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中海物业：“减员之王”

杠杆地产

4天前

在前不久中海物业举办的中海标杆发布会上，中海物业认为，高效收缴等于80%的“好服务”加上20%高效便捷的支付途径。

文|勿爷文章来源|物业大爆炸

国家队物企一直是行业“优等生”，最主要的原因是没有关联方因素困扰。如没有或很少有大额计提减值，业绩稳的一批。

但稳归稳，盈利能力却是短板，和其它友军相比，净利率指标鲜有超过两位数的，常被市场Diss。

所以提升盈利水平是管理层每年业绩会上绕不开的话题。可惜的是，不论怎么折腾，盈利水平至多改善，并没有明显提升。

计将安出？当然是降本了。

以中海物业为例。根据过往统计数据，勿爷注意到，从2020年至今，中海物业在管面积从1.82亿平方米增长至2024年中期的4.23亿平方米，增长了两倍多。

其中2021年、2022年和2023年增速中最高，同比增长分别是38.9%、23.2%和25.4%

和规模正相关的营收、毛利等业绩指标也水涨船高，如营收同期增速分别是44.3%和34.4%和19.7%，2022年正式跨入百亿物企。

不过，如果算上2020年，显而易见，虽然2023年在管面积增速是25.4%，高于2020年的20.4%，但营收增速经过前两年高增后却退步到2020年的水平，业绩坐了回过山车。毛利和净利润也是如此。

是规模效应失灵？当然不是，而是有别的原因。

另外勿爷注意到，前两年营收毛利净利润大增，但毛利率和净利率却不增反减。

如2020年，中海物业毛利率和净利率分别是18.3%和10.8%。但2021年和2022年连减两年。

2021年毛利率净利率是17.37%、10.42%；2022年则是15.9和10.10%。

相反，在规模和营收增速放缓的2023年和2024年中期，这两个盈利指标却不减反增。

如2023年，毛利率稳定在15.90%不再下滑，2024年中期升至16.8%；而净利率由2022年的10.1%上升至2023年的10.29%，2024年中期又升至10.88%。

我们都知道，在经济大环境不友好的背景下，各行各业都会“降本增效”，而“裁员”外包是主要药方。

按理说，规模一直增长，需要更多的人力去服务。但是中海物业在2022年人数达到顶峰后，开始挥刀裁员。

数据显示，2018年至2022年，中海物业雇员增加了21232名，达到57425人。此时中海物业管理面积增速并未停步，但2023年突兀减员14413名(员工成本少了5个亿)。同比增速-25.1%，成为当年“减员之王”。

算上2024年上半年减员再减员2834人，一年多时间中海物业减员超过17000人。

恰恰也正是2023年，中海物业毛利率和净利率止跌回升。

单从业绩指标看，从成本端“降本增效”的确立竿见影。但这只是针对“成本”，降成本但不能降“根本”——服务水平！

裁员这么多人，中海物业服务水平降没降勿爷不知道，只知道全行业都面临满意度和收缴率下降的难题。原因一是大环境使然，原因二是裁员导致的服务标准减配。

这就能解释中海物业为什么管理规模增速尚可，为什么营收增速却慢了下来。除了关联方应收账款增速过快的原因外，还有一个原因是满意度下降导致业主缴费意愿下降。

根据乐居财经近几年满意度调查排名，2021年、2022年、2023年及2024年，中海物业满意度（服务力）分别是91.58、88.6、86.23和87.48。几乎一直处于降势。

由于这份满意度调查是每年3月份出炉的，可以看作是对前一年度的评价。所以明年三月份的满意度数据或许才能反映2024年真实满意度水平。勿爷觉得大概率还是处于下降通道。

在前不久中海物业举办的中海标杆发布会上，中海物业认为，高效收缴等于80%的“好服务”加上20%高效便捷的支付途径。或许暗示了期满意度和收缴率水平。

另外，中海物业“与行业、与政府一起倡导“按时缴纳物业费”，解决常期拖欠、恶意拖欠的问题”，一定程度上说明中海物业虽然是央企属性，但是也难逃收缴率下降的难题。

在勿爷看来，缴费意愿不强，收缴率下降，中海物业应该从根本上找找原因，而不是寄希望于倡导、倡议。

毕竟物企的本质是服务，通过大幅减员虽然短期看改善了一丢丢盈利水平，如果服务力不做改善的话，单靠倡议不拿点实际行动谁会听，或许这一丢丢改善都保不住。

比如有媒体表示，单就服务合同纠纷，中海物业司法诉讼案件就高达千件。有作为原告催缴物业费的，有作为被告被诉求财产损害赔偿的，都直指服务力。

“减员之王”可能“减”了芝麻，丢了西瓜。在其它物企筹谋破局之际，中海物业是时候展现真正的技术了。

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