澳洲房产市场正面临着一场前所未有的价格飙升。

最新的地产分析显示，未来5年 内，许多地区的房屋和公寓价格可能会翻倍。然而，也有一些地区的房产价值预计 将下降数十万澳元。

PropTrack提供的数据揭示了如果过去5年的价格增长趋势持续到2029年，各地房产价格将会如何变化。

这一数据为新购房者描绘了一个令人担忧的未来景象，同时也显示出当前房主可能 会从其物业中获得的巨大财富增值。

如果市场继续沿着当前的路径发展，购房者可能需要支付超过100万澳元才能在许 多地区置业。

而在澳洲最大的城市，这一数字将会更高。

这将使本已严峻的房屋负担能力进一步加剧，而在增长最快的地区，房主到2029年 可能会获得超过百万澳元的资本收益。

经济学家Paul Ryan指出，这项研究并不是预测，而是为了说明市场可能的发展路 径。

他强调，过去的表现并不一定能预示未来的价格变化。

然而，那些在过去5年中推动价格创新高的趋势仍然深植于市场中，并可能继续推 动价格上涨。

根据PropTrack的月度房价指数，5月全国房价创下新高，单月上涨0.3%，今年以来 的总增长达到2.73%，比2022年12月高出9.58%。

布里斯班、阿德莱德和珀斯等较小的首府城市的房价涨势尤其强劲，布里斯班甚至 超过墨尔本，成为仅次于悉尼的第二贵的住房市场。

展望2029年，许多地区的房价可能几乎翻倍，但地区和城市之间的差异很大。

在悉 尼，预计增长最快的几个区包括Caddens和Putney，其中Caddens的中位价预计会从 目前的126.3万澳元涨至247.1万澳元，而Putney则从357.5万澳元涨至698.4万澳元。

在墨尔本，Mornington Peninsula的Blairgowrie和Rye等地的房价预计都有显著上 涨。

布里斯班的增长则集中在Moreton Bay – North地区的Woodford和Wamuran，房 价将分别从74万澳元和114万澳元涨至156.5万澳元和233.1万澳元。

阿德莱德的Elizabeth North和Elizabeth Downs则成为了增长最快的区域，预计到 2029年，其房价将增长超过100%。

在降息推动房市于2025年下半年增长之前，澳洲的购房者可能会迎来一个短暂的“窗口期”，能够趁市场低迷时入市买房。

一项新的预测显示，澳洲房价的增长将于2025年初放缓，有望为目前因房价过高而无法购房的消费者创造置业机会。

REA集团经济研究主管Cameron Kusher预测，澳洲房地产市场将在明年初的数月陷 入停滞。

“随着房价增速放缓，利率预计将在更长时间内保持高位，加上更多房产投放市场出售，2025年的房价增长似乎将弱于近几年。”

他表示，春季销售季后市场上仍有大量未售出的房屋，这也可能让购房者更容易进入市场。

“随着卖家出售房产的意愿增加，大多数首府城市2024年的新挂牌房源数量出现了走高的趋势。”

尽管首次购房者有短暂的入市机会，但整体来看，房价增长仍将保持积极的态势。

根据PropTrack房地产市场展望，预计全国房价将上涨1%至4%。

虽然这一涨幅的上限高于工资增长，但低于今年截至目前记录的5.5%增幅和2023年近7%的增幅。

PropTrack的预测与主要银行的预测大致一致。澳新银行（ANZ）更新了他们的房价预测，预计2025年首府城市房价将增长2.7%， 独栋屋房价将增长3%。

国民银行（NAB）的预测也类似，该银行预计2025年全澳房价将增长4.2%，而联邦银行（CBA）预测的增幅则为5%。

AMP首席经济学家Shane Oliver也表示，房价增长将在新的一年放缓。

“随着高利率抑制需求，失业率上升，澳洲房价可能会在未来6个月进一步疲软，” “不过，从年中开始较低的利率应该会有所帮助，我们预计2025年平均房价将上涨约3%。”

Kusher指出，未来房价增长放缓的一个关键因素在于降息的前景。

自2024年以来， 利率下调的预期一直在推迟。

“在2024年的大部分时间里，家庭都在期待从年底开始下调利率，并在2025年多次降息，”他说。

“然而，2024年没有降息，2025年的降息可能也会少于预期。”

澳联储在此前12月的董事会会议上，将官方现金利率维持在4.35%，截至目前利率已经保持不变超过12个月。

货币市场认为，2月份降息的可能性为43%，4月份则达到100%。

不过经济学家表示，首次降息可能要到5月份才会发生。

可供出售房源的增加提振了销售量，但也导致需求疲软，这是房价增长放缓的一个因素。

由于选择更多，买家购房的紧迫性降低，房产在市场上的挂牌时间也更长。

《澳洲金融评论报》12月30日报道，最新的《ANZ CoreLogic Housing Affordability》住房可负担性报告显示，年收入约10万澳元的中等收入者如今仅能负担起全澳10%的房产，这一比例创下历史新低。

住房负担能力的紧缩源于高利率与房价的上涨，相比之下，2020年12月中等收入者可负担的房产比例曾高达50%。而在2022年3月，利率开始上升之前，这一比例尚且有40%。

即使是高收入者，他们的购房选择也大幅减少况。年均收入为17.2万澳元的高薪人群，仅能负担市面上50%的住房，而在2020年底，这一比例曾高达80%。

该研究假设家庭用于偿还房贷的收入比例不超过30%。但截至今年第三季度，全国平均需用于偿还房贷的收入比例飙升至历史新高的50.6%。相比疫情前仅需要29.6%，以及一年前需要的46.7%，出现了明显的增长。

尽管全澳年均家庭总收入增长了2.8%，达到10.1万澳元，但根据ANU POLIS社会政策研究中心和CoreLogic的建模，这一增幅远低于同期房价8.5%的涨幅。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，即便明年预期有降息，住房负担能力也不太可能显著改善。

她说：“如果利率如预期下调0.75个百分点，从还款的角度来看，负担能力可能略有提高，但家庭收入与房价的脱节已持续多年。”

“房价中位数与收入的比例显示了一个极端的现实，房价与收入和储蓄严重脱钩。”

“因此，能否进入住房市场更取决于你‘背后父母的家底是否雄厚’，也就是所谓‘爸妈银行’，以及你收入能力。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，住房负担能力的恶化将抑制降息后房价的快速上涨。

“因此，自2023年初以来观察到的房价回升，可能已经提前透支了通常降息后才会看到的上涨，这反映在负担能力的持续恶化上。”

“因此，自2023年初以来观察到的房价回升，可能已经提前透支了通常降息后才会看到的上涨，这反映在负担能力的持续恶化上。”

“因此，房价伴随降息大幅上涨的可能性相对较低。”

全澳房价的持续上涨将房价与收入的比例推高到8倍，超过了过去十年7倍的平均值，并追平了2022年初创下的最高纪录。

大多数首府城市的住房可负担性在9月季度持续恶化，唯有墨尔本、霍巴特和堪培拉三地的购房条件有所改善。

悉尼仍是全澳最难以负担的房地产市场，房价是收入的9.8倍。如今悉尼购房者需花费62.1%的收入来偿还新的房贷，比去年58.1%显著增加。而在疫情前，仅需39.2%的收入便可承担房贷。而自疫情以来，悉尼房价已上涨了29.1%。

阿德莱德是疫情后住房负担能力恶化最为严重的城市，其房价与收入的中位数比率从5.9大幅攀升至8.9。与此同时，该市房价在此期间涨幅高达65%。

相比之下，墨尔本的住房负担能力显著改善，房价与收入比率从疫情初期的7.5下降至7。偿付房贷的收入占比也从上一季度的45%降低至44.3%。墨尔本市区以及Stonnington-West、Bayside、Manningham-West和Mornington Peninsula地区的房贷负担能力提升最为明显，所需收入比例下降了超过5个百分点。

相比之下，阿德莱德西南部的Holdfast Bay的住房负担能力下降幅度最大。该地区用于抵押房贷的家庭收入比例从一年前的81%跃升至101%。如今需要21.4年才能攒够首付，比去年多了四年。

珀斯的住房负担能力同样恶化至新低，其中珀斯市、Melville、Stirling、Mandurah和Gosnells等地区的房贷收入占比大幅增加，涨幅超12%。例如，Melville的购房者需要将67%的收入用于还贷，珀斯市中心则需要80%，Stirling为61%，Mandurah为60.4%。

悉尼Mosman和Castle Hill一年内的房产销售额总和超过了27亿澳元，成为悉尼销售额最高的两个地区。

研究公司CoreLogic发布的《2024年澳洲最佳房产》报告显示，去年9月至今年9月，Mosman的房产销售额高达16.5 亿澳元，比之前一年增加了2.5 亿，该区已经连续第二年成为悉尼的销售额冠军。

Castle Hill以10.8 亿澳元的销售成绩排在第二位。

这两个地区的房地产交易额加在一起已经超过了27亿澳元，专家认为，这意味着这两个区在澳洲房地产市场中更加受欢迎，甚至可以超越价格更加昂贵的地区。

Domain方面表示，Mosman优越的地理位置吸引着很多买家，外国人购房比例高达30%，其中今年2月和3月的销售额高达3亿澳元，澳元贬值可能是外国人买房意愿增加的原因之一。

Castle Hill适合家庭的社区环境吸引着许多买家。Domain房价报告显示，去年9月，Castle Hill的独立屋中位价达到了231.25万澳元。

这里的房产不仅以高性价比获得了悉尼北区的富裕买家的青睐，也吸引来自Blacktown等希望升级住房的家庭。

悉尼销售额排在第三位的地区是Bellevue Hill，接下来是Vaucluse和Paddington，其销售额均在8.5亿到9.5亿澳元之间。

澳洲房产市场正面临着一场前所未有的价格飙升。

最新的地产分析显示，未来5年 内，许多地区的房屋和公寓价格可能会翻倍。然而，也有一些地区的房产价值预计 将下降数十万澳元。

PropTrack提供的数据揭示了如果过去5年的价格增长趋势持续到2029年，各地房产价格将会如何变化。

这一数据为新购房者描绘了一个令人担忧的未来景象，同时也显示出当前房主可能 会从其物业中获得的巨大财富增值。

如果市场继续沿着当前的路径发展，购房者可能需要支付超过100万澳元才能在许 多地区置业。

而在澳洲最大的城市，这一数字将会更高。

这将使本已严峻的房屋负担能力进一步加剧，而在增长最快的地区，房主到2029年 可能会获得超过百万澳元的资本收益。

经济学家Paul Ryan指出，这项研究并不是预测，而是为了说明市场可能的发展路 径。

他强调，过去的表现并不一定能预示未来的价格变化。

然而，那些在过去5年中推动价格创新高的趋势仍然深植于市场中，并可能继续推 动价格上涨。

根据PropTrack的月度房价指数，5月全国房价创下新高，单月上涨0.3%，今年以来 的总增长达到2.73%，比2022年12月高出9.58%。

布里斯班、阿德莱德和珀斯等较小的首府城市的房价涨势尤其强劲，布里斯班甚至 超过墨尔本，成为仅次于悉尼的第二贵的住房市场。

展望2029年，许多地区的房价可能几乎翻倍，但地区和城市之间的差异很大。

在悉 尼，预计增长最快的几个区包括Caddens和Putney，其中Caddens的中位价预计会从 目前的126.3万澳元涨至247.1万澳元，而Putney则从357.5万澳元涨至698.4万澳元。

在墨尔本，Mornington Peninsula的Blairgowrie和Rye等地的房价预计都有显著上 涨。

布里斯班的增长则集中在Moreton Bay – North地区的Woodford和Wamuran，房 价将分别从74万澳元和114万澳元涨至156.5万澳元和233.1万澳元。

阿德莱德的Elizabeth North和Elizabeth Downs则成为了增长最快的区域，预计到 2029年，其房价将增长超过100%。

在降息推动房市于2025年下半年增长之前，澳洲的购房者可能会迎来一个短暂的“窗口期”，能够趁市场低迷时入市买房。

一项新的预测显示，澳洲房价的增长将于2025年初放缓，有望为目前因房价过高而无法购房的消费者创造置业机会。

REA集团经济研究主管Cameron Kusher预测，澳洲房地产市场将在明年初的数月陷 入停滞。

“随着房价增速放缓，利率预计将在更长时间内保持高位，加上更多房产投放市场出售，2025年的房价增长似乎将弱于近几年。”

他表示，春季销售季后市场上仍有大量未售出的房屋，这也可能让购房者更容易进入市场。

“随着卖家出售房产的意愿增加，大多数首府城市2024年的新挂牌房源数量出现了走高的趋势。”

尽管首次购房者有短暂的入市机会，但整体来看，房价增长仍将保持积极的态势。

根据PropTrack房地产市场展望，预计全国房价将上涨1%至4%。

虽然这一涨幅的上限高于工资增长，但低于今年截至目前记录的5.5%增幅和2023年近7%的增幅。

PropTrack的预测与主要银行的预测大致一致。澳新银行（ANZ）更新了他们的房价预测，预计2025年首府城市房价将增长2.7%， 独栋屋房价将增长3%。

国民银行（NAB）的预测也类似，该银行预计2025年全澳房价将增长4.2%，而联邦银行（CBA）预测的增幅则为5%。

AMP首席经济学家Shane Oliver也表示，房价增长将在新的一年放缓。

“随着高利率抑制需求，失业率上升，澳洲房价可能会在未来6个月进一步疲软，” “不过，从年中开始较低的利率应该会有所帮助，我们预计2025年平均房价将上涨约3%。”

Kusher指出，未来房价增长放缓的一个关键因素在于降息的前景。

自2024年以来， 利率下调的预期一直在推迟。

“在2024年的大部分时间里，家庭都在期待从年底开始下调利率，并在2025年多次降息，”他说。

“然而，2024年没有降息，2025年的降息可能也会少于预期。”

澳联储在此前12月的董事会会议上，将官方现金利率维持在4.35%，截至目前利率已经保持不变超过12个月。

货币市场认为，2月份降息的可能性为43%，4月份则达到100%。

不过经济学家表示，首次降息可能要到5月份才会发生。

可供出售房源的增加提振了销售量，但也导致需求疲软，这是房价增长放缓的一个因素。

由于选择更多，买家购房的紧迫性降低，房产在市场上的挂牌时间也更长。

《澳洲金融评论报》12月30日报道，最新的《ANZ CoreLogic Housing Affordability》住房可负担性报告显示，年收入约10万澳元的中等收入者如今仅能负担起全澳10%的房产，这一比例创下历史新低。

住房负担能力的紧缩源于高利率与房价的上涨，相比之下，2020年12月中等收入者可负担的房产比例曾高达50%。而在2022年3月，利率开始上升之前，这一比例尚且有40%。

即使是高收入者，他们的购房选择也大幅减少况。年均收入为17.2万澳元的高薪人群，仅能负担市面上50%的住房，而在2020年底，这一比例曾高达80%。

该研究假设家庭用于偿还房贷的收入比例不超过30%。但截至今年第三季度，全国平均需用于偿还房贷的收入比例飙升至历史新高的50.6%。相比疫情前仅需要29.6%，以及一年前需要的46.7%，出现了明显的增长。

尽管全澳年均家庭总收入增长了2.8%，达到10.1万澳元，但根据ANU POLIS社会政策研究中心和CoreLogic的建模，这一增幅远低于同期房价8.5%的涨幅。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，即便明年预期有降息，住房负担能力也不太可能显著改善。

她说：“如果利率如预期下调0.75个百分点，从还款的角度来看，负担能力可能略有提高，但家庭收入与房价的脱节已持续多年。”

“房价中位数与收入的比例显示了一个极端的现实，房价与收入和储蓄严重脱钩。”

“因此，能否进入住房市场更取决于你‘背后父母的家底是否雄厚’，也就是所谓‘爸妈银行’，以及你收入能力。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，住房负担能力的恶化将抑制降息后房价的快速上涨。

“因此，自2023年初以来观察到的房价回升，可能已经提前透支了通常降息后才会看到的上涨，这反映在负担能力的持续恶化上。”

“因此，自2023年初以来观察到的房价回升，可能已经提前透支了通常降息后才会看到的上涨，这反映在负担能力的持续恶化上。”

“因此，房价伴随降息大幅上涨的可能性相对较低。”

全澳房价的持续上涨将房价与收入的比例推高到8倍，超过了过去十年7倍的平均值，并追平了2022年初创下的最高纪录。

大多数首府城市的住房可负担性在9月季度持续恶化，唯有墨尔本、霍巴特和堪培拉三地的购房条件有所改善。

悉尼仍是全澳最难以负担的房地产市场，房价是收入的9.8倍。如今悉尼购房者需花费62.1%的收入来偿还新的房贷，比去年58.1%显著增加。而在疫情前，仅需39.2%的收入便可承担房贷。而自疫情以来，悉尼房价已上涨了29.1%。

阿德莱德是疫情后住房负担能力恶化最为严重的城市，其房价与收入的中位数比率从5.9大幅攀升至8.9。与此同时，该市房价在此期间涨幅高达65%。

相比之下，墨尔本的住房负担能力显著改善，房价与收入比率从疫情初期的7.5下降至7。偿付房贷的收入占比也从上一季度的45%降低至44.3%。墨尔本市区以及Stonnington-West、Bayside、Manningham-West和Mornington Peninsula地区的房贷负担能力提升最为明显，所需收入比例下降了超过5个百分点。

相比之下，阿德莱德西南部的Holdfast Bay的住房负担能力下降幅度最大。该地区用于抵押房贷的家庭收入比例从一年前的81%跃升至101%。如今需要21.4年才能攒够首付，比去年多了四年。

珀斯的住房负担能力同样恶化至新低，其中珀斯市、Melville、Stirling、Mandurah和Gosnells等地区的房贷收入占比大幅增加，涨幅超12%。例如，Melville的购房者需要将67%的收入用于还贷，珀斯市中心则需要80%，Stirling为61%，Mandurah为60.4%。

悉尼Mosman和Castle Hill一年内的房产销售额总和超过了27亿澳元，成为悉尼销售额最高的两个地区。

研究公司CoreLogic发布的《2024年澳洲最佳房产》报告显示，去年9月至今年9月，Mosman的房产销售额高达16.5 亿澳元，比之前一年增加了2.5 亿，该区已经连续第二年成为悉尼的销售额冠军。

Castle Hill以10.8 亿澳元的销售成绩排在第二位。

这两个地区的房地产交易额加在一起已经超过了27亿澳元，专家认为，这意味着这两个区在澳洲房地产市场中更加受欢迎，甚至可以超越价格更加昂贵的地区。

Domain方面表示，Mosman优越的地理位置吸引着很多买家，外国人购房比例高达30%，其中今年2月和3月的销售额高达3亿澳元，澳元贬值可能是外国人买房意愿增加的原因之一。

Castle Hill适合家庭的社区环境吸引着许多买家。Domain房价报告显示，去年9月，Castle Hill的独立屋中位价达到了231.25万澳元。

这里的房产不仅以高性价比获得了悉尼北区的富裕买家的青睐，也吸引来自Blacktown等希望升级住房的家庭。

悉尼销售额排在第三位的地区是Bellevue Hill，接下来是Vaucluse和Paddington，其销售额均在8.5亿到9.5亿澳元之间。