新年第一盘诞生

格隆汇楼市

2天前

作为新年入市第一盘，开发商是敢于向市场要价的。...新年第一盘诞生。...作为深圳宝安区核心地段的超级“捂盘王”，都市茗荟花园（二期）打响了2025年新房入市的第一枪。

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

新年第一盘诞生！     
最贵一次开盘
作为深圳宝安区核心地段的超级“捂盘王”，都市茗荟花园（二期）打响了2025年新房入市的第一枪。
从四年前就一直传闻要入市，三番四次传闻要入市，却一直拖到现在。
如今272套89.8—147.38平住宅，备案均价约11.8万/平，单价区间约10.48万—12.99万/平，总价区间约987万—1899万/套，以现房销售，却还要到2025年6月30日才交付。
根据项目释放出的优惠——
1、意向登记并冻资即享备案价99折优惠；
2、开盘认购再享99折优惠；   
3、准时签约（按揭7天/一次性15天）可再享99折优惠；
叠加的最高优惠约0.97折，则折后均价约11.45万/平，折后单价区间约10.17万—12.6万/平，折后总价区间约957.68—1842.6万/套。
看得出，作为新年入市第一盘，开发商是敢于向市场要价的。
无论是宝安中心的核心地段，还是前海核心地段，追溯过去新房的开盘备案价格，都市茗荟花园（二期）的备案价格都是最贵的一次。
甚至还超过了宝安中心的标杆项目壹方玖誉2016年—2018年5月约10万/平的在售均价。
更是超过了宝安中心同地段2019年以后入市新房的备案均价。
即使算上折扣优惠，也依旧比前海片区内2019年后入市的新房价格贵上不少。    
要知道，2020年—2021年是前海以及宝安中心新房的高光，新房几乎都要靠“抢”。
甚至坊间传出有购房者不惜加价也要抢到房源。
最明显的，2020年6月，宝中都市茗荟花园以约10.83万/平，推1栋A、B、C座199平和240平两种户型，共69套，单价区间约6.5万-13.6万/㎡，总价约448万-5071万/套，就吸引了285批认筹客户。   
但时移世易，曾经“抢房”上车的业主，在2024年3月被发现挂盘出让，两套239㎡房源被摆上货架——

1A栋低楼层，挂盘报价2699万（备案2887万）

1B栋高楼层，挂盘报价2750万（备案2876万）
如今在深圳主流中介平台上显示，共有9套房源在售，挂盘均价约12.6万—12.8万/平，最便宜一套239.23平，报价2780万，折合单价约11.62万/平；最贵的一套约240平，报价3200万，折合单价约13.33万/平。
而同地段的新锦安壹号公馆，根据中介平台成交记录显示，2024年6月成交一套250平户型，成交总价2840万，折合单价约11.36万/平，同年8月成交一套251.2平户型，成交总价2970万，折合单价约11.82万/平，11月25日成交一套89平户型，成交总价1032万，折合单价约11.53万/平。   
由此可见，面对阶段性市场的调整，加上新房市场不再指导销售价格，开发商的信心也恢复不少。
户型“短板”
作为吊足市场胃口的新房，同样也有躲不掉的“短板”。
户型设计格局，遭到网友辣评。
市场意向购房者评价——“无餐厅设计、房间超迷你”。
首先是餐厅设计与深圳过往大部分户型的格局有明显的不同。
过去深圳新房项目，虽然餐厅与客厅一体，但厨房设计的位置，也会留出餐厅的空间。
从89.8平—147.38平户型的户型设计图可以看到，都市茗荟花园（二期）只有一个“起居室”格局，客厅与餐厅设计需要考验业主的设计布局分配。   
其次，从户型格局来看，项目依旧是全飘窗的布局设计，得房率约75%～76%（不含飘窗）。
这样一来，自带飘窗的房间，如89平户型，实际空间显得局促了些。
算上飘窗面积，89平“书房”的面积约6平米。
而考虑到未来新房公摊规则以及户型设计趋势的变化，于是也有网友对约120平的户型做价格测算。 
假设单价12万/平，12×120=1440万，建面120，加上阳台的面积套内约82.23，得房率约68.5%，则套内面积的实际单价约1440万/82.23平=17.51万/平。
第三是，项目的大户型设计也被网友抱怨——客厅都没有南北通。
于是，市场上不乏“睡飘窗没餐厅，这就是有钱人的生活吗”“1000万可以让你睡飘窗”这样的评价。
但作为拥有前海概念及城市中心配套加持的项目，市场上也不乏一些支持声音——
1、现房销售，楼盘质量看得见
2、低密度，宽楼间距    
3、地段区位优越，坐落在宝安中心区C位地段，同时配套聚集了宝安优质的教育资源以及综合商业资源 
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作为新年入市第一盘，开发商是敢于向市场要价的。...新年第一盘诞生。...作为深圳宝安区核心地段的超级“捂盘王”，都市茗荟花园（二期）打响了2025年新房入市的第一枪。

作者 | 飞天小女警

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新年第一盘诞生！     
最贵一次开盘
作为深圳宝安区核心地段的超级“捂盘王”，都市茗荟花园（二期）打响了2025年新房入市的第一枪。
从四年前就一直传闻要入市，三番四次传闻要入市，却一直拖到现在。
如今272套89.8—147.38平住宅，备案均价约11.8万/平，单价区间约10.48万—12.99万/平，总价区间约987万—1899万/套，以现房销售，却还要到2025年6月30日才交付。
根据项目释放出的优惠——
1、意向登记并冻资即享备案价99折优惠；
2、开盘认购再享99折优惠；   
3、准时签约（按揭7天/一次性15天）可再享99折优惠；
叠加的最高优惠约0.97折，则折后均价约11.45万/平，折后单价区间约10.17万—12.6万/平，折后总价区间约957.68—1842.6万/套。
看得出，作为新年入市第一盘，开发商是敢于向市场要价的。
无论是宝安中心的核心地段，还是前海核心地段，追溯过去新房的开盘备案价格，都市茗荟花园（二期）的备案价格都是最贵的一次。
甚至还超过了宝安中心的标杆项目壹方玖誉2016年—2018年5月约10万/平的在售均价。
更是超过了宝安中心同地段2019年以后入市新房的备案均价。
即使算上折扣优惠，也依旧比前海片区内2019年后入市的新房价格贵上不少。    
要知道，2020年—2021年是前海以及宝安中心新房的高光，新房几乎都要靠“抢”。
甚至坊间传出有购房者不惜加价也要抢到房源。
最明显的，2020年6月，宝中都市茗荟花园以约10.83万/平，推1栋A、B、C座199平和240平两种户型，共69套，单价区间约6.5万-13.6万/㎡，总价约448万-5071万/套，就吸引了285批认筹客户。   
但时移世易，曾经“抢房”上车的业主，在2024年3月被发现挂盘出让，两套239㎡房源被摆上货架——

1A栋低楼层，挂盘报价2699万（备案2887万）

1B栋高楼层，挂盘报价2750万（备案2876万）
如今在深圳主流中介平台上显示，共有9套房源在售，挂盘均价约12.6万—12.8万/平，最便宜一套239.23平，报价2780万，折合单价约11.62万/平；最贵的一套约240平，报价3200万，折合单价约13.33万/平。
而同地段的新锦安壹号公馆，根据中介平台成交记录显示，2024年6月成交一套250平户型，成交总价2840万，折合单价约11.36万/平，同年8月成交一套251.2平户型，成交总价2970万，折合单价约11.82万/平，11月25日成交一套89平户型，成交总价1032万，折合单价约11.53万/平。   
由此可见，面对阶段性市场的调整，加上新房市场不再指导销售价格，开发商的信心也恢复不少。
户型“短板”
作为吊足市场胃口的新房，同样也有躲不掉的“短板”。
户型设计格局，遭到网友辣评。
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首先是餐厅设计与深圳过往大部分户型的格局有明显的不同。
过去深圳新房项目，虽然餐厅与客厅一体，但厨房设计的位置，也会留出餐厅的空间。
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其次，从户型格局来看，项目依旧是全飘窗的布局设计，得房率约75%～76%（不含飘窗）。
这样一来，自带飘窗的房间，如89平户型，实际空间显得局促了些。
算上飘窗面积，89平“书房”的面积约6平米。
而考虑到未来新房公摊规则以及户型设计趋势的变化，于是也有网友对约120平的户型做价格测算。 
假设单价12万/平，12×120=1440万，建面120，加上阳台的面积套内约82.23，得房率约68.5%，则套内面积的实际单价约1440万/82.23平=17.51万/平。
第三是，项目的大户型设计也被网友抱怨——客厅都没有南北通。
于是，市场上不乏“睡飘窗没餐厅，这就是有钱人的生活吗”“1000万可以让你睡飘窗”这样的评价。
但作为拥有前海概念及城市中心配套加持的项目，市场上也不乏一些支持声音——
1、现房销售，楼盘质量看得见
2、低密度，宽楼间距    
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