出品/Mall先生
作者/杨帆
2023年，随着消费类基础设施REITs的正式发行，零售商业地产（购物中心）的资产证券化退出途径终于被打通。至此，零售类商业地产“投融管退” 的全链条资产管理成为可能。
虽然过去将近十年的时间，资产管理这个概念已经被各类行业大咖反复提及，但资产管理岗位实际在做什么，应该做什么，反而却是个“灯下黑p”。
在这个行业变革的时代，我们将以一线打工人的视角，从目前资产管理岗位所面临的痛点切入，来聊聊到底什么是资产管理、资产管理岗位的具体角色和职责是什么，以及未来资管理岗位的发展机会有哪些。
资产管理岗位现状痛点
倒推七八年前，在各大地产公司密集地大规模布局零售商业地产时，受到凯德资产管理理念的影响，开始在自身架构内设立资产管理岗位。
这些部门大多设置在总部或者区域层面，不同于凯德资管对于项目的全方位管理，其岗位更多承担的是经营分析、经营考核与行业研究的角色，并不深度介入一线经营。
西直门凯德茂，凯德CLCT基金中的中流砥柱
此后在2020年左右，各家地产系商管公司分拆上市，为了满足扩张需求，以及同步对应重资产投入的减少，包括华润、龙湖、万科印力、宝龙、星河等又开始大力推动轻资产输出管理。
由于轻资产输出管理方无法享受资产增值带来的利益，因此商管公司往往更注重当年预算的完成情况与业主满意度（轻资产预算完成情况一般也不纳入各级城市公司的年度考核范围），与资产管理岗位的“长期增值”理念并不一致。
随着这部分公司的重要业务脱离了资管的覆盖范围，也使得资产管理岗位职能在公司内部逐渐被边缘化。
在接下来的2020-2024年，由于疫情管控、地产行业下行、行业饱和与整体消费不振，整个零售商业地产行业都受困于规模增量停滞带来的业绩恐慌、消费趋势变化导致的经营震荡，以及商管公司逐渐成为地产母公司逃生舱的组织臃肿。
这些压力传导至经营端的项目身上，就表现成个人被低效的对标研究与复盘纠缠而脱离实际经营、团队为达成当年预算而透支项目未来、项目为一刀切的预算削减而牺牲合理且必要的长期投入。
这些变化几乎每一条都站在了资产管理价值观的对立面，再加上几乎是“一刀切”的降本增效，日益边缘化的资产管理岗位由于不能为公司带来直接的收入价值，所以首当其冲受到行业下行影响。
多个公司的资产管理或被拆散，或被稀释，部门架构与管理职能逐渐被运营、财务和研策等部门分担，成为行业寒冬中的无本之木。
业内各商管及地产公司资管岗位状态
为什么各家公司从一开始争相设立资产管理岗位，近些年却又把他们边缘化，甚至取消呢？
让我们追本溯源，从资产管理的概念与定义入手，看看到底什么才是资产管理的立身之本。
资产管理的概念与角色
首先我们来看金融行业对于资产管理概念的定义：
资产管理是指资产管理机构或金融机构利用自己的专业能力，受投资者委托，为实现投资者的投资目标和利益，代理客户在金融市场上进行专业化的金融投资服务，并收取费用的行为。
根据定义不难看出，投资人、受托资产与资产管理人，是资产管理的三大核心要素。
以上要素同样适用于零售类商业地产的资产管理，根据《印力资产管理白皮书》的定义：
资产管理是以资产拥有者的视角对不动产进行全周期管理，其核心是以提升项目价值为目的，以资本的视角来看待并管理资产，以资本对回报率的要求来指导资产在投资、融资、建设管理、运营管理以及退出的各个环节。
资产管理核心概念
回到目前大部分地产系商管公司，其项目所有权基本仍在地产集团手中，融资途径多以贷款为主，缺少股权类融资途径与资产证券化退出手段，进而整体资本化程度非常低（轻资产项目同理）。
这就导致了资产管理岗位无法从“资本视角”去进行项目全周期管理！
绝大部分商管公司的资管岗位，仍然是站在公司内部视角，或者“老板视角”去审视项目。这种情况下，其常规的预算管理、经营管理、考核管理与行业研究均可以被其他部门所取代，这是其无的放矢，成为 “无本之木”的最核心原因。
真正的资产管理岗位，必须要基于资本化的前提。在此基础上，做好介于投资者和商业运营管理之间的桥梁。
资产管理经理需要以资本市场视角定制清晰统一的目标，坚定持续的目标管理；要立足于投资者的利益，从更为全面的角度出发，以提升项目价值为目的，代表投资者参与商业运营管理工作，确保实现资产保值增值的目标；对资产涉及重大改造、重要业绩提升举措、资产处置或盘活举措等事项提出指导性建议，为决策层提供决策依据；并根据公司经营目标，设定并监督项目实现中长期收益目标。
——《印力资产管理白皮书》
资产管理岗位的角色定位
通俗易懂的说，对于资本化程度足够高的商管公司来说，需要有一个岗位：
将经营层面细碎的管理动作与经营计划按照规范化、市场化与通俗化的沟通表述方式，反馈给投资人。
同时将投资人对项目的投资回报目标，分解成项目可执行的经营动作，传达给项目经营团队，并对于内部的各种重大经营管理动作提出指导性建议。
而这才是资产管理岗位的真正角色定位。
资产管理的岗位职责
基于资产管理的概念与资产管理岗位的核心角色定位，资产管理有5大岗位职责：
资产管理岗位职责
1、投资人管理：资产管理的核心工作，主要工作内容包括定期向投资者汇报项目预算与经营情况、重大资产计划、项目年度预算的制定等信息，同时还包括实时回复投资者关于项目经营的问题。
2、预算管理：资产管理的重点工作，其核心逻辑是以项目投资回报率指标为依据，通过项目经营计划制定、年度预算审核与预算完成监控，来落实项目对投资人承诺的投资回报率。
3、经营管理：资产管理的基础工作，其核心要点在于通过项目日常经营数据来对项目预算完成度进行预判/预警，以防止项目“突然”出现业绩下滑。
4、目标管理：资产管理的过程手段，通过对项目日常审批审核、项目预算完成监控、项目重大计划落实监督，保证项目预算落实完成。
5、市场研究：资产管理岗位的补充工作，通过对市场宏观趋势监控、对市场竞品的监控来为项目和公司领导层提供决策支持。
此前Mall先生的专栏也有过两篇来自凯德资管管培生的经历分享，对资产管理岗位的具体工作和案例有所介绍：
《在凯德做资产管理是怎样一种体验？我在商业地产这两年》
《新生营 | 2年3次轮岗，凯德资管的内外视角》
在实际工作中，资产管理岗和商管业务部门和一线项目端，有大量的沟通联系，也往往在过程中产生诸多分歧。明明都是为了项目好，这些分歧又是如何导致的？
资管与商管的视角区别
对于资产管理来说，项目的经营指标是由既定的投资回报率推算得出，而一线项目操盘手，其经营逻辑往往是从项目实际经营数据出发，推导是否能够完成当年预算。
基于不同的视角，一线商管团队的着眼点是如何提升现有经营指标（客流、销售、出租率）来完成当年预算，但有时难免会为了完成当年预算而透支项目未来增长空间。而资产管理经理则需要从项目全过程收益角度，去平衡当期预算完成与远期增长的关系。
因此资管逻辑与商管逻辑其实没有谁对谁错，两者正好相互补充平衡，共同保证项目维持健康的经营状态。
问题往往出现在考核端：当某一项“利在千秋”的改造或者空铺，必然导致当期指标的无法完成，老板的板子是否会拍向一线团队，是否会因为达成率不足而动他们的奖金？
尤其是当下市场环境变化加剧，导致项目预算完成的压力非常大，资产管理经理本应该起到底线“守门员”的作用，保证一线商管团队在经营端坚持“长期主义”。但真正的尺度，其实还是在老板手里。
当然，这又回到了我们前文所说，我国零售商业地产资本化不足，“老板视角”往往替代了“资本视角”的原因中。
随着行业不断地细分和发展，以及消费类基础设施REITs的发行上市，资产管理岗位的就业平台与发展机会也有新的机遇出现。
资产管理岗位的未来展望
1、REITs基金公司
目前由于行业下行，传统地产系商管公司的资产管理岗位有所退潮，但消费类基础设施REITs的成功上市，使得各大基金公司为了做好REITs发行后基金管理人的角色，开始对于资产管理类岗位有一定的需求。
现已发型消费类基础设施reits（购物中心）底层资产与基金管理人清单
这类岗位由于基金管理人本身的合规性要求，需要基金经理有5年以上相关行业从业经验，但又由于基金公司的金融行业背景，所以对第一学历要求较高，且更偏向有金融与财务背景的候选人。
而在工作职责方面，基金经理除了常规的投资人管理、预算管理和经营管理外，还需要对上市资产进行市值管理。
项目预算与经营管理方面，基金经理主要是通过审批和听取月度汇报来完成，关注点集中在项目操作合规性与预算指标完成度的监督上。
因为需要纯靠审批来进行管理，所以也更考验基金经理对经营动作合理性的判断。虽然现阶段基金对金融与财务背景的候选人更青睐，但后续随着REITs发行量增大，具备经营分析能力和现场管理经验的商管人也会具备一定的机会。
2、商管公司
预计后续随着消费类基础设施REITs发行量增加，为了便于商管公司内部进行上市项目的资产管理，同时对接资方或基金公司，相信原有的资产管理岗位一定将会被重新启用，并且更为专业化。但这个周期可能会在未来3-5年或更久之后。
3、资产管理公司
远期未来，随着整个行业高度资本化后，零售类商业地产将回归本身强金融资本主导的逻辑中，届时将出现真正的资产管理公司。
这类公司可能是本次地产寒冬存活下来的某些地产大鳄，也可能是依靠这次寒冬做不良资产起家的新兴公司。对于这类高度资本化运作的资管类企业，资管岗位将成为必不可少的一环。
黑石集团，全球最大的另类投资与资产管理机构之一
结语
千呼万唤，消费类基础设施REITs在2024年终于成功上市，这本该是商业地产人欢呼着迎来春天的时刻，但万万没想到这个春天却无比的萧条和寒冷。
伴随着地产下行、消费降级和行业内卷，零售类商业地产正在经历过去前所未有的考验。
但我依旧相信，随着REITs对“投融管退” 的全链条打通，商业地产行业终将回归理性并更加的成熟稳健。
越是寒冷的春天越会迎来五彩斑斓的盛夏，等待优秀商业人的，一定是一个更加光明的未来。
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作者/杨帆
2023年，随着消费类基础设施REITs的正式发行，零售商业地产（购物中心）的资产证券化退出途径终于被打通。至此，零售类商业地产“投融管退” 的全链条资产管理成为可能。
虽然过去将近十年的时间，资产管理这个概念已经被各类行业大咖反复提及，但资产管理岗位实际在做什么，应该做什么，反而却是个“灯下黑p”。
在这个行业变革的时代，我们将以一线打工人的视角，从目前资产管理岗位所面临的痛点切入，来聊聊到底什么是资产管理、资产管理岗位的具体角色和职责是什么，以及未来资管理岗位的发展机会有哪些。
资产管理岗位现状痛点
倒推七八年前，在各大地产公司密集地大规模布局零售商业地产时，受到凯德资产管理理念的影响，开始在自身架构内设立资产管理岗位。
这些部门大多设置在总部或者区域层面，不同于凯德资管对于项目的全方位管理，其岗位更多承担的是经营分析、经营考核与行业研究的角色，并不深度介入一线经营。
西直门凯德茂，凯德CLCT基金中的中流砥柱
此后在2020年左右，各家地产系商管公司分拆上市，为了满足扩张需求，以及同步对应重资产投入的减少，包括华润、龙湖、万科印力、宝龙、星河等又开始大力推动轻资产输出管理。
由于轻资产输出管理方无法享受资产增值带来的利益，因此商管公司往往更注重当年预算的完成情况与业主满意度（轻资产预算完成情况一般也不纳入各级城市公司的年度考核范围），与资产管理岗位的“长期增值”理念并不一致。
随着这部分公司的重要业务脱离了资管的覆盖范围，也使得资产管理岗位职能在公司内部逐渐被边缘化。
在接下来的2020-2024年，由于疫情管控、地产行业下行、行业饱和与整体消费不振，整个零售商业地产行业都受困于规模增量停滞带来的业绩恐慌、消费趋势变化导致的经营震荡，以及商管公司逐渐成为地产母公司逃生舱的组织臃肿。
这些压力传导至经营端的项目身上，就表现成个人被低效的对标研究与复盘纠缠而脱离实际经营、团队为达成当年预算而透支项目未来、项目为一刀切的预算削减而牺牲合理且必要的长期投入。
这些变化几乎每一条都站在了资产管理价值观的对立面，再加上几乎是“一刀切”的降本增效，日益边缘化的资产管理岗位由于不能为公司带来直接的收入价值，所以首当其冲受到行业下行影响。
多个公司的资产管理或被拆散，或被稀释，部门架构与管理职能逐渐被运营、财务和研策等部门分担，成为行业寒冬中的无本之木。
业内各商管及地产公司资管岗位状态
为什么各家公司从一开始争相设立资产管理岗位，近些年却又把他们边缘化，甚至取消呢？
让我们追本溯源，从资产管理的概念与定义入手，看看到底什么才是资产管理的立身之本。
资产管理的概念与角色
首先我们来看金融行业对于资产管理概念的定义：
资产管理是指资产管理机构或金融机构利用自己的专业能力，受投资者委托，为实现投资者的投资目标和利益，代理客户在金融市场上进行专业化的金融投资服务，并收取费用的行为。
根据定义不难看出，投资人、受托资产与资产管理人，是资产管理的三大核心要素。
以上要素同样适用于零售类商业地产的资产管理，根据《印力资产管理白皮书》的定义：
资产管理是以资产拥有者的视角对不动产进行全周期管理，其核心是以提升项目价值为目的，以资本的视角来看待并管理资产，以资本对回报率的要求来指导资产在投资、融资、建设管理、运营管理以及退出的各个环节。
资产管理核心概念
回到目前大部分地产系商管公司，其项目所有权基本仍在地产集团手中，融资途径多以贷款为主，缺少股权类融资途径与资产证券化退出手段，进而整体资本化程度非常低（轻资产项目同理）。
这就导致了资产管理岗位无法从“资本视角”去进行项目全周期管理！
绝大部分商管公司的资管岗位，仍然是站在公司内部视角，或者“老板视角”去审视项目。这种情况下，其常规的预算管理、经营管理、考核管理与行业研究均可以被其他部门所取代，这是其无的放矢，成为 “无本之木”的最核心原因。
真正的资产管理岗位，必须要基于资本化的前提。在此基础上，做好介于投资者和商业运营管理之间的桥梁。
资产管理经理需要以资本市场视角定制清晰统一的目标，坚定持续的目标管理；要立足于投资者的利益，从更为全面的角度出发，以提升项目价值为目的，代表投资者参与商业运营管理工作，确保实现资产保值增值的目标；对资产涉及重大改造、重要业绩提升举措、资产处置或盘活举措等事项提出指导性建议，为决策层提供决策依据；并根据公司经营目标，设定并监督项目实现中长期收益目标。
——《印力资产管理白皮书》
资产管理岗位的角色定位
通俗易懂的说，对于资本化程度足够高的商管公司来说，需要有一个岗位：
将经营层面细碎的管理动作与经营计划按照规范化、市场化与通俗化的沟通表述方式，反馈给投资人。
同时将投资人对项目的投资回报目标，分解成项目可执行的经营动作，传达给项目经营团队，并对于内部的各种重大经营管理动作提出指导性建议。
而这才是资产管理岗位的真正角色定位。
资产管理的岗位职责
基于资产管理的概念与资产管理岗位的核心角色定位，资产管理有5大岗位职责：
资产管理岗位职责
1、投资人管理：资产管理的核心工作，主要工作内容包括定期向投资者汇报项目预算与经营情况、重大资产计划、项目年度预算的制定等信息，同时还包括实时回复投资者关于项目经营的问题。
2、预算管理：资产管理的重点工作，其核心逻辑是以项目投资回报率指标为依据，通过项目经营计划制定、年度预算审核与预算完成监控，来落实项目对投资人承诺的投资回报率。
3、经营管理：资产管理的基础工作，其核心要点在于通过项目日常经营数据来对项目预算完成度进行预判/预警，以防止项目“突然”出现业绩下滑。
4、目标管理：资产管理的过程手段，通过对项目日常审批审核、项目预算完成监控、项目重大计划落实监督，保证项目预算落实完成。
5、市场研究：资产管理岗位的补充工作，通过对市场宏观趋势监控、对市场竞品的监控来为项目和公司领导层提供决策支持。
此前Mall先生的专栏也有过两篇来自凯德资管管培生的经历分享，对资产管理岗位的具体工作和案例有所介绍：
《在凯德做资产管理是怎样一种体验？我在商业地产这两年》
《新生营 | 2年3次轮岗，凯德资管的内外视角》
在实际工作中，资产管理岗和商管业务部门和一线项目端，有大量的沟通联系，也往往在过程中产生诸多分歧。明明都是为了项目好，这些分歧又是如何导致的？
资管与商管的视角区别
对于资产管理来说，项目的经营指标是由既定的投资回报率推算得出，而一线项目操盘手，其经营逻辑往往是从项目实际经营数据出发，推导是否能够完成当年预算。
基于不同的视角，一线商管团队的着眼点是如何提升现有经营指标（客流、销售、出租率）来完成当年预算，但有时难免会为了完成当年预算而透支项目未来增长空间。而资产管理经理则需要从项目全过程收益角度，去平衡当期预算完成与远期增长的关系。
因此资管逻辑与商管逻辑其实没有谁对谁错，两者正好相互补充平衡，共同保证项目维持健康的经营状态。
问题往往出现在考核端：当某一项“利在千秋”的改造或者空铺，必然导致当期指标的无法完成，老板的板子是否会拍向一线团队，是否会因为达成率不足而动他们的奖金？
尤其是当下市场环境变化加剧，导致项目预算完成的压力非常大，资产管理经理本应该起到底线“守门员”的作用，保证一线商管团队在经营端坚持“长期主义”。但真正的尺度，其实还是在老板手里。
当然，这又回到了我们前文所说，我国零售商业地产资本化不足，“老板视角”往往替代了“资本视角”的原因中。
随着行业不断地细分和发展，以及消费类基础设施REITs的发行上市，资产管理岗位的就业平台与发展机会也有新的机遇出现。
资产管理岗位的未来展望
1、REITs基金公司
目前由于行业下行，传统地产系商管公司的资产管理岗位有所退潮，但消费类基础设施REITs的成功上市，使得各大基金公司为了做好REITs发行后基金管理人的角色，开始对于资产管理类岗位有一定的需求。
现已发型消费类基础设施reits（购物中心）底层资产与基金管理人清单
这类岗位由于基金管理人本身的合规性要求，需要基金经理有5年以上相关行业从业经验，但又由于基金公司的金融行业背景，所以对第一学历要求较高，且更偏向有金融与财务背景的候选人。
而在工作职责方面，基金经理除了常规的投资人管理、预算管理和经营管理外，还需要对上市资产进行市值管理。
项目预算与经营管理方面，基金经理主要是通过审批和听取月度汇报来完成，关注点集中在项目操作合规性与预算指标完成度的监督上。
因为需要纯靠审批来进行管理，所以也更考验基金经理对经营动作合理性的判断。虽然现阶段基金对金融与财务背景的候选人更青睐，但后续随着REITs发行量增大，具备经营分析能力和现场管理经验的商管人也会具备一定的机会。
2、商管公司
预计后续随着消费类基础设施REITs发行量增加，为了便于商管公司内部进行上市项目的资产管理，同时对接资方或基金公司，相信原有的资产管理岗位一定将会被重新启用，并且更为专业化。但这个周期可能会在未来3-5年或更久之后。
3、资产管理公司
远期未来，随着整个行业高度资本化后，零售类商业地产将回归本身强金融资本主导的逻辑中，届时将出现真正的资产管理公司。
这类公司可能是本次地产寒冬存活下来的某些地产大鳄，也可能是依靠这次寒冬做不良资产起家的新兴公司。对于这类高度资本化运作的资管类企业，资管岗位将成为必不可少的一环。
黑石集团，全球最大的另类投资与资产管理机构之一
结语
千呼万唤，消费类基础设施REITs在2024年终于成功上市，这本该是商业地产人欢呼着迎来春天的时刻，但万万没想到这个春天却无比的萧条和寒冷。
伴随着地产下行、消费降级和行业内卷，零售类商业地产正在经历过去前所未有的考验。
但我依旧相信，随着REITs对“投融管退” 的全链条打通，商业地产行业终将回归理性并更加的成熟稳健。
越是寒冷的春天越会迎来五彩斑斓的盛夏，等待优秀商业人的，一定是一个更加光明的未来。
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新崇文门菜市场在合景·摩方(北京)购物中心开业
2025，全国最值得期待的15大重磅商业！
原运营方退出，成都天府红购物中心易主
江西贵溪天虹购物中心开业，引入101家首店
诸城百盛购物中心开业两天销售额1000多万
苏州盛泽天虹购物中心开业，商业面积6.5万㎡
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