来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
ZY经济会议有了最新的消息，相比前几天的政ZJ会议，有了一些新说法，比如：
提高赤字率、增加发行超长期特别国债；
以ZF投资有效带动社会投资；
继续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造
这一回会议，对明年经济以及很多人关注的楼市走向，都有了更加明显的结论。
可以明确的是，明年货币放水力度、房价拉升的强度，都会持续加码。
当然了，虽然现在政策走向给了楼市很多利好，但现在的楼市还是挺矛盾的，让人有点搞不清楚情况。
一方面是很多城市的成交量在不断增长，似乎楼市热度在回暖，政策利好也不少；
另一方面，大家对经济和房子增值的预期又很差。
最近释放了很多明年刺激经济的利好政策，但是政策出来之后，市场反应很一般，似乎大家的信心已经跌到了谷底。
在这个“数据回暖了，但市场预期没有回暖”的行情下，大家的疑问肯定是很多的。
明年房价是不是到底了？后面会不会涨回来？
明年到底能不能买房？买了会不会房价又跌下去？
01
首先要解决第一个大家很关心的问题:
明年的房价，到底能不能止跌回暖？
看再多政策和分析，我觉得都不太靠谱，在我看来，明年房价能不能回暖，就看两个指标就好了：
1、房屋库存量
2、楼市的货币存量
房屋库存量，其实简单点说就是楼市里面的两个数据指标——库存周期以及在售房屋数量
楼市货币存量，其实就是指流入楼市的货币量。
那要怎样明年的楼市才会有出现止跌回暖呢？
一方面是货币要大幅流入楼市，另一方面是现有的房子存量要逐渐减少。
只有这两个现象同时出现，楼市才会有上涨的空间。
而如果你对明年的市场行情做一个评估，你会发现，这两点明年其实都能满足。
库存量方面：
现在很多城市不但在售二手房数量在减少，甚至库存周期也在不断下降。
比如北京，二手房挂牌高位从16万套降到了现在的13万套；
比如上海，二手房成交量已经连续2个月超过新增挂牌量；
再比如广州，11月新房库存去化周期比上月缩短了1.6个月
房子越来越少，其中一个原因是卖地卖少了。
前十个月，全国土地出让总收入累计达到2.69万亿元，与去年同期相比下降了22.9%，不卖地就没有新楼盘，新增少了，房子数量自然就降下去了。
另一个原因是很多着急出售的二手房，前两年都降价出货了，导致现在存量二手房市场中真正愿意卖房的业主在减少，带动二手房挂牌量也下降了
而这个情况，会持续到明年。
货币量方面：
明年，有两个确定性。
第一个确定性；美联储持续降息。
美国开启了降息周期，这是明年全球经济最大的变数。
这个月最新市场预测是美联储会降息25个基点，而且很多分析师预计明年还会降息3次，降息幅度可能会达到100个BP。
降息不断加码，会给国际市场带来充足的货币流动性，肯定会有一部分流动性会流入国内的楼市和股市进行抄底。
因为国内资产价格处于历史性底部，早已经成为国际共识了。
第二个确定性：我们明年也会放水
在刚刚结束的经济会议上，上头已经明确表示明年要有更加宽松的货币政策。
这个意思已经挺明显了，就是明年会有各种方式的货币放水，放水的预期已经拉满了。
而且更重要的是，明年的放水，还会直接放到楼市。
此刻我们在政策上已经确定了要扩大棚改货币化安置的规模，规模从30城扩大到300城，而最新的经济会议表态上，也公布明年会大力实施城市更新。
这意味着什么？
意味着明年，会有很大一部分“水”会直接通过棚改的方式直接注入各个级别城市的楼市，包括一二线，也包括三四线城市的楼市。
货币流量的确定性，将会是房价最大的支撑。
明年棚改货币化一旦开展，那些棚改规模大、棚改力度比较猛的城市，它们的楼市会有大批资金流入。
因此，明年房价止跌回暖，是没有问题的，但真正能做到止跌回暖的，一定都是在这一轮棚改货币化过程中棚改力度大、拿到资金更多的城市。
02
再说说第二个大伙很关注的问题：
明年，还能不能买房？
要回答这个问题，我觉得还是要从两个角度去分析：
第一，从居住需求来看，值得买。
如果单看房屋的品质，现在的新房比以往的房子质量真的好太多。
今年全国开始全面推进第四代住宅标准落地，很多城市的新房项目都开始建设第四代住宅。
而第四代住宅最大的特点就是得房率都非常高，动不动就超过100%，基本上每套新房都等同于0公摊。
而且不仅仅是得房率，即便是看内部品质，现在新房的品质也比前几年的新房好很多，远超过现在存量的那些老房子。
更不用说现在很多城市的第四代住宅地段还好。
从出售角度看，此刻的第四代住宅，未来在二手市场中一定是领先产品，起码是不愁卖的；
从居住角度看，现在有居住需求去买第四代住宅的新房，居住体验也比以前的新房或者老房子要好得多。
因此，如果你是刚需或者是想要换房的改善群体，明年买第四代住宅的新房，其实就是提前预定了好产品，居住上是一点都不吃亏的。
第二，从资产投资的角度，买了也不亏。
前面我已经说了，明年房价在货币放水和库存下降的基础上，会有很强的支撑力，这是其一，
其二，最近上头经济会议的最新表态都是稳楼市，这就说明房价维稳已经有了国家队背书，这其实是一个很强烈的声明，
我一直说我们这个经济体系不是没有拉涨房价的能力，房价上涨从来都是货币现象，只是看上头有没有意愿开动拉涨的开关而已。
在上头这一轮会Y的表态过后，明年，这个开关肯定是要打开了的。
因此，资产价格可以确定已经是底部徘徊了，从资产投资角度来看，明年买也是比较稳的，至少不会有太大的下跌风险。
但不下跌不代表就一定涨，就如同我在文章前面说的那样，明年只会有小部分城市的房价有机会上涨。
而在这些明年能回暖的城市中，真正拥有长期价值，能维持3-5年长期上涨的城市更是少数。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
ZY经济会议有了最新的消息，相比前几天的政ZJ会议，有了一些新说法，比如：
提高赤字率、增加发行超长期特别国债；
以ZF投资有效带动社会投资；
继续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造
这一回会议，对明年经济以及很多人关注的楼市走向，都有了更加明显的结论。
可以明确的是，明年货币放水力度、房价拉升的强度，都会持续加码。
当然了，虽然现在政策走向给了楼市很多利好，但现在的楼市还是挺矛盾的，让人有点搞不清楚情况。
一方面是很多城市的成交量在不断增长，似乎楼市热度在回暖，政策利好也不少；
另一方面，大家对经济和房子增值的预期又很差。
最近释放了很多明年刺激经济的利好政策，但是政策出来之后，市场反应很一般，似乎大家的信心已经跌到了谷底。
在这个“数据回暖了，但市场预期没有回暖”的行情下，大家的疑问肯定是很多的。
明年房价是不是到底了？后面会不会涨回来？
明年到底能不能买房？买了会不会房价又跌下去？
01
首先要解决第一个大家很关心的问题:
明年的房价，到底能不能止跌回暖？
看再多政策和分析，我觉得都不太靠谱，在我看来，明年房价能不能回暖，就看两个指标就好了：
1、房屋库存量
2、楼市的货币存量
房屋库存量，其实简单点说就是楼市里面的两个数据指标——库存周期以及在售房屋数量
楼市货币存量，其实就是指流入楼市的货币量。
那要怎样明年的楼市才会有出现止跌回暖呢？
一方面是货币要大幅流入楼市，另一方面是现有的房子存量要逐渐减少。
只有这两个现象同时出现，楼市才会有上涨的空间。
而如果你对明年的市场行情做一个评估，你会发现，这两点明年其实都能满足。
库存量方面：
现在很多城市不但在售二手房数量在减少，甚至库存周期也在不断下降。
比如北京，二手房挂牌高位从16万套降到了现在的13万套；
比如上海，二手房成交量已经连续2个月超过新增挂牌量；
再比如广州，11月新房库存去化周期比上月缩短了1.6个月
房子越来越少，其中一个原因是卖地卖少了。
前十个月，全国土地出让总收入累计达到2.69万亿元，与去年同期相比下降了22.9%，不卖地就没有新楼盘，新增少了，房子数量自然就降下去了。
另一个原因是很多着急出售的二手房，前两年都降价出货了，导致现在存量二手房市场中真正愿意卖房的业主在减少，带动二手房挂牌量也下降了
而这个情况，会持续到明年。
货币量方面：
明年，有两个确定性。
第一个确定性；美联储持续降息。
美国开启了降息周期，这是明年全球经济最大的变数。
这个月最新市场预测是美联储会降息25个基点，而且很多分析师预计明年还会降息3次，降息幅度可能会达到100个BP。
降息不断加码，会给国际市场带来充足的货币流动性，肯定会有一部分流动性会流入国内的楼市和股市进行抄底。
因为国内资产价格处于历史性底部，早已经成为国际共识了。
第二个确定性：我们明年也会放水
在刚刚结束的经济会议上，上头已经明确表示明年要有更加宽松的货币政策。
这个意思已经挺明显了，就是明年会有各种方式的货币放水，放水的预期已经拉满了。
而且更重要的是，明年的放水，还会直接放到楼市。
此刻我们在政策上已经确定了要扩大棚改货币化安置的规模，规模从30城扩大到300城，而最新的经济会议表态上，也公布明年会大力实施城市更新。
这意味着什么？
意味着明年，会有很大一部分“水”会直接通过棚改的方式直接注入各个级别城市的楼市，包括一二线，也包括三四线城市的楼市。
货币流量的确定性，将会是房价最大的支撑。
明年棚改货币化一旦开展，那些棚改规模大、棚改力度比较猛的城市，它们的楼市会有大批资金流入。
因此，明年房价止跌回暖，是没有问题的，但真正能做到止跌回暖的，一定都是在这一轮棚改货币化过程中棚改力度大、拿到资金更多的城市。
02
再说说第二个大伙很关注的问题：
明年，还能不能买房？
要回答这个问题，我觉得还是要从两个角度去分析：
第一，从居住需求来看，值得买。
如果单看房屋的品质，现在的新房比以往的房子质量真的好太多。
今年全国开始全面推进第四代住宅标准落地，很多城市的新房项目都开始建设第四代住宅。
而第四代住宅最大的特点就是得房率都非常高，动不动就超过100%，基本上每套新房都等同于0公摊。
而且不仅仅是得房率，即便是看内部品质，现在新房的品质也比前几年的新房好很多，远超过现在存量的那些老房子。
更不用说现在很多城市的第四代住宅地段还好。
从出售角度看，此刻的第四代住宅，未来在二手市场中一定是领先产品，起码是不愁卖的；
从居住角度看，现在有居住需求去买第四代住宅的新房，居住体验也比以前的新房或者老房子要好得多。
因此，如果你是刚需或者是想要换房的改善群体，明年买第四代住宅的新房，其实就是提前预定了好产品，居住上是一点都不吃亏的。
第二，从资产投资的角度，买了也不亏。
前面我已经说了，明年房价在货币放水和库存下降的基础上，会有很强的支撑力，这是其一，
其二，最近上头经济会议的最新表态都是稳楼市，这就说明房价维稳已经有了国家队背书，这其实是一个很强烈的声明，
我一直说我们这个经济体系不是没有拉涨房价的能力，房价上涨从来都是货币现象，只是看上头有没有意愿开动拉涨的开关而已。
在上头这一轮会Y的表态过后，明年，这个开关肯定是要打开了的。
因此，资产价格可以确定已经是底部徘徊了，从资产投资角度来看，明年买也是比较稳的，至少不会有太大的下跌风险。
但不下跌不代表就一定涨，就如同我在文章前面说的那样，明年只会有小部分城市的房价有机会上涨。
而在这些明年能回暖的城市中，真正拥有长期价值，能维持3-5年长期上涨的城市更是少数。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
