封面图｜冯叔

11 月 20-21 日，运河私董会运河首期成都站行程圆满进行。风马牛地产研究院整理了冯叔在课程上的部分演讲内容，分享给大家。

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院

全文共 2538 字，预计阅读时间 8 分钟

大家好，在当前房地产行业的严峻形势下，除了那些「生」（运营良好）和「死」（破产倒闭）的房企外，还有一部分房企处于「半死不活」的状态。这些房企看似尚未倒闭，但实际运营情况十分困难。那么，对于这些企业来说，接下来该如何发展呢？

01

转型做服务公司

什么是「收尸」公司呢？官方称这些公司为 AMC（资产管理公司），专门从事不良资产的买卖和管理。在美国，这类企业被称为「秃鹫资本」。大家都知道，秃鹫喜欢在尸体上找肉吃，而 AMC 就像秃鹫一样专注从破产企业的「残骸」中寻找价值，通过资产重组等手段获利。

秃鹫资本是怎么「吃肉」的呢？秃鹫资本在处理不良资产时，主要从几个层面切入。

首先在上游阶段，通过协商减债获利。一些秃鹫资本通过司法拍卖、政府渠道等方式，与银行和债务企业协商减免债务。比如说，企业欠银行 100 亿元，秃鹫资本通过各种手段让债务降至 20 亿元，并从中收取高额服务费。

其次在中下游阶段，通过资产收购与重组获利。在这一阶段，秃鹫资本直接出资收购企业的不良资产。比如说，企业的资产经处理后价值降至 20 亿元，秃鹫资本以低价买入，通过进一步整合重组，将资产价值提升至 30 亿元，然后以更高的价格出售，从中赚取差价。这一环节需要较大的资本投入，但利润空间也相对可观。

除了资产管理公司，还有一类服务公司也很赚钱。

比如说，如果你能创办一家专业擦窗户、擦玻璃的公司，并且成为某个城市所有写字楼的指定服务商，你也能赚得盆满钵满。即便是像洗手间这样的基础服务，管理得好，也能成为公司管理水平的重要标志。洗手间的卫生状况往往反映了写字楼整体管理的品质，这也正是「公司看洗手间」说法的由来。

总的来说，时代的车轮滚滚向前，服务行业的快速发展正是这一时代变革的鲜明标志。

企业拓展海外市场，也是一种发展方向，但不是所有的企业转型都必须走向国际化。出海只是一种选择，并非必然之路。

在谈到房地产企业出海时，许多老板本能地认为企业出海比较困难。原因有两点，一是资金无法自由流动，二是对当地市场不熟悉。最近我们也在研究如何解决这些困难，发现仅仅把中国的房地产经验搬到海外是行不通的。企业出海需要做好三件事。

第一创新。

未来之路全球 CEO 创变者加速营

火热招募中

点击下方图片，立即报名参加

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01

转型做服务公司

什么是「收尸」公司呢？官方称这些公司为 AMC（资产管理公司），专门从事不良资产的买卖和管理。在美国，这类企业被称为「秃鹫资本」。大家都知道，秃鹫喜欢在尸体上找肉吃，而 AMC 就像秃鹫一样专注从破产企业的「残骸」中寻找价值，通过资产重组等手段获利。

秃鹫资本是怎么「吃肉」的呢？秃鹫资本在处理不良资产时，主要从几个层面切入。

首先在上游阶段，通过协商减债获利。一些秃鹫资本通过司法拍卖、政府渠道等方式，与银行和债务企业协商减免债务。比如说，企业欠银行 100 亿元，秃鹫资本通过各种手段让债务降至 20 亿元，并从中收取高额服务费。

其次在中下游阶段，通过资产收购与重组获利。在这一阶段，秃鹫资本直接出资收购企业的不良资产。比如说，企业的资产经处理后价值降至 20 亿元，秃鹫资本以低价买入，通过进一步整合重组，将资产价值提升至 30 亿元，然后以更高的价格出售，从中赚取差价。这一环节需要较大的资本投入，但利润空间也相对可观。

除了资产管理公司，还有一类服务公司也很赚钱。

比如说，如果你能创办一家专业擦窗户、擦玻璃的公司，并且成为某个城市所有写字楼的指定服务商，你也能赚得盆满钵满。即便是像洗手间这样的基础服务，管理得好，也能成为公司管理水平的重要标志。洗手间的卫生状况往往反映了写字楼整体管理的品质，这也正是「公司看洗手间」说法的由来。

总的来说，时代的车轮滚滚向前，服务行业的快速发展正是这一时代变革的鲜明标志。

企业拓展海外市场，也是一种发展方向，但不是所有的企业转型都必须走向国际化。出海只是一种选择，并非必然之路。

在谈到房地产企业出海时，许多老板本能地认为企业出海比较困难。原因有两点，一是资金无法自由流动，二是对当地市场不熟悉。最近我们也在研究如何解决这些困难，发现仅仅把中国的房地产经验搬到海外是行不通的。企业出海需要做好三件事。

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