推动城市高质量发展；创新保租房运营模式，探索数字化、服务化等新模式,提升运营效率和服务品质；持续履行社会责任，坚持绿色、可持续发展理念,为城市建设和民生改善做出更大贡献。不仅如此，我们也将通过制定城投宽庭品牌的标准化服务来实现运营目标——包括精细化环境整治、人性化管家客服、高效化工程维修、专业化安全管理；贴心看房服务、温馨入住礼包、暖心关怀陪伴、社区便民服务、24小时响应，等等。我们希望能够营造和谐有爱的社区氛围，让租户逐渐从‘旁观者’化身‘参与者’，共同构建共建、共治、共享的租赁社区，进一步充实‘宽活体验’的品牌内涵。”
编辑：张煜
声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115
