来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

伴随近两个月的政策密集出台——

大碗团队兵分多路，深入西安、武汉、郑州、南京、苏州、杭州、成都等近10个重点二线城市，进行市场调研。

还是娃哥常念叨的那句话，

只有脚底粘泥，才能看到微观横切面。

守在办公室里吹空调，永远无法感知到真实的市场。

政策有没有用，出来走两步；市场反馈如何，出来走两步。

考察俩月，

可以给大家聊聊真实的二线楼市了。

嗯……

当下的二线城市楼市，可以用五个字来概括。

重要提醒：这五个字，由娃哥原创。如有雷同，纯属抄袭。

第一个字：扩。

近些年，楼市不好，地方财政也不好。

在这样的宏观背景下，可能很多人都会认为：二线城市的扩张，或许收敛些了。

然而，

根据我们的调研及统计，并未收敛。

甚至，

有过之而无不及。

下面这张图，是GDP50强城市在近些年的建成区扩张情况。

数据来源：国家住建部

通过上面这张图，发现了什么问题？

1、二线城市的面积，普遍扩张30%以上。

即便过去几年的楼市并不好，即便各个城市的库存量都不算小，但也都没停下画饼扩张的脚步。

甚至，

扩张的更猛、更凶、更夸张。

济南扩张了近一倍；

西安、成都、青岛、武汉，扩张近50%；

郑州、杭州、天津、南昌、厦门，扩张都在30%以上。

2、越是平原，扩张的越猛。

扩张面积增幅排在前3的，济南、西安和成都全是地形开阔的平原城市；

排在前20的，至少有15个也都是平原城市。

说白了，

还是地多且平坦，适合画饼扩张。

3、越穷，扩张越猛。中西部，普遍猛于长三角。

城市扩张比较凶的城市，除了杭州和成都外，剩余GDP大都在万亿及以下，财政盈余排名普遍在中下游。

准确的说，

扩张比较凶的，大都是中西部二线省会城市。

反而——

像北京、上海、深圳、无锡、南京、苏州等这种经济总量和财政收入都比较强的城市，扩张增幅还比较靠后。

Ok，

我知道，

单纯讲这些东西，

大家对二线城市画饼扩张的疯狂，还是不够直观！

那么，

娃哥再拿其中一个城市来举个例子：扩张排名第二的西安。

2016-2020年，西安先后落地了高新三期、曲江二期、国际港务区等八个新区的规划扩容。

下面这张图，是扩容面积汇总。

8大核心新区，总规划扩容面积约1300平方公里。

数据来源：西安政府网站；制图：大碗楼市葫芦娃

1300平方公里的规划扩容面积，是什么概念？

请看下面这张图——

在经济和人口增速最好的前20年，在西安位置最好、发展最好的高新和曲江，每年最多也只能填充2-3平方公里规划面积。

数据来源：西安政府网站；制图：大碗楼市葫芦娃

Ok，

结合以上两张图，接下来就是简单的数学计算了。

已知：

西安新增规划扩容面积1300平方公里，每年可填充面积2-3平方公里。

求：

要填满所有扩容面积，需要多少年？

要填满新扩容的曲江二期/航天新城二期/港务区/高新三期……，需要多少年？

答：

15年、35年、271年……568年！

大唐定都长安，享国289年。

填满西安在近五年规划的扩容面积，需要两个盛唐。

既然，

面积扩张59%的西安，是这幅模样。

那么，

面积扩张86%的济南、57%的成都、40%的郑州、47%的武汉、37%的杭州、44%的天津、30%的长沙……又能好到哪里去？

无限扩张的二线省会，给楼市带来的直接后果是什么？

且看第二个字。

第二个字：大。

无止境的城市扩容，给楼市带来的直接后果就是：供应量的无限增加。

扩容的本质，是为了什么？

不用我说，你们也都懂。

卖地嘛。

我筛出面积扩张较大的城市，拉取统计了它们的新房和二手房库存情况。

如下图所示——

该怎么评价呢？

只剩一个字：大、大、大大大！

数据来源：大碗数据库、中指数据；制图：大碗楼市葫芦娃

1、新房库存量，动辄都在700-800万㎡。

重庆、成都、武汉、天津、沈阳这种巨无霸城市，库存量竟然都干到了夸张的1000万㎡以上。

2、二手库存量，动辄都在20万套徘徊。

凶残逆天如重庆者，二手库存量竟然达到了30万套以上。

3、新房和二手的平均去化周期，稳稳站在16个月以上。

西安、武汉、天津，库存去化周期都在20个月以上；逆天凶残如重庆和沈阳者，库存去化周期将近30个月。

那么，

一个上涨市场的库存去化周期，应该是多少？

12个月。

就这，

直播间里还每天都有人问重庆能不能买、西安能不能投？

哎……

你以为，

二线城市的超量供应到这里就结束了？

不！

以上只是显性供应和显性库存。

诸多二线城市里，还堆积着规模更加庞大的“隐形库存”！

如果大家有印象的话，应该记得2022-2023年楼市里曾经出现过一波浪潮：各个城市为了降低土地流拍率，让城投进场买入了大量无人竞拍的土地。

这些土地，大量堆积在城投手里，绝大部分都还未动工和未入市。

那么，

“土地已成交、房子未入市”的潜在存量是多少？

从未有人统计！

Ok，

娃哥手贱，我统计了。

简单拿五个出来，跟大家聊一下。

如下图所示——

郑州主城区，潜在住宅存量约1192万㎡；

西安主城区，潜在住宅存量约1900万㎡；

成都主城区，潜在住宅存量约2200万㎡；

重庆主城区，潜在住宅存量约3900万㎡；

长沙主城区，潜在住宅存量约1270万㎡。

数据来源：大碗数据库；制图：大碗楼市葫芦娃

以上五大城市，

住宅潜在存量的去化周期，约25-30个月。

凶残逆天如重庆者，潜在存量去化周期约80个月以上。

更多我未列举出来的二线城市，潜在存量去化周期普遍在15-20个月。

Ok，

讲到这里，

我们就算彻底搞清楚了绝大多数二线城市的库存现状——

已入市的显性存量+未入市的潜在存量，库存去化周期总合在35个月以上。

凶残逆天如重庆者，存量总和去化周期高达100个月。

嗯，

也就是10年。

注意！

我的标注很清楚！

统计数据只包括中心城区，不含下辖县域和远郊哦！

以上这些数据，可以用一句大白话来总结：

哪怕从今天开始，二线城市不再卖一块地，按现有去化速度，至少要3-4年以上才能卖空存量。

凶残逆天如重庆者，则至少要卖10年！

有人说，

万一市场变好了，成交量变大翻倍了呢？

有没有可能？

有！

即便市场转好、成交翻倍，现有存量清空也要1-2年以上！

也就是说，

明年年底前，绝大多数二线城市基本还都要在竞争红海里，绝谈不上普涨。

以上，就是二线城市楼市的第二个字：大。

无限扩张城区面积，所必然带来的大供应和大库存：血淋淋的真实。

第三个字：挪。

二线城市无限扩张、无限卖地、无限增加供应量的道路上，有个必不可少的工具：行政力量。

怎么去理解呢？

开发商和老百姓也不都是傻子，你画个新区扩容的规划图，我也不可能直接就信了，老老实实去接盘。

如何去增加扩容新区的确定性和可信度呢？

你们信啥，我就往扩容片区里放啥。

你们信啥？

教育、学区、地铁、商业、产业……

但是，

这些玩意儿的落地太慢、成本也太高！

有没有落地快、成本低的？

有！

行政力量！

再拿西安举个例子吧。

西安发展最好的片区，当属曲江和高新。

界面最好的是这俩，配套最优的是这俩，产业最夯实的还是这俩，房价涨幅最快的更是这俩。

曾经很长的一段时间里，西安达成了一个强大的共识——

就没有曲江管委会和高新管委会干不成的事儿、发展不起来的片区！

有了这个共识，接下来就好办了。

既然，

你信这个，

那就，

饼画到哪里，新区扩容到哪里，就把管委会搬到哪里。

如下图所示——

1991年，高新区规划落地，高新管委会落地高新一期火炬大厦；高新二期的饼画出来之后，管委会就搬到二期都市之门；再然后，高新扩容到CID，管委会就搬到CID。

2005年，曲江文化区规划落地，就把曲江管委会放在亮宝楼；饼画到了大唐不夜城和曲江池，那就把管委会放在寒窑；再然后，曲江搞出QCIC的饼，那就把管委会放在雁翔路。

城市一路向南扩张，行政力量一路向南迁移。

伴随行政力量一路南迁的是什么？

配套、资源和钱。

不止是西安，

济南、郑州、成都、合肥……哪个不是这样。

郑州。

既有以省级力量迁徙为核心的郑东新区，还有以市级力量迁徙为核心的常西湖新区。

成都。

先是说省级力量要南迁，催生出兴隆湖；然后又说要东移，又催生出东安湖。

济南。

去年高新管委会搬到孙村，喊着“三次创业，再造新高新”的口号，然后库库卖地。

……

综上所述，

一众二线城市的扩张和扩容，大都沿袭着相同的路径：

行政中心，跟着规划扩张跑；钱和资源，跟着行政中心跑。

哪里有地，就往哪里扩张；

往哪里扩张，行政中心就往哪里搬；

行政中心往哪里搬，钱和资源就往哪里砸。

马不停蹄的迁徙之路，所带来的影响是什么？

好不容易形成的价值共识，被不断迁徙的发展重心所一一击碎。

一个新区还未填满，下一个新区就立即上马，行政中心就马不停蹄的赶往下一个，钱和资源就转战到下一个。老的还未夯实，新的就又诞生。

到头来，

哪里都有概念，哪里都没落地。

以上，就是二线城市楼市的第三个字：挪。

有限的城市资源，被无限的迁徙所消耗殆尽：满城概念满城空。

第四个字：卷。

当一个城市——

扩容与扩张，没有止境，

楼市供应量、显性和潜在存量，伴随扩张卖地，也无止境的增加；

为了扩容扩张而满城画饼，资源、钱、配套和行政力量跟着规划概念满城跑……

对于这座城市的楼市来说，以上叠加所造成的另一个结果是什么？

卷！

提到二线楼市的卷，可能很多人的印象还停留在：卷价格。

呃……

2023年，二线市场的确在卷价格。

一条街上，十多个在售新盘。看谁出价更低，看谁更敢降价。你卖2万/㎡，我直接降到1.5万/㎡。

拼的就是一个刺刀见红的狠劲儿！

但是，

到了去年底，大家发现一个惨痛的真相：

降价也没个屁用！

你低，有人比你更低。你狠，有人比你更狠。伴随地价越拍越低，狠人也越来越多。

搞到最后，

连个看房的人都没有，买房的更怕降价和背刺。

于是，

今年的二线楼市，不再卷价格，开始卷产品。

这回的卷产品，与过去那种卷设计理念、精装品质都不同，今年卷的粗暴且赤裸：卷得房率、卷实得面积。

下面这张图，是西安今年入市的某楼盘户型图：

建筑面积143，实得面积142。

通过露台、阳台、飘窗和改造空间等赠送，实现得房率100%，人称“第四代住宅”。

那么，市场上非四代住宅的得房率是多少呢？

78%。

建筑面积143，实得面积116。

同样的总价，同样的建筑面积——

四代住宅与普通住宅的实得面积，相差近30㎡、约20%。

如果是你，你选哪个？

我不一定买四代宅，但绝对不买非四代宅。

谁愿意当怨种？

那么，

关键的问题来了——

二线城市，哪些城市出现了四代住宅？四代住宅，在大市场里的占比是多少？

假如占比不大的话，似乎冲击也不会太大。

呃……

我劝你放弃幻想！

以西安为例，如下图所示——

西安170个在售新房项目中，有60个得房率近100%的时代住宅。

目前占比35%以上，预计明年将达到50%以上。

截止目前为止，

除了西安之外，南京、成都、郑州、武汉、合肥……也都在陆续上线四代住宅。

以南京为例，

今年南京已经入市15个四代宅项目，明年至少会翻1倍以上。

怎么说呢？

100%得房率、四代住宅怪胎的集中涌现，

将在供应已严重过剩、竞争已严重红海的二线市场里，形成一场对其他普通住宅的屠戮。

尤其，对二手市场更是一场屠戮。

对于二线城市动辄20万套以上挂牌的广袤二手来说——

拼房龄，你更老；

拼产品，你更旧；

拼得房，你要低20%。

以上，就是二线城市楼市的第四个字：卷

第五个字：刺。

综合以上，

明年年底前，二线市场的库存消化周期下降到12个月以内前，二线城市的决策者们遏制扩张和卖地的欲望前——

二线楼市里的你我，可能依旧还要遭遇频繁的背刺。

唉……

第一、被无限扩张的城市所背刺。

有可能你前脚刚买到一个供应平衡的板块，结果这个板块就扩容了，库库又拉进来三五十宗待出让的土地。

第二，被大供应和大存量所背刺。

如上面所说，

绝大多数二线城市的显性存量去化周期都在15-20个月，隐形存量去化周期都在25-30个月。

哪怕不再卖地，也要消化个2-3年；

哪怕不在卖地+成交翻倍，也要消化1-2年。

这样高供应和高库存的市场里，肯定会有大量急于变现的开发商和二手房东，哐哐砸盘。

直至，

库存去化周期下降到12个月以内。

第三，被频繁挪动的重心所背刺。

如上面所说，

诸多二线城市，总是在不断迁徙和挪动发展重心。

哪里有地，挪到哪里。

有可能你前脚买进一个所谓的核心CBD，人家后脚就把重心迁移到下一个土地潜力更大的区域，顺便把行政核心、钱和资源也都迁了出去。

当土地买不上高价时，就只能靠堆量取胜。

第四，被四代住宅的怪胎所背刺。

得房率越来越高、市场占比越来越大的四代住宅，会背刺每一个普通人。

同样的面积，人家的得房率比你高20%。

你怎么办？

市场好了，一切都好说。

市场不好，就只能降价。

以上，就是二线城市楼市的第五个字：刺。

当下二线楼市的特征，就是五个字：扩、大、挪、卷、刺。

五个字，

道不尽二线市场的憋屈和窝囊。

面对这样的市场，娃哥有四个建议吧。

第一，投资并非买点。

我知道，

最近很多人都在拿着决策层会议的内容来摇旗呐喊：又是放水啦，又是货币贬值啦，又是要涨啦。

嗯……

还是那句话，

宏观是宏观，微观是微观。

今天，娃哥一直用真实的微观市场数据，只想告诉你：

即便市场转好，

即便二线城市的成交量能够翻倍，

即便它们的成交量能达到历史最高水平，

按它们的现有存量总和，至少需要1年时间，才能把库存去化周期降到“12个月以内”的健康线上。

在此之前，

二线楼市依然要背负着“扩、大、挪、卷、刺”的沉重包袱，远谈不上反弹上涨。

因此，

若是投资，买点远未到来。

第二，全面放弃2015年之后规划的所有新区。

2015年之后，二线城市扩张的太快，所谓的规划重心迁移的太快。

画了太多的大饼，而这些大饼既不稀缺，也很难填满。

再加上，

2015年之后，经济增速、人口增速和产业增速，已经无法和此前20年相比。

想要填满这些新区，想要兑现这些规划，更是难上加难。兑现周期，动辄都得是20年、30年起步。

你的一生，还有几个20年？

现在进去，大都是填坑。

放弃吧。

第三，只聚焦有成熟产业支撑和高端购买力共识的核心。

我们这一圈走下来，回头望——

资产保值角度看，二线城市能买的还是那些老面孔。

比如，成都高新金融城5km范围；

比如，西安高新一二期和曲江一期；

比如，南京河西、河西南和大校场；

比如，……

这些区域的共同特征是什么？

没地，要么是内部有产业，要么是高端购买力达成共识的改善板块。

没地、没供应——

意味着不会被无限扩张、大存量和新房四代宅背刺。

内部有产业支撑——

意味着有新增人口流入，有增量支撑整个片区的市场。

高端购买力共识支撑——

意味着总是能掐尖整个城市里最有钱的那批人，受重心迁移的影响小。

当然，

这些区域都很贵，总价都不便宜。

二线城市的现实，就是如此。

贵的不一定有价值，但便宜的一定是烂货。

以上，

纯粹是从资产保值的角度来理解。

如果你是自住，就没必要纠结这些，权且把买房当成消费就好。

第四，要坚定布局一线城市。

考察完一圈，团队里的小朋友更坚定了布局一线的决心。

越了解二线市场，越理解一线价值。

二线楼市所背负的“扩、大、挪、卷、刺”，一线城市是不是也有相同的包袱？

肯定也有，

但要轻快的多。

1、相比较二线城市，一线对土地财政的依赖度小很多。

对土地财政依赖度小，再加上本身也没那么多土地，无限扩张的欲望就小。

2、相比较二线城市，一线城市的供应和库存要小的多。

以成都、西安和深圳为例——

成都新房库存1513万㎡，二手库存22万套，潜在库存2200万㎡，综合库存去化周期35个月以上；

西安新房库存762万㎡，二手库存18万套，潜在库存1900万㎡，综合库存去化周期40个月以上；

深圳新房库存307万㎡，二手库存7万套，潜在库存487万㎡，综合库存去化周期10个月以内。

哪个市场更健康？

一目了然。

3、“挪、卷、刺”，对于存量市场为核心的一线城市，几乎不受影响。

早在10年前，除广州之外的北上深，已是绝对的存量市场。

城市格局已经确定，核心城区没地没供应。

城市核心既不会迁徙，也没地批量生产新房，更不用说什么四代宅背刺。

说白了，

二线市场，更像个毛头小伙子。

存量市场为主体的一线城市，更成熟稳定。

以上，

就是娃哥考察完一圈后的感悟与建议。纯纯个人看法，信则信，不信算逑。

千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

伴随近两个月的政策密集出台——

大碗团队兵分多路，深入西安、武汉、郑州、南京、苏州、杭州、成都等近10个重点二线城市，进行市场调研。

还是娃哥常念叨的那句话，

只有脚底粘泥，才能看到微观横切面。

守在办公室里吹空调，永远无法感知到真实的市场。

政策有没有用，出来走两步；市场反馈如何，出来走两步。

考察俩月，

可以给大家聊聊真实的二线楼市了。

嗯……

当下的二线城市楼市，可以用五个字来概括。

重要提醒：这五个字，由娃哥原创。如有雷同，纯属抄袭。

第一个字：扩。

近些年，楼市不好，地方财政也不好。

在这样的宏观背景下，可能很多人都会认为：二线城市的扩张，或许收敛些了。

然而，

根据我们的调研及统计，并未收敛。

甚至，

有过之而无不及。

下面这张图，是GDP50强城市在近些年的建成区扩张情况。

数据来源：国家住建部

通过上面这张图，发现了什么问题？

1、二线城市的面积，普遍扩张30%以上。

即便过去几年的楼市并不好，即便各个城市的库存量都不算小，但也都没停下画饼扩张的脚步。

甚至，

扩张的更猛、更凶、更夸张。

济南扩张了近一倍；

西安、成都、青岛、武汉，扩张近50%；

郑州、杭州、天津、南昌、厦门，扩张都在30%以上。

2、越是平原，扩张的越猛。

扩张面积增幅排在前3的，济南、西安和成都全是地形开阔的平原城市；

排在前20的，至少有15个也都是平原城市。

说白了，

还是地多且平坦，适合画饼扩张。

3、越穷，扩张越猛。中西部，普遍猛于长三角。

城市扩张比较凶的城市，除了杭州和成都外，剩余GDP大都在万亿及以下，财政盈余排名普遍在中下游。

准确的说，

扩张比较凶的，大都是中西部二线省会城市。

反而——

像北京、上海、深圳、无锡、南京、苏州等这种经济总量和财政收入都比较强的城市，扩张增幅还比较靠后。

Ok，

我知道，

单纯讲这些东西，

大家对二线城市画饼扩张的疯狂，还是不够直观！

那么，

娃哥再拿其中一个城市来举个例子：扩张排名第二的西安。

2016-2020年，西安先后落地了高新三期、曲江二期、国际港务区等八个新区的规划扩容。

下面这张图，是扩容面积汇总。

8大核心新区，总规划扩容面积约1300平方公里。

数据来源：西安政府网站；制图：大碗楼市葫芦娃

1300平方公里的规划扩容面积，是什么概念？

请看下面这张图——

在经济和人口增速最好的前20年，在西安位置最好、发展最好的高新和曲江，每年最多也只能填充2-3平方公里规划面积。

数据来源：西安政府网站；制图：大碗楼市葫芦娃

Ok，

结合以上两张图，接下来就是简单的数学计算了。

已知：

西安新增规划扩容面积1300平方公里，每年可填充面积2-3平方公里。

求：

要填满所有扩容面积，需要多少年？

要填满新扩容的曲江二期/航天新城二期/港务区/高新三期……，需要多少年？

答：

15年、35年、271年……568年！

大唐定都长安，享国289年。

填满西安在近五年规划的扩容面积，需要两个盛唐。

既然，

面积扩张59%的西安，是这幅模样。

那么，

面积扩张86%的济南、57%的成都、40%的郑州、47%的武汉、37%的杭州、44%的天津、30%的长沙……又能好到哪里去？

无限扩张的二线省会，给楼市带来的直接后果是什么？

且看第二个字。

第二个字：大。

无止境的城市扩容，给楼市带来的直接后果就是：供应量的无限增加。

扩容的本质，是为了什么？

不用我说，你们也都懂。

卖地嘛。

我筛出面积扩张较大的城市，拉取统计了它们的新房和二手房库存情况。

如下图所示——

该怎么评价呢？

只剩一个字：大、大、大大大！

数据来源：大碗数据库、中指数据；制图：大碗楼市葫芦娃

1、新房库存量，动辄都在700-800万㎡。

重庆、成都、武汉、天津、沈阳这种巨无霸城市，库存量竟然都干到了夸张的1000万㎡以上。

2、二手库存量，动辄都在20万套徘徊。

凶残逆天如重庆者，二手库存量竟然达到了30万套以上。

3、新房和二手的平均去化周期，稳稳站在16个月以上。

西安、武汉、天津，库存去化周期都在20个月以上；逆天凶残如重庆和沈阳者，库存去化周期将近30个月。

那么，

一个上涨市场的库存去化周期，应该是多少？

12个月。

就这，

直播间里还每天都有人问重庆能不能买、西安能不能投？

哎……

你以为，

二线城市的超量供应到这里就结束了？

不！

以上只是显性供应和显性库存。

诸多二线城市里，还堆积着规模更加庞大的“隐形库存”！

如果大家有印象的话，应该记得2022-2023年楼市里曾经出现过一波浪潮：各个城市为了降低土地流拍率，让城投进场买入了大量无人竞拍的土地。

这些土地，大量堆积在城投手里，绝大部分都还未动工和未入市。

那么，

“土地已成交、房子未入市”的潜在存量是多少？

从未有人统计！

Ok，

娃哥手贱，我统计了。

简单拿五个出来，跟大家聊一下。

如下图所示——

郑州主城区，潜在住宅存量约1192万㎡；

西安主城区，潜在住宅存量约1900万㎡；

成都主城区，潜在住宅存量约2200万㎡；

重庆主城区，潜在住宅存量约3900万㎡；

长沙主城区，潜在住宅存量约1270万㎡。

数据来源：大碗数据库；制图：大碗楼市葫芦娃

以上五大城市，

住宅潜在存量的去化周期，约25-30个月。

凶残逆天如重庆者，潜在存量去化周期约80个月以上。

更多我未列举出来的二线城市，潜在存量去化周期普遍在15-20个月。

Ok，

讲到这里，

我们就算彻底搞清楚了绝大多数二线城市的库存现状——

已入市的显性存量+未入市的潜在存量，库存去化周期总合在35个月以上。

凶残逆天如重庆者，存量总和去化周期高达100个月。

嗯，

也就是10年。

注意！

我的标注很清楚！

统计数据只包括中心城区，不含下辖县域和远郊哦！

以上这些数据，可以用一句大白话来总结：

哪怕从今天开始，二线城市不再卖一块地，按现有去化速度，至少要3-4年以上才能卖空存量。

凶残逆天如重庆者，则至少要卖10年！

有人说，

万一市场变好了，成交量变大翻倍了呢？

有没有可能？

有！

即便市场转好、成交翻倍，现有存量清空也要1-2年以上！

也就是说，

明年年底前，绝大多数二线城市基本还都要在竞争红海里，绝谈不上普涨。

以上，就是二线城市楼市的第二个字：大。

无限扩张城区面积，所必然带来的大供应和大库存：血淋淋的真实。

第三个字：挪。

二线城市无限扩张、无限卖地、无限增加供应量的道路上，有个必不可少的工具：行政力量。

怎么去理解呢？

开发商和老百姓也不都是傻子，你画个新区扩容的规划图，我也不可能直接就信了，老老实实去接盘。

如何去增加扩容新区的确定性和可信度呢？

你们信啥，我就往扩容片区里放啥。

你们信啥？

教育、学区、地铁、商业、产业……

但是，

这些玩意儿的落地太慢、成本也太高！

有没有落地快、成本低的？

有！

行政力量！

再拿西安举个例子吧。

西安发展最好的片区，当属曲江和高新。

界面最好的是这俩，配套最优的是这俩，产业最夯实的还是这俩，房价涨幅最快的更是这俩。

曾经很长的一段时间里，西安达成了一个强大的共识——

就没有曲江管委会和高新管委会干不成的事儿、发展不起来的片区！

有了这个共识，接下来就好办了。

既然，

你信这个，

那就，

饼画到哪里，新区扩容到哪里，就把管委会搬到哪里。

如下图所示——

1991年，高新区规划落地，高新管委会落地高新一期火炬大厦；高新二期的饼画出来之后，管委会就搬到二期都市之门；再然后，高新扩容到CID，管委会就搬到CID。

2005年，曲江文化区规划落地，就把曲江管委会放在亮宝楼；饼画到了大唐不夜城和曲江池，那就把管委会放在寒窑；再然后，曲江搞出QCIC的饼，那就把管委会放在雁翔路。

城市一路向南扩张，行政力量一路向南迁移。

伴随行政力量一路南迁的是什么？

配套、资源和钱。

不止是西安，

济南、郑州、成都、合肥……哪个不是这样。

郑州。

既有以省级力量迁徙为核心的郑东新区，还有以市级力量迁徙为核心的常西湖新区。

成都。

先是说省级力量要南迁，催生出兴隆湖；然后又说要东移，又催生出东安湖。

济南。

去年高新管委会搬到孙村，喊着“三次创业，再造新高新”的口号，然后库库卖地。

……

综上所述，

一众二线城市的扩张和扩容，大都沿袭着相同的路径：

行政中心，跟着规划扩张跑；钱和资源，跟着行政中心跑。

哪里有地，就往哪里扩张；

往哪里扩张，行政中心就往哪里搬；

行政中心往哪里搬，钱和资源就往哪里砸。

马不停蹄的迁徙之路，所带来的影响是什么？

好不容易形成的价值共识，被不断迁徙的发展重心所一一击碎。

一个新区还未填满，下一个新区就立即上马，行政中心就马不停蹄的赶往下一个，钱和资源就转战到下一个。老的还未夯实，新的就又诞生。

到头来，

哪里都有概念，哪里都没落地。

以上，就是二线城市楼市的第三个字：挪。

有限的城市资源，被无限的迁徙所消耗殆尽：满城概念满城空。

第四个字：卷。

当一个城市——

扩容与扩张，没有止境，

楼市供应量、显性和潜在存量，伴随扩张卖地，也无止境的增加；

为了扩容扩张而满城画饼，资源、钱、配套和行政力量跟着规划概念满城跑……

对于这座城市的楼市来说，以上叠加所造成的另一个结果是什么？

卷！

提到二线楼市的卷，可能很多人的印象还停留在：卷价格。

呃……

2023年，二线市场的确在卷价格。

一条街上，十多个在售新盘。看谁出价更低，看谁更敢降价。你卖2万/㎡，我直接降到1.5万/㎡。

拼的就是一个刺刀见红的狠劲儿！

但是，

到了去年底，大家发现一个惨痛的真相：

降价也没个屁用！

你低，有人比你更低。你狠，有人比你更狠。伴随地价越拍越低，狠人也越来越多。

搞到最后，

连个看房的人都没有，买房的更怕降价和背刺。

于是，

今年的二线楼市，不再卷价格，开始卷产品。

这回的卷产品，与过去那种卷设计理念、精装品质都不同，今年卷的粗暴且赤裸：卷得房率、卷实得面积。

下面这张图，是西安今年入市的某楼盘户型图：

建筑面积143，实得面积142。

通过露台、阳台、飘窗和改造空间等赠送，实现得房率100%，人称“第四代住宅”。

那么，市场上非四代住宅的得房率是多少呢？

78%。

建筑面积143，实得面积116。

同样的总价，同样的建筑面积——

四代住宅与普通住宅的实得面积，相差近30㎡、约20%。

如果是你，你选哪个？

我不一定买四代宅，但绝对不买非四代宅。

谁愿意当怨种？

那么，

关键的问题来了——

二线城市，哪些城市出现了四代住宅？四代住宅，在大市场里的占比是多少？

假如占比不大的话，似乎冲击也不会太大。

呃……

我劝你放弃幻想！

以西安为例，如下图所示——

西安170个在售新房项目中，有60个得房率近100%的时代住宅。

目前占比35%以上，预计明年将达到50%以上。

截止目前为止，

除了西安之外，南京、成都、郑州、武汉、合肥……也都在陆续上线四代住宅。

以南京为例，

今年南京已经入市15个四代宅项目，明年至少会翻1倍以上。

怎么说呢？

100%得房率、四代住宅怪胎的集中涌现，

将在供应已严重过剩、竞争已严重红海的二线市场里，形成一场对其他普通住宅的屠戮。

尤其，对二手市场更是一场屠戮。

对于二线城市动辄20万套以上挂牌的广袤二手来说——

拼房龄，你更老；

拼产品，你更旧；

拼得房，你要低20%。

以上，就是二线城市楼市的第四个字：卷

第五个字：刺。

综合以上，

明年年底前，二线市场的库存消化周期下降到12个月以内前，二线城市的决策者们遏制扩张和卖地的欲望前——

二线楼市里的你我，可能依旧还要遭遇频繁的背刺。

唉……

第一、被无限扩张的城市所背刺。

有可能你前脚刚买到一个供应平衡的板块，结果这个板块就扩容了，库库又拉进来三五十宗待出让的土地。

第二，被大供应和大存量所背刺。

如上面所说，

绝大多数二线城市的显性存量去化周期都在15-20个月，隐形存量去化周期都在25-30个月。

哪怕不再卖地，也要消化个2-3年；

哪怕不在卖地+成交翻倍，也要消化1-2年。

这样高供应和高库存的市场里，肯定会有大量急于变现的开发商和二手房东，哐哐砸盘。

直至，

库存去化周期下降到12个月以内。

第三，被频繁挪动的重心所背刺。

如上面所说，

诸多二线城市，总是在不断迁徙和挪动发展重心。

哪里有地，挪到哪里。

有可能你前脚买进一个所谓的核心CBD，人家后脚就把重心迁移到下一个土地潜力更大的区域，顺便把行政核心、钱和资源也都迁了出去。

当土地买不上高价时，就只能靠堆量取胜。

第四，被四代住宅的怪胎所背刺。

得房率越来越高、市场占比越来越大的四代住宅，会背刺每一个普通人。

同样的面积，人家的得房率比你高20%。

你怎么办？

市场好了，一切都好说。

市场不好，就只能降价。

以上，就是二线城市楼市的第五个字：刺。

当下二线楼市的特征，就是五个字：扩、大、挪、卷、刺。

五个字，

道不尽二线市场的憋屈和窝囊。

面对这样的市场，娃哥有四个建议吧。

第一，投资并非买点。

我知道，

最近很多人都在拿着决策层会议的内容来摇旗呐喊：又是放水啦，又是货币贬值啦，又是要涨啦。

嗯……

还是那句话，

宏观是宏观，微观是微观。

今天，娃哥一直用真实的微观市场数据，只想告诉你：

即便市场转好，

即便二线城市的成交量能够翻倍，

即便它们的成交量能达到历史最高水平，

按它们的现有存量总和，至少需要1年时间，才能把库存去化周期降到“12个月以内”的健康线上。

在此之前，

二线楼市依然要背负着“扩、大、挪、卷、刺”的沉重包袱，远谈不上反弹上涨。

因此，

若是投资，买点远未到来。

第二，全面放弃2015年之后规划的所有新区。

2015年之后，二线城市扩张的太快，所谓的规划重心迁移的太快。

画了太多的大饼，而这些大饼既不稀缺，也很难填满。

再加上，

2015年之后，经济增速、人口增速和产业增速，已经无法和此前20年相比。

想要填满这些新区，想要兑现这些规划，更是难上加难。兑现周期，动辄都得是20年、30年起步。

你的一生，还有几个20年？

现在进去，大都是填坑。

放弃吧。

第三，只聚焦有成熟产业支撑和高端购买力共识的核心。

我们这一圈走下来，回头望——

资产保值角度看，二线城市能买的还是那些老面孔。

比如，成都高新金融城5km范围；

比如，西安高新一二期和曲江一期；

比如，南京河西、河西南和大校场；

比如，……

这些区域的共同特征是什么？

没地，要么是内部有产业，要么是高端购买力达成共识的改善板块。

没地、没供应——

意味着不会被无限扩张、大存量和新房四代宅背刺。

内部有产业支撑——

意味着有新增人口流入，有增量支撑整个片区的市场。

高端购买力共识支撑——

意味着总是能掐尖整个城市里最有钱的那批人，受重心迁移的影响小。

当然，

这些区域都很贵，总价都不便宜。

二线城市的现实，就是如此。

贵的不一定有价值，但便宜的一定是烂货。

以上，

纯粹是从资产保值的角度来理解。

如果你是自住，就没必要纠结这些，权且把买房当成消费就好。

第四，要坚定布局一线城市。

考察完一圈，团队里的小朋友更坚定了布局一线的决心。

越了解二线市场，越理解一线价值。

二线楼市所背负的“扩、大、挪、卷、刺”，一线城市是不是也有相同的包袱？

肯定也有，

但要轻快的多。

1、相比较二线城市，一线对土地财政的依赖度小很多。

对土地财政依赖度小，再加上本身也没那么多土地，无限扩张的欲望就小。

2、相比较二线城市，一线城市的供应和库存要小的多。

以成都、西安和深圳为例——

成都新房库存1513万㎡，二手库存22万套，潜在库存2200万㎡，综合库存去化周期35个月以上；

西安新房库存762万㎡，二手库存18万套，潜在库存1900万㎡，综合库存去化周期40个月以上；

深圳新房库存307万㎡，二手库存7万套，潜在库存487万㎡，综合库存去化周期10个月以内。

哪个市场更健康？

一目了然。

3、“挪、卷、刺”，对于存量市场为核心的一线城市，几乎不受影响。

早在10年前，除广州之外的北上深，已是绝对的存量市场。

城市格局已经确定，核心城区没地没供应。

城市核心既不会迁徙，也没地批量生产新房，更不用说什么四代宅背刺。

说白了，

二线市场，更像个毛头小伙子。

存量市场为主体的一线城市，更成熟稳定。

以上，

就是娃哥考察完一圈后的感悟与建议。纯纯个人看法，信则信，不信算逑。

千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓