我们平时研究中产板块比较多，但可能这些刚需大居，才是上海楼市的源动力和底色。...这一年，上海买卖了21.3万套二手住宅，同比23年大涨了两成。
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来源：魔都财观，作者观观（本文不代表财金新天地立场）24年是上海二手房的成交大年。
这一年，上海买卖了21.3万套二手住宅，同比23年大涨了两成。
那么到底是哪些地段和房子，在这一年疯狂成交？
如图，是2024年上海二手房成交量排名前五十的板块：排名前十的板块中，浦东占了四个，金桥，周康，三林，惠南；我们平时研究中产板块比较多，但可能这些刚需大居，才是上海楼市的源动力和底色。24年的多轮政策刺激，降低首付，降低利率，外环外社保只要1年，提高公积金购房额度等等，都是直接精准刺激到刚需下场买房。比如浦东金桥的金杨新村，成交总价基本都在两三百万，24年成交了791套，在浦东遥遥领先。网签价200万以下占比最高，达到了恐怖的38.31%；再加上200-300万的23.83%，网签价300万以下成交占比高达62.14%，超过六成。考虑到网签价做低的因素，我们可以把成交总价再往上提100万到400万，依然在刚需段位。再横向对比最近五年上海二手房网签价的总价段占比变化：网签价200万以下：成交套数占比从2020年的31.96%上升至2024年的38.31%，占比明显增加，也说明刚需整体仍然是以价换量的状态，之前300万的房子跌到200万了；200-300万：占比从29.32%下降至23.83%，区间需求减少；300-400万：占比从16.17%下降至13.45%，减少；尤其是网签价1000万-2000万，包括2000万以上的豪宅，最近五年的成交量和占比一直走高。特别是2024年，虽然整体的成交量不如2020年，但2000万以上的豪宅的成交量和占比，却明显超过2020年。上海楼市的两极分化，不是趋势，而是赤裸裸的现实了。2024年成交的21.3万套纯住宅按环线细分，外环为界，内外基本各占1半。外郊环间是大头，成交了约8.2万套，占比约38.5%，创了新高。外郊环成了‘香饽饽’——通勤不算太虐，房价还没上天，同样的预算，能买到比市区大得多的房子。50-70平，70-90平是占比最高的两个面积段，加起来超过了50%。适合刚需两口之家或三口之家，而且与新房形成错位竞争。综上，可以看出，网签价200万以下，地段外郊环间，面积50-90平，是上海二手房成交的大多数。私募大佬董承非的一句话曾引发热议：‘在上海，资产1000万就是穷人家庭。’其实看看24年的二手房成交，你就知道，拥有一套1000万的房子，在上海也很了不起了。
把范围缩小到小区，我找了24年上海成交量排名靠前的一些具有代表性的中产小区，具体如下：成交量高，一定程度上代表着换手率高，流通性好，是买房人用脚投票的价值体现。
1）瑞虹新城是虹口区的销冠，24年成交了252套。瑞虹作为浦西内环内少有的成片开发的中产社区，片区内都是品质次新房。当年的流氓窟虹镇老街被打造成这样一个居住IP，很不容易。对虹口的中产来说，本区内目前没有比这里更好的选择。另一个关键点是，瑞虹南面的北外滩住宅很有限，瑞虹新城就成为北外滩的专属后花园。大华锦绣片区，是浦东北蔡板块最值得关注的大体量居住片区，也是北蔡城市界面最好的地方。其中品质、环境最好的是靠着川杨河的十四到十九街区，都是小高层公寓与联排别墅混合的小区。这里交通便利，有7/13双轨交，都是强能级的线路，到张江高科办公区、前滩在一刻钟以内。坐地铁到浦西市中心的南京西路也只要20分钟出头。上海体量最大的小区之一，之前被黑的很惨，但毕竟是内环内的地段，交通便利，一贯制学校也不差，如今的价格已经回到了2020年左右，跌出了性价比。此外还有长宁天山的仁恒河滨花园，浦东联洋的仁恒河滨城，静安大宁的慧芝湖花园等，都是片区和板块内的标杆小区。虽然房龄不小了，但瑕不掩瑜，品质配套都相当能打，依然是成交火热，饱受中产改善青睐。可以发现，这些热门小区的共性是体量大，这是成交量的基础。体量大，对于小区的房价来讲，是一把双刃剑，在市场差的时候，抛盘多会导致互相压价，对业主不利。但市场好的时候，大体量的网红盘也会自带更多的曝光量，更容易卖出。而且，在大体量小区，因为户型丰富，习惯了当地生活环境的业主，很多人会一房换两房，两房换三房，小区里的“内循环”就这样形成了。最后，24年的上海楼市，刚需和豪宅两头狂飙，中产成为躺平的‘夹心层’。背后是购买力的分化，人的分化，豪宅玩家购买力越来越强，刚需以价换量，中产不上不下。今天的刚需，可能是明天的中产；今天的中产，也可能是明天的豪宅买家。买房这件事，拼的不是一时的得失，而是长远的眼光和耐心。无论如何，在这座城市，拥有一套房子，已经是无数人拼尽全力的终点了。最后，因为微信公众号推送机制的变革，现在没有星标的账号，很容易被错过推送，所以如果喜欢财金新天地的文章，拜托你一定一定别忘记★星标★【财金新天地】。方法也很简单：点开公众号名片，点击右上角“…”再点击“设为星标”即可，谢谢大家了。
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