楼市2025：房价、股价会如何止跌回稳？

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杠杆地产

2天前

在当前市场显著下行，库存高企，保交楼尚在推进的情况下，影响当期新开工更重要的因素，还是房企的销售状况如何，“以销定产”成为房企普遍的选择。

像是某种预兆。

因为反复感冒，2025年开局我的嗓子就HOLD不住了开始“失声”，接着是一连串的悲催事件。

1号租客发信息说：刚刚得知即将被优化，所以无法再续租。他在绿城当地的一个楼盘工作，已经四五年了一直很稳定。

我有点遗憾，但也送给他祝福。

紧接着第二天A股开市，一直到第三天，包括房地产股票在内的N多公司股价一泻千里。像极了去年此刻，而我还在依旧保持满仓……

难怪过来人说：人类不会从历史中得到教训,只会不停重复历史。

2024年房地产过得如何，2025年又会怎样？今天我们浅聊一下。

2024年，止跌了吗？

目前可以确定的是，在一系列政策作用之下，从2024年第四季度来看，无论是房企还是房地产市场，整体表现是要明显优于前三个季度的。

房企方面，克而瑞数据显示，2024年百强房企销售金额4.2万亿元，同比下降30.3%，销售面积2.3亿平米，同比下降32.4%，降幅分别较2023年扩大12.6个、6.7个百分点。

其中四季度销售额1.3万亿元，环比增长56.2%，同比下降1.8%，同比降幅明显优于前三季度（一季度-49.1%、二季度-35.0%、三季度-29.3%）；其中12月销售金额4742亿元，环比增长22.7%，同比下降0.7%，同比降幅较11月收窄9.1个百分点。

图表来源|克而瑞（特此感谢）

2024年百强房企销售门槛继续下移，TOP10销售金额门槛值为1054亿元，同比下降31.3%；TOP20、TOP30、TOP50、TOP100销售金额门槛值同比下降37.7%、33.8%、34%、40.3%，分别降至435亿元、340亿元、182亿元、85亿元。

千亿房企数量进一步减少至11家，基本回到2016年水平（12家）。

行业来看，高盛研报数据显示，2024年，一手房销售面积平均同比-21%，较2022、2021年分别下降12%、45%；二手房销售面积平均同比上市6%，较2022、2021年分别增长38%、25%。

12月份一手房销售面积中值环比增长7%，同比增长11%，其中一、二、三线城市环比增速分别为+5%、持平、+9%，同比分别为+33%、-1%、+16%。

二手房销售面积中值环比+21%，同比+65%，其中一、二、三线城市环比+14%、+38%、+22%，同比+130%、+66%、+28%。

2025年会怎样？

展望2025年，东兴证券通过某种计算方法给出了一些具体数据，杠杆地产觉得很有意思，摘取一些重点的给杆友们参考。

比如商品房销售额，东兴证券使用土地成交金额作为预测变量，预测销售金额。推算2024全年百城土地成交金额约为2.4万亿元，以此作为输入值，可以得到2025年商品房销售金额约为8.46万亿元，同比-11.3%。

假定商品房销售均价下跌趋势放缓，2024年销售均价为0.987万/平，2025年销售均价为0.952万/平。

根据前面预测的销售金额，可以计算得到2024及2025年的销售面积预测值。其中2025年商品房销售面积为8.88亿平，同比增速为-8.1%。

图表来源|东兴证券研究所（特此感谢）

还有新开工面积。在当前市场显著下行，库存高企，保交楼尚在推进的情况下，影响当期新开工更重要的因素，还是房企的销售状况如何，“以销定产”成为房企普遍的选择。由于新增货值有更好的去化能力和利润率，销售情况好则拿地开工的意愿更强。

东兴证券使用销售面积增速作为预测变量，预测新开工面积增速。预计2025年房屋新开工面积为5.99亿平，同比-18.8%。

期房售出后，一般1-3年交房，因此理论上当期的竣工面积应该与往期的销售面积强相关。再结合保交房、白名单等政策刺激，东兴证券预计2025年竣工房地产面积为6.75亿平，同比-10.7%。

假定2024年12月的累计新开工面积与施工面积的占比延续前两月的走势，预计2024年新开工面积与期末施工面积之比为10.0%，预计2025年该比值进一步降低至9.0%。

再结合前面预测的2024年及2025年商品房新开工面积，可以得到房屋施工面积的预测值：为66.6亿平, 同比-9.4%。

最后是房地产开发投资。开发投资分为施工投资和土地购置费两部分，东兴证券预计2025年房地产开发投资金额8.8万亿，同比-11.9%。

房企股票会涨吗？

最后是房企股票。不知道杆友们有多少人被房企股票套牢，杠杆地产目前被套已有几年……

好消息是，高盛最近发布的研报称，上市房企的市净率估值处于下行周期谷底。意思是准备要触底回升了？

图表来源|高盛全球投资研究部

高盛覆盖的数据显示，海外上市的中国开发商当前股价较2025年底预期净资产价值平均折让41%，对应0.4倍的2025年预期市净率。

而2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年谷底值分别为折让39%/0.7倍、折让73%/0.9倍、折让58%/0.9倍。

内地上市开发商当前股价较2025年底预期净资产价值平均折让24%，对应0.5倍的2025年预期市净率，2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年谷底值分别为折让67%/1.6倍、折让64%/1.5倍和折让61%/1.2倍。

不过话说回来，大A很多时候的走势和估值似乎关系也不是很大？长期投资除外……

目前来看，1月的前两个工作日似乎有点“黑色”，这到底是先抑后扬还是其他？杠杆地产偏向于先抑后稳——要扬到哪去似乎也可能性不大。毕竟2025年国内外变局依然未定，但话已经喊出去了，留给老百姓重建信心的次数已经不多。

但我还是让自己向前看，更乐观地看。嗓子总会好，跌回去的票总会涨回，就像冬天过去总会是春天，只是时间这个关键问题。

对于房地产而言，2025年会是那个春天吗？