低迷的楼市，突传喜讯！
12月26日，国家统计局发布了第五次经济普查数据。其中最大的看点是：2023年的全国GDP被调升了33690亿元。
而这其中有近40%是房地产贡献的。
房地产行业在2023年创造的增加值（GDP），从原来的73723亿元，一下子暴涨了18%，来到了87156亿元！
上图就是此次调整之前的数据。
由此，2023年房地产增加值占GDP的比重，也从不到6%提高到了6.73%。
那么问题来了：房地产突然增加的这13433亿元增加值是从哪里来的？
根据统计局的解释，它来自我国城镇居民自有住房服务核算方法的变化。
无论是美国还是中国，在统计房地产增加值（GDP）的时候，都把居民自有、自用的房屋，虚拟计算其服务价值计入GDP。
美国等发达国家，是按照租金法计算的。比如1套价值100万美元的房子，市场租金每年4万美元，虽然是自己的房子、自己用，但还是按照4万美元/年来计算GDP。
中国之前的房租租赁市场不发达，国家没有采取租金法计算，而是按照成本法计算的。
具体计算方式如下：
在成本法下，折旧年限就显得非常重要。
从2004年到目前为止，中国城镇居民自有住房在计算虚拟价值的时候，年折旧率是2%（分50年折旧），农村住房年折旧率是3%（分33.3年折旧）。
这看起来并不算低，因为当前绝大多数城市的住宅对外出租，年回报率是达不到2%的，更难以达到3%。
一般来说，房屋的租金回报率是：产业公寓＞商办公寓＞商务公寓＞住宅。
所以看起来，按照成本法计算虚拟租金，会高估GDP。
但事实上，由于这个成本是被固定在房产证上的，而实际房价整体是上涨的，所以成本法事实上低估了房地产GDP。
当统计局改为使用租金法计算的时候，中国的房地产GDP突然暴涨了18%！
对此，国家统计局发言人表述如下：
此次房地产增加值统计方式的变化，对楼市将产生哪些影响？
我认为是利好。
在新的统计方式下，房地产占国民经济的权重增加了，让这个行业显得更加重要了。
尤其是在新房供应量、交易量变小的情况下，改变计算方式，可以让房地产行业的增加值持续稳定增长——只要用通胀不断拉动租金水平，就可以了。
它可能还暗示着，未来租金水平将是一个重要的指标。
2021年房地产出现拐点之前，大家对租金水平、租金回报率不太在意，只在乎房价能不能涨。这就好比炒股的不关心市盈率、分红率一样。
当房地产结束了暴涨、暴跌的时代，租金水平、租金回报率这些指标越来越重要，将影响大家的购房欲望，甚至影响房地产税征收方式。
以前，市场默认年租金回报率达到5%才是合理的，但那对应的是高利率时代。
中国正在进入低利率时代，大银行5年期定期存款的利率只有1.55%，10年期国债收益率只有1.7%。
也就是说，当租金回报率（每年）达到1.55%到1.7%左右的时候，买房对外出租将是划算的。
而2025年，无论是5年期定存利率还是10年国债收益率，都将继续回落，年底的时候可能分别跌到1.25%到1.4%！
之前，各大城市的住房租金回报率看起来比较低，但如果跟现在的利率水平相比，就不觉得低了。更何况，公寓类房屋在一些城市的租金回报率已经达到3%到5%了。
这意味着，楼市的实际价值开始受到利率水平的“强支撑”。继续下跌，就不太合理了，尤其是一二线城市。因为在大城市比较好的片区，住房空置的机会不大。
此外，未来中国的房地产税也可能参考新加坡的方式，按照租金水平来征收。
目前房地产税主要有两种征收方式，一种是美国式的，是按照房屋总评估价的1%到2.5%之间的税率来征收（各州不一样）；另外一种是新加坡式的，是按照1套房子的年度虚拟租金水平来征收。
中国房价已经包含了70年土地使用权租金，继续按照美国的征收方式，老百姓是无法承受的。按照租金水平来征收，就合理很多。
举个例子就知道了。比如在北上深1套100平方米的房子，假设售价是900万元，对外出租每月1.2万元，年租金14.4万元。
如果按照1%的税率征收房地产税，每年要收9万元，这是绝大多数家庭无法承受的；如果按照年租金的12%（老版房产税条例有这样的规定）来征收，每年只需缴纳1.728万元。
房地产增加值计算方式从成本法变为租金法，意味着国家将建立租金监测体系。这有利于未来按照租金水平来落地房地产税。
最近，楼市还有一个让不少人感到困惑的消息：
根据新通过的增值税法（2026年1月1日起执行），“纳税人销售不动产，转让土地使用权”的，增值税率为9%。
有不少读者在后台留言，咨询我未来是不是买卖二手房的增值税率，将从5%增加到9%？
我的理解不是这样。9%，是指开发商卖房子的增值税率，现在执行的就是9%，不信你看看自己的购房发票。
至于个人卖二手房，现在执行的是5%的增值税率，相信未来会在实施细则里规定清楚，不会提高二手房的增值税率。
在中国，很多税种实际执行的税率，不是条例或者法律上规定的，而是各种各样通知、细则、意见里临时规定，并延续下来的。
低迷的楼市，突传喜讯！
12月26日，国家统计局发布了第五次经济普查数据。其中最大的看点是：2023年的全国GDP被调升了33690亿元。
而这其中有近40%是房地产贡献的。
房地产行业在2023年创造的增加值（GDP），从原来的73723亿元，一下子暴涨了18%，来到了87156亿元！
上图就是此次调整之前的数据。
由此，2023年房地产增加值占GDP的比重，也从不到6%提高到了6.73%。
那么问题来了：房地产突然增加的这13433亿元增加值是从哪里来的？
根据统计局的解释，它来自我国城镇居民自有住房服务核算方法的变化。
无论是美国还是中国，在统计房地产增加值（GDP）的时候，都把居民自有、自用的房屋，虚拟计算其服务价值计入GDP。
美国等发达国家，是按照租金法计算的。比如1套价值100万美元的房子，市场租金每年4万美元，虽然是自己的房子、自己用，但还是按照4万美元/年来计算GDP。
中国之前的房租租赁市场不发达，国家没有采取租金法计算，而是按照成本法计算的。
具体计算方式如下：
在成本法下，折旧年限就显得非常重要。
从2004年到目前为止，中国城镇居民自有住房在计算虚拟价值的时候，年折旧率是2%（分50年折旧），农村住房年折旧率是3%（分33.3年折旧）。
这看起来并不算低，因为当前绝大多数城市的住宅对外出租，年回报率是达不到2%的，更难以达到3%。
一般来说，房屋的租金回报率是：产业公寓＞商办公寓＞商务公寓＞住宅。
所以看起来，按照成本法计算虚拟租金，会高估GDP。
但事实上，由于这个成本是被固定在房产证上的，而实际房价整体是上涨的，所以成本法事实上低估了房地产GDP。
当统计局改为使用租金法计算的时候，中国的房地产GDP突然暴涨了18%！
对此，国家统计局发言人表述如下：
此次房地产增加值统计方式的变化，对楼市将产生哪些影响？
我认为是利好。
在新的统计方式下，房地产占国民经济的权重增加了，让这个行业显得更加重要了。
尤其是在新房供应量、交易量变小的情况下，改变计算方式，可以让房地产行业的增加值持续稳定增长——只要用通胀不断拉动租金水平，就可以了。
它可能还暗示着，未来租金水平将是一个重要的指标。
2021年房地产出现拐点之前，大家对租金水平、租金回报率不太在意，只在乎房价能不能涨。这就好比炒股的不关心市盈率、分红率一样。
当房地产结束了暴涨、暴跌的时代，租金水平、租金回报率这些指标越来越重要，将影响大家的购房欲望，甚至影响房地产税征收方式。
以前，市场默认年租金回报率达到5%才是合理的，但那对应的是高利率时代。
中国正在进入低利率时代，大银行5年期定期存款的利率只有1.55%，10年期国债收益率只有1.7%。
也就是说，当租金回报率（每年）达到1.55%到1.7%左右的时候，买房对外出租将是划算的。
而2025年，无论是5年期定存利率还是10年国债收益率，都将继续回落，年底的时候可能分别跌到1.25%到1.4%！
之前，各大城市的住房租金回报率看起来比较低，但如果跟现在的利率水平相比，就不觉得低了。更何况，公寓类房屋在一些城市的租金回报率已经达到3%到5%了。
这意味着，楼市的实际价值开始受到利率水平的“强支撑”。继续下跌，就不太合理了，尤其是一二线城市。因为在大城市比较好的片区，住房空置的机会不大。
此外，未来中国的房地产税也可能参考新加坡的方式，按照租金水平来征收。
目前房地产税主要有两种征收方式，一种是美国式的，是按照房屋总评估价的1%到2.5%之间的税率来征收（各州不一样）；另外一种是新加坡式的，是按照1套房子的年度虚拟租金水平来征收。
中国房价已经包含了70年土地使用权租金，继续按照美国的征收方式，老百姓是无法承受的。按照租金水平来征收，就合理很多。
举个例子就知道了。比如在北上深1套100平方米的房子，假设售价是900万元，对外出租每月1.2万元，年租金14.4万元。
如果按照1%的税率征收房地产税，每年要收9万元，这是绝大多数家庭无法承受的；如果按照年租金的12%（老版房产税条例有这样的规定）来征收，每年只需缴纳1.728万元。
房地产增加值计算方式从成本法变为租金法，意味着国家将建立租金监测体系。这有利于未来按照租金水平来落地房地产税。
最近，楼市还有一个让不少人感到困惑的消息：
根据新通过的增值税法（2026年1月1日起执行），“纳税人销售不动产，转让土地使用权”的，增值税率为9%。
有不少读者在后台留言，咨询我未来是不是买卖二手房的增值税率，将从5%增加到9%？
我的理解不是这样。9%，是指开发商卖房子的增值税率，现在执行的就是9%，不信你看看自己的购房发票。
至于个人卖二手房，现在执行的是5%的增值税率，相信未来会在实施细则里规定清楚，不会提高二手房的增值税率。
在中国，很多税种实际执行的税率，不是条例或者法律上规定的，而是各种各样通知、细则、意见里临时规定，并延续下来的。
