作者 | 大胡子说房
来源 | 大胡子说房（ID：dahuzishuofang ）
没想到，926新政之后的成交，先卖爆的又是老破小。
行情背后，有不少人说是因为房价够低、租金回报够高，不梭哈白不梭哈。
这是大家的理解，但我想说的还是：老破小被淘汰的终局仍然不会改变，非必需能不买不买。
更况，最近市场上的一些信号和动作，也在说明同样的事情：
买好房不买差房，会逐步成为接下来楼市的趋势。
而在这种趋势下，不仅仅是老破小，很多人手里的房子也将不可避免地被淘汰。
所以从现在开始，各位，可以先提前做好准备。
01
低总价和高租售比，的确是这轮行情老破小买家买单的理由。
但事实上，总价低是因为产品过时、物业缺失；
租售比高又是因为分母的房价被干下来了，而非分子的租金被抽上去了。
所以即便现在持有老破小有一定优势，但未来持续贬值卖不出去的风险反而更大。
这一点，我相信现在着急上车的买家并不是不知道，而之所以还是愿意买，说到底还是跟今年以来“城市更新”的大方向有关。
比如10月17号住建部的会议，就提到了“要通过货币化安置等方式，实施100万套城中村和危旧房屋改造”；
11月中旬又发文，确定城中村及旧城改造将从35座超大、特大城市扩围到全国300座地级市；
包括前两天刚结束的住建会议，在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的重点任务中也再次新增了指示：加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
在这种方向和力度下，入手老破小的理由也就更简单粗暴了：
拆迁搏一搏，说不定单车就能变大奔。
但，真的有这么好搏吗？
并没有。
你会发现，无论是更早提出的以旧换新、收储还是这一轮扩围的城中村改造，重点围绕的也都是存量新房市场，而并非二手房。
比如像开发商那种成栋建好的房子，才是这些政策推出来核心要解决的重点。
一是能方便管理；二是能有效去库存。
毕竟收二手房，要对接的可不止一个开发商，而是一个又一个的业主，那谈判周期就会被拉得很长；
所以地方为了增加效率，大部分情况下都会更优先去收购新房，而非二手房。
也就是说，你想靠老破小搏拆迁，这个机会本身就很难有。
另一个，就算真的被拆到了，就能实现暴富了？
也不见得。
今年年初的时候，广州白石井潭村的货币补偿就因为才6600一平上过热搜；
究其原因，跟全国城市当下的高负债不无关系。
综上，想要通过搏老破小的拆迁机会，并且还赢得黄金万两，概率就是很小的。
大部分老破小的终局就3条路：
第1条是翻修+加装电梯；
第2条是原拆原建；
第3条就是趁着每一轮的成交行情，赶紧抛售才是上策。
因为从我们大家长开始决定转向，走新加坡的“商品归商品、保障归保障”模式开始，你都能看到老破小正在被淘汰的命运。
尤其是今年以来，随着CZ的持续发力，很多核心城市都迎来了更多低总价小户型的保障房入市；
而这些加速入市的保障房，恰恰挤压的就是核心城市里的老破小市场。
即便你说，大城市有人口流入，也无可避免这些净流入的人口会被保障房给分摊走大部分。
想想你的房子5w一平，你马路对面的保障房却是5000一平，这种降维打击带来的心理落差感是很大的。
而一线城市尚且如此，很多现在还在二三四线持有房产的朋友就更要重点关注起来。
当然，让你关注不是让你现在盲目地跟着买或卖，而是先学会判断当下的市场行情，再进行合理的资产置换和优化。
比如如果你手里就有老破小或者老房子，那你就可以去看你的城市，有没有落在这轮城中村旧改的名单里，如果不在，那就完全可以趁着现在这波行情卖出去。
如果在，倒是可以等一等，毕竟你确实买都买了，那么有政策加持的情况下，搏一下拆迁旧改也不为过；
甚至如果是新一点的房子，你还有机会等到明年小阳春进一步回暖时涨价再卖掉。
总之，在买卖交Y之前，你都得学会先对自己手里的资产进行评估，哪些是有价值的要留下？哪些又是没有价值的要置换？
02
存量市场下，买优不买次，也会逐步成为未来楼市的一个重要趋势。
如果说老破小会在保障房入市的冲击下被淘汰，就是第一个阶段，让大家逐步达成不买次的共识；
那么从去年开始提出建设好房子，包括现在已经推出了第四代住宅开始，就是让大家在住房这件事情上，有意识地去买更好的、更优的产品，有意识地去进行房屋的改善。
你也可以理解为，房地产的这轮救市迭代，就是要以牺牲二手房为代价的。
而牺牲旧时代去换取一个新时代，手中还握着大量二手房的人，就注定成为这个代价本身。
从明年开始，换房会一步一步成为房地产的主旋律。
所以如果你目前手上就持有着多套房产，你就必须做好准备了：
在三四线城市的话，实在需要就留一套自住就好，其他能卖则卖，不然未来烂在手里的概率只会更大。
至于一二线城市，也要根据城市能级和板块去做必要的优化；
像从低能级的城市置换到更高能级的城市，从郊区置换到核心区，从小房子置换到大房子，逐级递进。
这里，也有人疑问：新房买过来了不也是变成二手房，那在好房子全面铺开前，为什么当下就要先做置换，不是跟牺牲二手房产生矛盾吗？
首先，我刚刚也说了，未来的一个重要趋势是改善、置换，所以买房子也不再是买一回就拉倒；
并且，在好房子完全落地前，在明年楼市实现止跌回稳后，一二线核心城市的存量新房市场都会是香饽饽的存在。
关键在于，你是否选择对了一个好的城市和好的板块，因为这些，你会看中，那么同样的，它们也会是你未来的接盘侠看中的东西。
作者 | 大胡子说房
来源 | 大胡子说房（ID：dahuzishuofang ）
没想到，926新政之后的成交，先卖爆的又是老破小。
行情背后，有不少人说是因为房价够低、租金回报够高，不梭哈白不梭哈。
这是大家的理解，但我想说的还是：老破小被淘汰的终局仍然不会改变，非必需能不买不买。
更况，最近市场上的一些信号和动作，也在说明同样的事情：
买好房不买差房，会逐步成为接下来楼市的趋势。
而在这种趋势下，不仅仅是老破小，很多人手里的房子也将不可避免地被淘汰。
所以从现在开始，各位，可以先提前做好准备。
01
低总价和高租售比，的确是这轮行情老破小买家买单的理由。
但事实上，总价低是因为产品过时、物业缺失；
租售比高又是因为分母的房价被干下来了，而非分子的租金被抽上去了。
所以即便现在持有老破小有一定优势，但未来持续贬值卖不出去的风险反而更大。
这一点，我相信现在着急上车的买家并不是不知道，而之所以还是愿意买，说到底还是跟今年以来“城市更新”的大方向有关。
比如10月17号住建部的会议，就提到了“要通过货币化安置等方式，实施100万套城中村和危旧房屋改造”；
11月中旬又发文，确定城中村及旧城改造将从35座超大、特大城市扩围到全国300座地级市；
包括前两天刚结束的住建会议，在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的重点任务中也再次新增了指示：加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
在这种方向和力度下，入手老破小的理由也就更简单粗暴了：
拆迁搏一搏，说不定单车就能变大奔。
但，真的有这么好搏吗？
并没有。
你会发现，无论是更早提出的以旧换新、收储还是这一轮扩围的城中村改造，重点围绕的也都是存量新房市场，而并非二手房。
比如像开发商那种成栋建好的房子，才是这些政策推出来核心要解决的重点。
一是能方便管理；二是能有效去库存。
毕竟收二手房，要对接的可不止一个开发商，而是一个又一个的业主，那谈判周期就会被拉得很长；
所以地方为了增加效率，大部分情况下都会更优先去收购新房，而非二手房。
也就是说，你想靠老破小搏拆迁，这个机会本身就很难有。
另一个，就算真的被拆到了，就能实现暴富了？
也不见得。
今年年初的时候，广州白石井潭村的货币补偿就因为才6600一平上过热搜；
究其原因，跟全国城市当下的高负债不无关系。
综上，想要通过搏老破小的拆迁机会，并且还赢得黄金万两，概率就是很小的。
大部分老破小的终局就3条路：
第1条是翻修+加装电梯；
第2条是原拆原建；
第3条就是趁着每一轮的成交行情，赶紧抛售才是上策。
因为从我们大家长开始决定转向，走新加坡的“商品归商品、保障归保障”模式开始，你都能看到老破小正在被淘汰的命运。
尤其是今年以来，随着CZ的持续发力，很多核心城市都迎来了更多低总价小户型的保障房入市；
而这些加速入市的保障房，恰恰挤压的就是核心城市里的老破小市场。
即便你说，大城市有人口流入，也无可避免这些净流入的人口会被保障房给分摊走大部分。
想想你的房子5w一平，你马路对面的保障房却是5000一平，这种降维打击带来的心理落差感是很大的。
而一线城市尚且如此，很多现在还在二三四线持有房产的朋友就更要重点关注起来。
当然，让你关注不是让你现在盲目地跟着买或卖，而是先学会判断当下的市场行情，再进行合理的资产置换和优化。
比如如果你手里就有老破小或者老房子，那你就可以去看你的城市，有没有落在这轮城中村旧改的名单里，如果不在，那就完全可以趁着现在这波行情卖出去。
如果在，倒是可以等一等，毕竟你确实买都买了，那么有政策加持的情况下，搏一下拆迁旧改也不为过；
甚至如果是新一点的房子，你还有机会等到明年小阳春进一步回暖时涨价再卖掉。
总之，在买卖交Y之前，你都得学会先对自己手里的资产进行评估，哪些是有价值的要留下？哪些又是没有价值的要置换？
02
存量市场下，买优不买次，也会逐步成为未来楼市的一个重要趋势。
如果说老破小会在保障房入市的冲击下被淘汰，就是第一个阶段，让大家逐步达成不买次的共识；
那么从去年开始提出建设好房子，包括现在已经推出了第四代住宅开始，就是让大家在住房这件事情上，有意识地去买更好的、更优的产品，有意识地去进行房屋的改善。
你也可以理解为，房地产的这轮救市迭代，就是要以牺牲二手房为代价的。
而牺牲旧时代去换取一个新时代，手中还握着大量二手房的人，就注定成为这个代价本身。
从明年开始，换房会一步一步成为房地产的主旋律。
所以如果你目前手上就持有着多套房产，你就必须做好准备了：
在三四线城市的话，实在需要就留一套自住就好，其他能卖则卖，不然未来烂在手里的概率只会更大。
至于一二线城市，也要根据城市能级和板块去做必要的优化；
像从低能级的城市置换到更高能级的城市，从郊区置换到核心区，从小房子置换到大房子，逐级递进。
这里，也有人疑问：新房买过来了不也是变成二手房，那在好房子全面铺开前，为什么当下就要先做置换，不是跟牺牲二手房产生矛盾吗？
首先，我刚刚也说了，未来的一个重要趋势是改善、置换，所以买房子也不再是买一回就拉倒；
并且，在好房子完全落地前，在明年楼市实现止跌回稳后，一二线核心城市的存量新房市场都会是香饽饽的存在。
关键在于，你是否选择对了一个好的城市和好的板块，因为这些，你会看中，那么同样的，它们也会是你未来的接盘侠看中的东西。
