新华财经上海1月7日电（记者 杨溢仁）近期，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“建信中关村REIT”）发布了2024年第4季度经营情况临时公告，引发业界关注。
可以看到，受区域市场承压影响，该基金持有的基础设施项目2024年第4季度整体租金下行。
分析人士指出，2023年以来，各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出了明显的“以价换量”趋势。在此背景下，各路资金对于产业园REITs项目亦普遍保持相对慎重的态度。眼下，多方协力、多措并举激活园区资产价值迫在眉睫。
建信中关村REIT经营承压
可以看到，建信中关村REIT的2024年4季度平均月末租金为4.36元／㎡／天，相较于2023年第4季度平均月末租金5.65 元／㎡／天同比下降了22.83%。该基础设施项目2024年第4季度主营业务收入为2884.77万元，相较于2023年4季度的主营业务收入同比下降了22.76%。
事实上，建信中关村REIT在2024年3季度亦披露过经营情况，彼时基金持有基础设施项目的整体租金亦呈现出下行走势，季度平均租金单价为4.56元／㎡／天，相较于2023年第3季度平均租金单价5.75元／㎡／天同比下降了20.70%；基础设施项目2024年第3季度的主营业务收入为3154.83万元，相较于2023年第3季度主营业务收入同比下降了25.67%。
记者注意到，面对市场供应规模持续加大、存量面积保持偏高水平的局面，建信中关村REIT综合考虑出租率、租金、收入等指标，正采取降价抢占客源的竞争策略。
根据第三方机构的市场报告，截至2024年第三季度，建信中关村REIT底层资产所在的上地区域产业园总存量为273万平方米，占北京市整体产业园市场存量的18.8%，上地区域平均空置率达28.7%，平均租金水平为4.82元／㎡／天。
“现阶段，我国产业园区资产仍处于去化阶段。”中金公司研究部分析师裴佳敏指出，“在供给端放量的同时，需求侧整体偏弱也对市场表现构成了负面影响。尤以北京为例，地方商务园区的净吸纳量尚未明显修复。根据CBRE数据，北京市2024年一至三季度的净吸纳量逐步下滑，三季度更是由正转负，录得-6.3万平方米，主要系部分TMT为主的企业出现了面积整合腾退情况，叠加新增需求有限，可谓‘雪上加霜’。”
行业发展面临多重挑战
从各地如火如荼“开门办园”到如今租户腾挪退出，部分产业园的租金水平和出租面积大幅下降……当前，产业园发展究竟面临哪些挑战？
“除了老生常谈的供给端放量外——供应饱和、空置率升高问题日益凸显，急剧增加的产业载体供应与产业发展的进程并不匹配，导致了供需关系的倒挂，不少园区‘重税收、轻创新’也是不容忽视的弊端。”一位原始权益人告诉记者，“部分地区会通过投资规模、亩均税收等方面强化对园区的经济考核，甚至要签署‘对赌协议’，这会导致部分园区只关注招商引资、税收的增长，而忽略了创新能力的提升，以及本地资源禀赋和产业基础的发展，这不仅会加剧园区间的同质化竞争，还将阻碍园区的特色化发展。”
其次，部分园区管理方式和服务水平落后、政策依赖度高、招商能力不足也是不容忽视的重要原因。
记者调研发现，一些传统产业园区欠缺现代化的服务思维、管理理念和方式，信息化利用水平低。同时，园区服务不到位，存在办事不便、信息获取成本高、生活配套设施欠缺等问题，这也在极大程度上影响了企业租户的黏性。
不仅如此，部分产业园区内企业间协作不足，难以形成完整产业链的问题同样较为突出。具体而言，有不少产业园区因过度追求综合发展，而忽视了专业化、特色化建设，这会导致产业分工协作机制缺失，定位模糊不清晰，园区整体竞争力下降——园区管理者和招商部门无法系统地对外展示园区的发展前景，也难以推动大项目、大企业进驻，最终致使租户黏性下滑。
多措并举精益“存量”运营
毋庸置疑，产业园区行业正在从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。
眼下，如何更好地激活这些园区资产成为了业界关注的焦点。
“园区开发企业应注重产业服务及产业投资，聚焦产业发展，更加精细化地进行园区管理与服务，还要深入到产业中去，积极地构建产业生态。”张江高科党委委员、副总经理赵海生说。
业内人士认为，对于产业园而言，结合当前市场需求，持续优化运营策略实为重中之重。一方面，应加强发起人资源转化，争取“投租、投贷”联动，形成招商合力，促进优质项目资源落地；另一方面，应根据市场及客户需求变化，遵循“长期稳定与灵活适配”的原则，灵活调整楼宇空间布局、优化租赁条件以满足不同客户群体的需求，达成意向转化；再者，各产业园应对内实施内部“赛马机制”、加强招商运营团队激励和约束，同时对外全面铺开招商网络、加强多渠道招商推广。
此外，后续地方管理部门还可由顶层设计着手，多措并举，助力产业园转型发展。
例如，可发挥国有资本战略引导作用，从制度上解决部分引导基金分散、“趴窝”现状，以“优势产业+母基金+政策支持”模式，更好地吸引优质GP（普通合伙人）和项目落地。通过“基地+基金”的模式，发挥社会资本对产业导入和发展的作用，给予一定容错机制，鼓励资本进入长周期的投资，构建技术创新、资本赋能、人才支撑、服务保障、场景开放“五位一体”的创新生态，重塑城市空间，释放科创动能。
另外，管理层还可主导探索不同类型主体间的利益共享机制，将科创贡献、税收贡献、就业贡献、公共空间与基础设施投入等因素纳入评价标准，错位发挥不同类型主体的功能优势，实现激励相容。
编辑：张煜
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新华财经上海1月7日电（记者 杨溢仁）近期，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“建信中关村REIT”）发布了2024年第4季度经营情况临时公告，引发业界关注。
可以看到，受区域市场承压影响，该基金持有的基础设施项目2024年第4季度整体租金下行。
分析人士指出，2023年以来，各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出了明显的“以价换量”趋势。在此背景下，各路资金对于产业园REITs项目亦普遍保持相对慎重的态度。眼下，多方协力、多措并举激活园区资产价值迫在眉睫。
建信中关村REIT经营承压
可以看到，建信中关村REIT的2024年4季度平均月末租金为4.36元／㎡／天，相较于2023年第4季度平均月末租金5.65 元／㎡／天同比下降了22.83%。该基础设施项目2024年第4季度主营业务收入为2884.77万元，相较于2023年4季度的主营业务收入同比下降了22.76%。
事实上，建信中关村REIT在2024年3季度亦披露过经营情况，彼时基金持有基础设施项目的整体租金亦呈现出下行走势，季度平均租金单价为4.56元／㎡／天，相较于2023年第3季度平均租金单价5.75元／㎡／天同比下降了20.70%；基础设施项目2024年第3季度的主营业务收入为3154.83万元，相较于2023年第3季度主营业务收入同比下降了25.67%。
记者注意到，面对市场供应规模持续加大、存量面积保持偏高水平的局面，建信中关村REIT综合考虑出租率、租金、收入等指标，正采取降价抢占客源的竞争策略。
根据第三方机构的市场报告，截至2024年第三季度，建信中关村REIT底层资产所在的上地区域产业园总存量为273万平方米，占北京市整体产业园市场存量的18.8%，上地区域平均空置率达28.7%，平均租金水平为4.82元／㎡／天。
“现阶段，我国产业园区资产仍处于去化阶段。”中金公司研究部分析师裴佳敏指出，“在供给端放量的同时，需求侧整体偏弱也对市场表现构成了负面影响。尤以北京为例，地方商务园区的净吸纳量尚未明显修复。根据CBRE数据，北京市2024年一至三季度的净吸纳量逐步下滑，三季度更是由正转负，录得-6.3万平方米，主要系部分TMT为主的企业出现了面积整合腾退情况，叠加新增需求有限，可谓‘雪上加霜’。”
行业发展面临多重挑战
从各地如火如荼“开门办园”到如今租户腾挪退出，部分产业园的租金水平和出租面积大幅下降……当前，产业园发展究竟面临哪些挑战？
“除了老生常谈的供给端放量外——供应饱和、空置率升高问题日益凸显，急剧增加的产业载体供应与产业发展的进程并不匹配，导致了供需关系的倒挂，不少园区‘重税收、轻创新’也是不容忽视的弊端。”一位原始权益人告诉记者，“部分地区会通过投资规模、亩均税收等方面强化对园区的经济考核，甚至要签署‘对赌协议’，这会导致部分园区只关注招商引资、税收的增长，而忽略了创新能力的提升，以及本地资源禀赋和产业基础的发展，这不仅会加剧园区间的同质化竞争，还将阻碍园区的特色化发展。”
其次，部分园区管理方式和服务水平落后、政策依赖度高、招商能力不足也是不容忽视的重要原因。
记者调研发现，一些传统产业园区欠缺现代化的服务思维、管理理念和方式，信息化利用水平低。同时，园区服务不到位，存在办事不便、信息获取成本高、生活配套设施欠缺等问题，这也在极大程度上影响了企业租户的黏性。
不仅如此，部分产业园区内企业间协作不足，难以形成完整产业链的问题同样较为突出。具体而言，有不少产业园区因过度追求综合发展，而忽视了专业化、特色化建设，这会导致产业分工协作机制缺失，定位模糊不清晰，园区整体竞争力下降——园区管理者和招商部门无法系统地对外展示园区的发展前景，也难以推动大项目、大企业进驻，最终致使租户黏性下滑。
多措并举精益“存量”运营
毋庸置疑，产业园区行业正在从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。
眼下，如何更好地激活这些园区资产成为了业界关注的焦点。
“园区开发企业应注重产业服务及产业投资，聚焦产业发展，更加精细化地进行园区管理与服务，还要深入到产业中去，积极地构建产业生态。”张江高科党委委员、副总经理赵海生说。
业内人士认为，对于产业园而言，结合当前市场需求，持续优化运营策略实为重中之重。一方面，应加强发起人资源转化，争取“投租、投贷”联动，形成招商合力，促进优质项目资源落地；另一方面，应根据市场及客户需求变化，遵循“长期稳定与灵活适配”的原则，灵活调整楼宇空间布局、优化租赁条件以满足不同客户群体的需求，达成意向转化；再者，各产业园应对内实施内部“赛马机制”、加强招商运营团队激励和约束，同时对外全面铺开招商网络、加强多渠道招商推广。
此外，后续地方管理部门还可由顶层设计着手，多措并举，助力产业园转型发展。
例如，可发挥国有资本战略引导作用，从制度上解决部分引导基金分散、“趴窝”现状，以“优势产业+母基金+政策支持”模式，更好地吸引优质GP（普通合伙人）和项目落地。通过“基地+基金”的模式，发挥社会资本对产业导入和发展的作用，给予一定容错机制，鼓励资本进入长周期的投资，构建技术创新、资本赋能、人才支撑、服务保障、场景开放“五位一体”的创新生态，重塑城市空间，释放科创动能。
另外，管理层还可主导探索不同类型主体间的利益共享机制，将科创贡献、税收贡献、就业贡献、公共空间与基础设施投入等因素纳入评价标准，错位发挥不同类型主体的功能优势，实现激励相容。
编辑：张煜
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