2024年，楼市政策频出，积极信号不断，房地产市场延续回暖态势。中国新闻社国是直通车和腾讯房产联合策划推出【楼市洞察】第四期，邀请华泰证券房地产首席分析师陈慎、58安居客研究院院长张波以及全国房地产经理人联盟理事邓浩志三位业内人士，做客直播间，针对购房者关注的问题，进行答疑解惑。
华泰证券房地产首席分析师陈慎指出，房价是目前房地产链条中最大的堵点，其稳定性是解决行业问题的核心。在2025年，随着政策的持续实施，预计房价将呈现结构性稳定态势。
58安居客研究院院长张波同样认为，2025年地方政府将积极推动商品房收储和城中村改造，以实现房价的稳定。
针对2025年是否适宜购房的问题，三位专家达成共识，认为当前楼市已基本触底，尤其是在热点一二线城市，购房者若存在实际居住需求，应根据自身经济状况，适时入市，量力而行。
下面是精彩观点整理（为方便阅读，文本有优化）：
房价是整个房地产链条的最大堵点，稳定房价才是解决一切问题的钥匙
陈慎：12月的重磅会议强调稳定楼市，并将稳定楼市放在股市之前，这是以往没怎么出现过的。此前在9月底，会议也提出了“止跌回稳”的目标。各种会议不断提到稳，很多人询问“稳”到底是指什么？是指稳定交易量还是房价？我们认为，最关键的是稳住房价。
回顾过去两到三年，房地产的调整除了交易量和投资量的不断收缩，还包括房价的长期调整。自2021年7月份以来，房价调整的时间和幅度均超过以往的周期，包括2008年等等。
房价的调整带来了哪些影响？我们认为主要有三点：最为直观的影响是居民财富，其次是房地产投资链的不畅，最后是间接影响市场稳定性。我们认为房价是当前整个地产链条乃至整个经济环境中最大的堵点，所以稳定房价才是解决一切问题的一把钥匙。
怎么稳定房价？我们认为最重要的是稳定预期，尤其是二手房房东的预期。当前房价调整背后，是广大二手房房东预期的变化，而非开发商或地方政府。他们担心如果不尽快出售房产，2025年房价会进一步下跌，导致预期不稳定。因此，必须通过各种方式改善C端人群对未来的预期，以产生更多的正向反馈。
2025年房价会呈现结构性企稳，交易量会维持一定的收缩
陈慎：结合近几个月的房地产市场变化，我们对2025年房价和楼市成交量进行了初步展望。我们预计2025年房价一定是结构性的复苏，尤其是一线城市和部分热点二线城市，如成都、厦门、杭州等，2025年能实现结构性复苏。目前，这些城市的一些区域已经显示出企稳迹象，我们希望这一趋势能在2025年继续持续。
考虑到2024年许多城市和房地产企业在土地获取和新开工方面受到的限制，预计2025年房地产市场在交易量上将继续面临压力。我们预测，2025年的销售面积和销售金额可能会下降约5%-6%，新开工和竣工量预计分别下降20%。至于房地产投资，2024年已下降约10%，2025年可能继续下滑约7%。这些预测均是基于对当前市场交易量的评估。当然，这些交易量的预测也是基于当前整个政策方针。
回顾中央“926”对房地产市场的表述，除了强调“止跌回稳”外，还提到了“严控增量”。这意味着在库存问题得到有效解决之前，中央希望通过控制土地供应和新推盘量来稳定房价。在此政策框架下，市场各方的交易量收缩是符合逻辑的。
总之，从整个房地产行业复苏的路径上来看，我们相信房价2025年是结构性的稳定，预计更多城市也将陆续重启拿地，推动新开工，投资也逐步重回到正增长轨道。
2025年房地产的“用力”，将主要体现在商品房收储、城中村改造以及稳定房价三个方面
张波：在分析2025年房地产市场趋势之前，我先分享下我对重磅会议提到的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的理解。
我认为，有两个方向非常值得我们关注。
2025年房地产市场将呈现更加清晰的政策导向，各个地方政府将更积极地下场收储。2024年各项目会议通过专项债等方式，使地方政府的资金问题有所改善，预计2025年在资金使用上将比2024年更为宽裕。在此背景下，各个地方政府将重点落实三大政策，这些都是需要政府直接参与改革的领域。
第一，城中村改造，不可能让民企做城中村改造，民企只是参与城中村改造。哪些区域划分出来具体要做，这是地方政府直接做的。目前，城中村改造实施范围已从35个特大和超大型城市，扩展到了300个地级以上城市，预计2025年政府介入推进的力度会更大。
第二，地方政府将进一步加大商品房收储的执行力度。
第三，预计地方政府将利用更多的专项债券资金进行土地收储。
总之，2025年各地将全力做好供需平衡方面的工作。一旦商品房收储量增加，在市场供大于求的部分城市，市场供求平衡将逐步形成。同时，大力推进城中村改造，又能够刺激更多的需求释放。
这是我认为的第一个“用力”，用力使政策落地。
第二，仍要回归房价问题。政策用力落实之后，最终至少在一个方面有所体现，那就是房价要实现真正的回稳。房价不会大幅涨价，但会保持稳定，部分城市可能会有微涨，整体不再出现大面积跌价。2025年基本上是龙头带动市场回稳。这里的龙头主要是以一二线城市为主，尤其是热点二线城市，如长三角、大湾区等区域内的相对三线城市，可能因人口流入较多，像义乌2024年销量就不错。这些城市2025年的房价也有望迎来一波回稳。所以，龙头带动主要体现在核心的高能级城市、重点的城市群以及一些城市的核心区域。
一线城市房价基本稳定，2025年会有更多城市房价企稳
张波：2025年，成交量与房价无疑是大众关注房地产市场的焦点。在房价层面，当下诸多讨论聚焦于止跌回稳。就北京、上海而言，房价已基本回落至 2016、2017 年的水平，2025年不会再持续下跌，当前可以说已处于市场底部。若 70 个大中城市到2025年能有过半实现价格稳定，这便可视为一个较为理想的成果。具体来说，预计到2025年六七月份，房价上涨城市数量若能达到 35 个以上，那么整个房地产市场的止跌回稳就能达成阶段性成效。
再看成交量方面：我个人预测2025年新房成交量大概率会持续下滑，
主要受两个因素影响。其一，市场供给端出现变化，尤其是2024年土地市场供应量锐减了近四分之一，如此一来，未来可供市场销售的房源数量必然减少。其二，还要考虑收储因素。倘若政府直接介入收购商品房用作租赁房，那么这部分原本可能的交易量被剔除后，新房成交量就会下滑。
投资方面，我认为2025年看总量已经没有价值和意义了。从2024年四季度的市场表现可以明显看到，一些好的城市地块出来，还是会被抢，尤其是核心地块。一些相对弱一点的城市，房企拿地的热情都不高。但是，投资需要看具体城市，不同城市、不同区域的开发投资量变化可能更有观测的价值和实际参考意义。
一二线热点城市楼市已基本见底，2025年一线城市对周边城市的虹吸趋势会更明显
邓浩志：首先从宏观层面来看，当前一些弱二线城市和三线城市，房地产成交数据较低，但是，这种低迷状态已然维持在一个极低水平近一年之久，依我个人判断，短期内进一步大幅下滑的可能性微乎其微。
其次，谈到中国房地产能否复苏、企稳，关键因素在于中国经济的整体走向。房地产行业与宏观经济紧密相连，经济的向好发展能为房地产市场注入强心剂。
目前为什么很多商品房未被收购？根源在于收购方面临两难抉择：一方面，不少房源价格太高，超出地方财政承受范围；另一方面，部分房源位置偏僻，难以满足商品房收储的条件。而那些位置优越的房源，业主也不愿降价出售，各方僵持不下，至今尚未找到有效的破解方法。我接触过不止一个城市，在构建保障房、租赁住房体系时，都因这些困难而停滞不前。
除了保障性住房推进受阻，旧改项目同样深陷泥沼。旧改在2021年急刹车，是因为政府出台了禁止大拆大建的文件，文件里面有很多的约束性条件。到目前为止，虽然我们想重启旧改，但是放在旧改面前的还有禁止大拆大建文件。所以，要么废止先前的约束文件，要么寻找另外一条路径，绕过禁止大拆大建的限制，然后才能推进。
对于买房人来说，买房不是买全国，只是买自己城市的那一套房子，所以很多人更关心自己所在城市买的那套房子怎么样。我重点介绍一下大湾区的情况，或者预测大湾区2025年楼市的表现。
深圳和广州这两个一线城市，人口比较多，经济比较发达，需求比较旺盛，市场已经开始有见底的迹象，成交量也上来了，价格我相信也逐步企稳，所以大城市表现问题不大。
展望2025年，我个人判断市场处于分化状态。广州和深圳已经限购了十几年，如今广州全域取消限购，深圳外围取消了限购，在此背景下，未来周边城市的购买力还会被虹吸，广州、深圳这两个城市，2025年总体应该会保持强势。但是周边的二三线城市，很多购买力会被更大城市虹吸，这是一个趋势。
再具体到某个城市，北上广深四大一线城市出现了一个共同特征，就是核心城区非常强势，豪宅及高价物业备受追捧，成交量很大，很多楼盘甚至是开盘就被抢光。与之形成对比的是远郊区域，以广州的增城、花都以及深圳边缘地带为例，这些区域市场表现疲软，当下仍不得不采取以价换量的策略，唯有降价才能卖得动。所以，即使是同一个城市，我觉得也是有明显分化的。
综合来看，对于2025年全国楼市，从总量上看，可能是争取平稳。但是从不同能级城市看，一线和强二线城市肯定是率先企稳，弱二城市及三线城市在2025年仍然需要进一步去探底。同一个城市，核心城区或者高端物业有可能会成为最先触底的房源，甚至在价格上面实现回升。目前，广州和深圳部分核心城区的高端楼盘已出现业主反价现象。虽然只是反价，最终未必能表现在成交上，但是这种现象在前两年是完全没有的，如今业主敢反价，恰恰表明市场信心正在逐步恢复，低价房源已经卖得差不多了。总体而言，我预计核心城区、高端物业、优质房源可能在2025年率先迎来价格反弹，近郊区域可能保持平稳态势，远郊区域则仍需要以价换量，这便是我对2025年整个房地产市场或者是对大湾区部分城市的看法。
2025年房贷利率有进一步下调空间，商品房收储也值得期待
陈慎：房地产公司的现金流主要来自两方面，一个是融资，一个是房产销售。
销售端2024年的压力，大家可想而知。融资是2024年以来最为改善的一个地方，4万亿融资规模，能够帮助一些房地产公司缓解资金压力。虽然房企主体层面仍存在一些压力，但是项目端只要还可以，就能够保证拿到钱，项目端能拿到钱，就能保障项目安安心心的建设，直到交房，这其实是对于房企层面最好的帮助。
对于未来而言，我对2025年有三个期许：
第一，利率层面。这次会议提到货币从宽松到适度宽松，这也是十几年以来第一次做出这么大的调整。很多相关的研究者，对后续利率走向展开预估。如2025年整个市场利率还会在目前基础上进一步降息，降20-30个基点、30-40个基点？尽管众说纷纭，莫衷一是，但不可否认的是，降息空间已然开启。这对于当前的房贷利率而言，还是非常有用的。现在整个房贷利率降到3%了，相较于此前最高6%，降幅显著，诚意尽显。我们希望能够进一步往下调，慢慢向社会平均租售比，或者是理财产品的收益率靠拢。唯有如此，才能在一定程度上提高市场或者居民对于购房的动力。
第二，很多该落地的政策还没有完全落地。以收储政策为例，规划资金高达3000亿，可截至到目前，实际一共花了162亿，使用率不到5%。这些问题并不是在于钱的问题，有很多是交易层面的问题，价格谈不拢，房源不匹配，相关的责任问题等等这些约束，我们是希望在2025年看到有一些改变。
第三，房企端。无论是白名单，还是其他一系列扶持政策，大多只是对项目端，旨在保障项目能够安心实施。但是至今还没有一个政策是完全针对主体，保障主体不要发生具体的风险。那有没有可能在2025年在这一方面有一些新的动作，让更多的主体能够在遇到一些风险预期前，能够得到一些更有信心的保障。例如，在贷款端、融资支持端有进一步的优化。
这三点期许在2024年和2023年还没有完全发生，2025年值得期待。
2025年购房成本会进一步降低，有购房需求的购房者可以看房了
陈慎：买房主要是两方面需求，一是刚性需求，二是改善性需求。
这两年整个政策，其实是更加有利于改善性需求的。这两年推出的新住宅，得房率更高，位置更好，居住体验也更好，这类新房越来越多，这种房子给了买方更多的选择空间。
2024年市场的大户型多，无论是新房还是二手房市场都会有越来越多的选择。大家可以在好一点的城市、有希望在2025年结构性复苏的城市，考虑起来。一方面是产品选择变得更多了，另外一方面在于购房成本降低。若2025年房贷利率进一步下降，对于高能级城市的居民而言，可能每一个月能还的钱也会进一步变少，而且购买力也会进一步更强。
第二，是刚性需求，很多人说刚性需求不管在什么时候就应该是想买就买。其实不是，刚性需求是手里有钱，但是纠结入市的一群人。他们最怕买完就直接跌。但是2025年在止跌回稳的预期下，我觉得遇到一些好的或者性价比比较高的房源，无论是二手房或新房，也可以考虑起来。
第三类，有些地方开始出现一定的投资性需求。比如说大湾区有些楼盘销售跟我们反馈，出现一些比较多外地身份证的人群，这个跟以前的投资需求不太一样，更多类似于配置性投资。如高净值人群，在以前配置资产时，有些配置股票，有些配置基金，有些甚至配置美股，有些可能配置债券。房子因为这两年一直在跌，不会把它作为一个选项。但是9月份之后，在止跌回稳的预期下，有一些高净值的人会拿出一部分资产去选择一线城市，或者核心二线城市的房子作为配置选项，这是最近一两个月在调研中发现的现象。
张波：说起买房，大家都会说核心地段的核心资产，但是核心地段的核心资产到底有多少人可以买得起呢？这是个核心问题。
这次我想提出一些不一样的看法，如果你有自己住的需求，就别想这么多。2025年买房，大部分人、99%的人都不会在市场最低点的时候买到房子。绝大部分也不会在市场最高点的时候把房子抛掉，每个人都想这样做，但是事实不会是这样的。市场在最低点的时候，一定是最最清淡、最最冷淡、交易量最少的时候，大部分不会恰巧在这个时间段买到房子，所以不要期待那种现象。你真的有自住需求、自用需求，就不用管那么多。而且你也别管你在一二三线的哪个城市买房，选择适合自己的才是最重要的。
邓浩志：我的建议比较简单，如果是一线和强二线城市，楼市基本见底了，买房没什么太大的问题。大概数一下，北上广深、杭州、成都、厦门、宁波，我觉得差不多是这样一些城市。这些城市风险不太大，买了也不会有太多的下跌空间。不敢说一点都没有，但是下跌空间应该不大了，这些城市可以放心买。如果是二线和三四线城市，如果不着急住，可以再略等一等。
第二，买房还要看自己的经济实力，量力而行。
第三，先满足自己居住的需求，这是最关键的。因为房子是用来住的，当然房子也有投资价值。但买房要先考虑自住问题，至于投资，如果有能力的话，当然是大城市核心城区，大城市高端物业，可能会更保值。如果不具有这样的经济实力，我觉得大家还是谨慎一点。
2024年，楼市政策频出，积极信号不断，房地产市场延续回暖态势。中国新闻社国是直通车和腾讯房产联合策划推出【楼市洞察】第四期，邀请华泰证券房地产首席分析师陈慎、58安居客研究院院长张波以及全国房地产经理人联盟理事邓浩志三位业内人士，做客直播间，针对购房者关注的问题，进行答疑解惑。
华泰证券房地产首席分析师陈慎指出，房价是目前房地产链条中最大的堵点，其稳定性是解决行业问题的核心。在2025年，随着政策的持续实施，预计房价将呈现结构性稳定态势。
58安居客研究院院长张波同样认为，2025年地方政府将积极推动商品房收储和城中村改造，以实现房价的稳定。
针对2025年是否适宜购房的问题，三位专家达成共识，认为当前楼市已基本触底，尤其是在热点一二线城市，购房者若存在实际居住需求，应根据自身经济状况，适时入市，量力而行。
下面是精彩观点整理（为方便阅读，文本有优化）：
房价是整个房地产链条的最大堵点，稳定房价才是解决一切问题的钥匙
陈慎：12月的重磅会议强调稳定楼市，并将稳定楼市放在股市之前，这是以往没怎么出现过的。此前在9月底，会议也提出了“止跌回稳”的目标。各种会议不断提到稳，很多人询问“稳”到底是指什么？是指稳定交易量还是房价？我们认为，最关键的是稳住房价。
回顾过去两到三年，房地产的调整除了交易量和投资量的不断收缩，还包括房价的长期调整。自2021年7月份以来，房价调整的时间和幅度均超过以往的周期，包括2008年等等。
房价的调整带来了哪些影响？我们认为主要有三点：最为直观的影响是居民财富，其次是房地产投资链的不畅，最后是间接影响市场稳定性。我们认为房价是当前整个地产链条乃至整个经济环境中最大的堵点，所以稳定房价才是解决一切问题的一把钥匙。
怎么稳定房价？我们认为最重要的是稳定预期，尤其是二手房房东的预期。当前房价调整背后，是广大二手房房东预期的变化，而非开发商或地方政府。他们担心如果不尽快出售房产，2025年房价会进一步下跌，导致预期不稳定。因此，必须通过各种方式改善C端人群对未来的预期，以产生更多的正向反馈。
2025年房价会呈现结构性企稳，交易量会维持一定的收缩
陈慎：结合近几个月的房地产市场变化，我们对2025年房价和楼市成交量进行了初步展望。我们预计2025年房价一定是结构性的复苏，尤其是一线城市和部分热点二线城市，如成都、厦门、杭州等，2025年能实现结构性复苏。目前，这些城市的一些区域已经显示出企稳迹象，我们希望这一趋势能在2025年继续持续。
考虑到2024年许多城市和房地产企业在土地获取和新开工方面受到的限制，预计2025年房地产市场在交易量上将继续面临压力。我们预测，2025年的销售面积和销售金额可能会下降约5%-6%，新开工和竣工量预计分别下降20%。至于房地产投资，2024年已下降约10%，2025年可能继续下滑约7%。这些预测均是基于对当前市场交易量的评估。当然，这些交易量的预测也是基于当前整个政策方针。
回顾中央“926”对房地产市场的表述，除了强调“止跌回稳”外，还提到了“严控增量”。这意味着在库存问题得到有效解决之前，中央希望通过控制土地供应和新推盘量来稳定房价。在此政策框架下，市场各方的交易量收缩是符合逻辑的。
总之，从整个房地产行业复苏的路径上来看，我们相信房价2025年是结构性的稳定，预计更多城市也将陆续重启拿地，推动新开工，投资也逐步重回到正增长轨道。
2025年房地产的“用力”，将主要体现在商品房收储、城中村改造以及稳定房价三个方面
张波：在分析2025年房地产市场趋势之前，我先分享下我对重磅会议提到的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的理解。
我认为，有两个方向非常值得我们关注。
2025年房地产市场将呈现更加清晰的政策导向，各个地方政府将更积极地下场收储。2024年各项目会议通过专项债等方式，使地方政府的资金问题有所改善，预计2025年在资金使用上将比2024年更为宽裕。在此背景下，各个地方政府将重点落实三大政策，这些都是需要政府直接参与改革的领域。
第一，城中村改造，不可能让民企做城中村改造，民企只是参与城中村改造。哪些区域划分出来具体要做，这是地方政府直接做的。目前，城中村改造实施范围已从35个特大和超大型城市，扩展到了300个地级以上城市，预计2025年政府介入推进的力度会更大。
第二，地方政府将进一步加大商品房收储的执行力度。
第三，预计地方政府将利用更多的专项债券资金进行土地收储。
总之，2025年各地将全力做好供需平衡方面的工作。一旦商品房收储量增加，在市场供大于求的部分城市，市场供求平衡将逐步形成。同时，大力推进城中村改造，又能够刺激更多的需求释放。
这是我认为的第一个“用力”，用力使政策落地。
第二，仍要回归房价问题。政策用力落实之后，最终至少在一个方面有所体现，那就是房价要实现真正的回稳。房价不会大幅涨价，但会保持稳定，部分城市可能会有微涨，整体不再出现大面积跌价。2025年基本上是龙头带动市场回稳。这里的龙头主要是以一二线城市为主，尤其是热点二线城市，如长三角、大湾区等区域内的相对三线城市，可能因人口流入较多，像义乌2024年销量就不错。这些城市2025年的房价也有望迎来一波回稳。所以，龙头带动主要体现在核心的高能级城市、重点的城市群以及一些城市的核心区域。
一线城市房价基本稳定，2025年会有更多城市房价企稳
张波：2025年，成交量与房价无疑是大众关注房地产市场的焦点。在房价层面，当下诸多讨论聚焦于止跌回稳。就北京、上海而言，房价已基本回落至 2016、2017 年的水平，2025年不会再持续下跌，当前可以说已处于市场底部。若 70 个大中城市到2025年能有过半实现价格稳定，这便可视为一个较为理想的成果。具体来说，预计到2025年六七月份，房价上涨城市数量若能达到 35 个以上，那么整个房地产市场的止跌回稳就能达成阶段性成效。
再看成交量方面：我个人预测2025年新房成交量大概率会持续下滑，
主要受两个因素影响。其一，市场供给端出现变化，尤其是2024年土地市场供应量锐减了近四分之一，如此一来，未来可供市场销售的房源数量必然减少。其二，还要考虑收储因素。倘若政府直接介入收购商品房用作租赁房，那么这部分原本可能的交易量被剔除后，新房成交量就会下滑。
投资方面，我认为2025年看总量已经没有价值和意义了。从2024年四季度的市场表现可以明显看到，一些好的城市地块出来，还是会被抢，尤其是核心地块。一些相对弱一点的城市，房企拿地的热情都不高。但是，投资需要看具体城市，不同城市、不同区域的开发投资量变化可能更有观测的价值和实际参考意义。
一二线热点城市楼市已基本见底，2025年一线城市对周边城市的虹吸趋势会更明显
邓浩志：首先从宏观层面来看，当前一些弱二线城市和三线城市，房地产成交数据较低，但是，这种低迷状态已然维持在一个极低水平近一年之久，依我个人判断，短期内进一步大幅下滑的可能性微乎其微。
其次，谈到中国房地产能否复苏、企稳，关键因素在于中国经济的整体走向。房地产行业与宏观经济紧密相连，经济的向好发展能为房地产市场注入强心剂。
目前为什么很多商品房未被收购？根源在于收购方面临两难抉择：一方面，不少房源价格太高，超出地方财政承受范围；另一方面，部分房源位置偏僻，难以满足商品房收储的条件。而那些位置优越的房源，业主也不愿降价出售，各方僵持不下，至今尚未找到有效的破解方法。我接触过不止一个城市，在构建保障房、租赁住房体系时，都因这些困难而停滞不前。
除了保障性住房推进受阻，旧改项目同样深陷泥沼。旧改在2021年急刹车，是因为政府出台了禁止大拆大建的文件，文件里面有很多的约束性条件。到目前为止，虽然我们想重启旧改，但是放在旧改面前的还有禁止大拆大建文件。所以，要么废止先前的约束文件，要么寻找另外一条路径，绕过禁止大拆大建的限制，然后才能推进。
对于买房人来说，买房不是买全国，只是买自己城市的那一套房子，所以很多人更关心自己所在城市买的那套房子怎么样。我重点介绍一下大湾区的情况，或者预测大湾区2025年楼市的表现。
深圳和广州这两个一线城市，人口比较多，经济比较发达，需求比较旺盛，市场已经开始有见底的迹象，成交量也上来了，价格我相信也逐步企稳，所以大城市表现问题不大。
展望2025年，我个人判断市场处于分化状态。广州和深圳已经限购了十几年，如今广州全域取消限购，深圳外围取消了限购，在此背景下，未来周边城市的购买力还会被虹吸，广州、深圳这两个城市，2025年总体应该会保持强势。但是周边的二三线城市，很多购买力会被更大城市虹吸，这是一个趋势。
再具体到某个城市，北上广深四大一线城市出现了一个共同特征，就是核心城区非常强势，豪宅及高价物业备受追捧，成交量很大，很多楼盘甚至是开盘就被抢光。与之形成对比的是远郊区域，以广州的增城、花都以及深圳边缘地带为例，这些区域市场表现疲软，当下仍不得不采取以价换量的策略，唯有降价才能卖得动。所以，即使是同一个城市，我觉得也是有明显分化的。
综合来看，对于2025年全国楼市，从总量上看，可能是争取平稳。但是从不同能级城市看，一线和强二线城市肯定是率先企稳，弱二城市及三线城市在2025年仍然需要进一步去探底。同一个城市，核心城区或者高端物业有可能会成为最先触底的房源，甚至在价格上面实现回升。目前，广州和深圳部分核心城区的高端楼盘已出现业主反价现象。虽然只是反价，最终未必能表现在成交上，但是这种现象在前两年是完全没有的，如今业主敢反价，恰恰表明市场信心正在逐步恢复，低价房源已经卖得差不多了。总体而言，我预计核心城区、高端物业、优质房源可能在2025年率先迎来价格反弹，近郊区域可能保持平稳态势，远郊区域则仍需要以价换量，这便是我对2025年整个房地产市场或者是对大湾区部分城市的看法。
2025年房贷利率有进一步下调空间，商品房收储也值得期待
陈慎：房地产公司的现金流主要来自两方面，一个是融资，一个是房产销售。
销售端2024年的压力，大家可想而知。融资是2024年以来最为改善的一个地方，4万亿融资规模，能够帮助一些房地产公司缓解资金压力。虽然房企主体层面仍存在一些压力，但是项目端只要还可以，就能够保证拿到钱，项目端能拿到钱，就能保障项目安安心心的建设，直到交房，这其实是对于房企层面最好的帮助。
对于未来而言，我对2025年有三个期许：
第一，利率层面。这次会议提到货币从宽松到适度宽松，这也是十几年以来第一次做出这么大的调整。很多相关的研究者，对后续利率走向展开预估。如2025年整个市场利率还会在目前基础上进一步降息，降20-30个基点、30-40个基点？尽管众说纷纭，莫衷一是，但不可否认的是，降息空间已然开启。这对于当前的房贷利率而言，还是非常有用的。现在整个房贷利率降到3%了，相较于此前最高6%，降幅显著，诚意尽显。我们希望能够进一步往下调，慢慢向社会平均租售比，或者是理财产品的收益率靠拢。唯有如此，才能在一定程度上提高市场或者居民对于购房的动力。
第二，很多该落地的政策还没有完全落地。以收储政策为例，规划资金高达3000亿，可截至到目前，实际一共花了162亿，使用率不到5%。这些问题并不是在于钱的问题，有很多是交易层面的问题，价格谈不拢，房源不匹配，相关的责任问题等等这些约束，我们是希望在2025年看到有一些改变。
第三，房企端。无论是白名单，还是其他一系列扶持政策，大多只是对项目端，旨在保障项目能够安心实施。但是至今还没有一个政策是完全针对主体，保障主体不要发生具体的风险。那有没有可能在2025年在这一方面有一些新的动作，让更多的主体能够在遇到一些风险预期前，能够得到一些更有信心的保障。例如，在贷款端、融资支持端有进一步的优化。
这三点期许在2024年和2023年还没有完全发生，2025年值得期待。
2025年购房成本会进一步降低，有购房需求的购房者可以看房了
陈慎：买房主要是两方面需求，一是刚性需求，二是改善性需求。
这两年整个政策，其实是更加有利于改善性需求的。这两年推出的新住宅，得房率更高，位置更好，居住体验也更好，这类新房越来越多，这种房子给了买方更多的选择空间。
2024年市场的大户型多，无论是新房还是二手房市场都会有越来越多的选择。大家可以在好一点的城市、有希望在2025年结构性复苏的城市，考虑起来。一方面是产品选择变得更多了，另外一方面在于购房成本降低。若2025年房贷利率进一步下降，对于高能级城市的居民而言，可能每一个月能还的钱也会进一步变少，而且购买力也会进一步更强。
第二，是刚性需求，很多人说刚性需求不管在什么时候就应该是想买就买。其实不是，刚性需求是手里有钱，但是纠结入市的一群人。他们最怕买完就直接跌。但是2025年在止跌回稳的预期下，我觉得遇到一些好的或者性价比比较高的房源，无论是二手房或新房，也可以考虑起来。
第三类，有些地方开始出现一定的投资性需求。比如说大湾区有些楼盘销售跟我们反馈，出现一些比较多外地身份证的人群，这个跟以前的投资需求不太一样，更多类似于配置性投资。如高净值人群，在以前配置资产时，有些配置股票，有些配置基金，有些甚至配置美股，有些可能配置债券。房子因为这两年一直在跌，不会把它作为一个选项。但是9月份之后，在止跌回稳的预期下，有一些高净值的人会拿出一部分资产去选择一线城市，或者核心二线城市的房子作为配置选项，这是最近一两个月在调研中发现的现象。
张波：说起买房，大家都会说核心地段的核心资产，但是核心地段的核心资产到底有多少人可以买得起呢？这是个核心问题。
这次我想提出一些不一样的看法，如果你有自己住的需求，就别想这么多。2025年买房，大部分人、99%的人都不会在市场最低点的时候买到房子。绝大部分也不会在市场最高点的时候把房子抛掉，每个人都想这样做，但是事实不会是这样的。市场在最低点的时候，一定是最最清淡、最最冷淡、交易量最少的时候，大部分不会恰巧在这个时间段买到房子，所以不要期待那种现象。你真的有自住需求、自用需求，就不用管那么多。而且你也别管你在一二三线的哪个城市买房，选择适合自己的才是最重要的。
邓浩志：我的建议比较简单，如果是一线和强二线城市，楼市基本见底了，买房没什么太大的问题。大概数一下，北上广深、杭州、成都、厦门、宁波，我觉得差不多是这样一些城市。这些城市风险不太大，买了也不会有太多的下跌空间。不敢说一点都没有，但是下跌空间应该不大了，这些城市可以放心买。如果是二线和三四线城市，如果不着急住，可以再略等一等。
第二，买房还要看自己的经济实力，量力而行。
第三，先满足自己居住的需求，这是最关键的。因为房子是用来住的，当然房子也有投资价值。但买房要先考虑自住问题，至于投资，如果有能力的话，当然是大城市核心城区，大城市高端物业，可能会更保值。如果不具有这样的经济实力，我觉得大家还是谨慎一点。
