多地房贷利率，开始上调？

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多地房贷利率，开始上调？

财经下午茶

3周前

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“去年以来，房贷利率下降幅度快，且幅度大，银行业出现通过‘价格战’来获取客户的内卷式竞争，一定程度上导致市场形成了利率会继续下降的预期，从而增加了等待利率下调而推迟买房的观望客户。

看看有没有奇迹！

杭州房贷利率上调了，而且短短一个月内就上调了两次。在LPR下行渠道，各地商贷利率接连下行的情况下，让人觉得不可思议。

不仅杭州，据多家媒体报道，11月以来全国多座城市都上调了房贷利率，广州、南京、武汉、厦门等城市，目前房贷利率都在3.0%-3.1%。

难道这波房贷利率下调已经触底了？

房贷利率，居然调高了？

从多家涉及不同地域媒体披露的消息来看，不少地区银行贷款利率确实有回升的迹象。

事实上，10月21日，最新一期LPR发布后，多地各商业银行都随行就市的对房贷利率进行了调整功能。

比如，据悉，广州多家商业银行调整后，10月23日，广州房贷利率整体下调，彼时首套房贷主流利率为2.85%～2.9%，最低房贷利率降至2.6%。

拆分来看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。

这一轮的调整又直接导致一个现象：商贷与公积金之间的“利率倒挂”！

彼时，勘察到这种现象后，不少媒体委婉发文喊话公积金，剖析了一番问题背后的影响，并对公积金的利用性提出疑问。

而后，据《南方都市报》报道，广州多家银行接到要求称，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信“广东发布”发文表示，多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

南京也面临类似情况。早在11月，据紫金山新闻，在与当地几家国有银行确认后，新房商贷利率确已上调至3%。

至于上调原因，有银行人士反馈是监管部门的要求。“我了解到的最新要求是，存量房贷最低利率和新房商贷最低利率之间的差额，不能超过30个基点。目前存量房贷最低利率已降到3.3%，所以目前我行新房商贷利率最低按3%来执行。”

银行式内卷？

从上面可以看出，部分城市调高商贷利率，可能真如媒体报道：是为了纠偏公积金与商贷利率的倒挂现象。

除此之外，市场还有没有其它杂音。

商贷与公积金利率的“倒挂”引发了不一样的讨论。

央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出了这样一种可能性。在有效信贷需求不足情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率，特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。

这让笔者联想到最近车圈内卷而传出来比亚迪压价供应商的问题。

央行指出的这一问题是否也显示出银行存在内卷的现象。

事实上，银行间的竞争一直都很激烈。

遥想2013年，银行保本式理财销量一片大好的年代，以及银行利率市场化，为了拉存款的时代，高利率成为各家银行比拼的重要手段。

利率市场化之后，为了防止借钱存款而导致的“杠杆效应”，把存款利率上限确定方式与贷款利率确定方式统一，经过几次调整，最后变为：“基准利率+基点”。

为了银行能够更灵活的应对市场，2022年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，督促银行参考市场利率变化，合理调整存款利率水平。这一阶段，各家银行为了吸引存款，还是会给出不同的定期利率优惠，整体差异不会特别大。

是不是过度内卷？

根据金融监管总局公布的数据显示，第三季度，银行净息差1.53%，比上一个季度下降0.01个百分点，净息差不断下降，营收也出现下滑。

市场肯定存在央行所提及的现象，但暂时未有较为确切的定量数据。对此市场存在不同看法，

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“去年以来，房贷利率下降幅度快，且幅度大，银行业出现通过‘价格战’来获取客户的内卷式竞争，一定程度上导致市场形成了利率会继续下降的预期，从而增加了等待利率下调而推迟买房的观望客户。”

招联首席研究员董希淼解释指出，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非全部由于银行过度竞争导致。

李宇嘉指出，银行房贷利率由多重因素构成：竞争关系、金融服务、风险控制、资金成本、行业竞争、政策因素（存款准备金率、存款利率、公开市场操作利率）等因素。

当然，过度降低房贷利率，可能对市场造成房贷利率无底线下降的预期，商贷与公积金处于历史低位的同时，保持应有的利差，既符合市场规律，也对银行经营，以及房贷市场可持续有帮助。

再来看看杭州，杭州主要商业银行的利率经历了两轮上调。目前，首套利率从2.9%上调至3.1%，二套利率从3.0%上调至3.1%。

对比公积金，杭州5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为不低于2.775%和3.325%。

对于杭州的两拨上调，有业内人士认为，首波上调潮，基本是房贷利率见底的信号，主要是降息幅度过大，11月内再度上调，更多体现出银行对于提升生息资产收益率的考量。

结语

以上海为例，目前上海首套房贷利率为3.15%，二套房贷根据区域不同，房贷利率分别为3.35%和3.55%，对比公积金：首套为2.85%，二套为3.325%。上海并未出现倒挂的情况存在。

笔者咨询上海地区相关业内人士，都没有听到调整该地区商贷利率的各种吹风文件，以及消息。

对于后于是否有调高？回复基本都是LPR趋势下行之下，大概率也不会调高。

新政以及利率不断下调之下，房地产有进一步止跌的迹象。

克而瑞数据显示，11月新房成交延续U型走势，重点30城11月单月成交环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。前11月累计同比下降26%，降幅较上月收窄3.91个百分点。上海11月二手房成交量创下近44个月的新高。

除了一线城市之外，其它各地出现分化。

未来，利率有可能继续降，但降低的空间有多少？目前我们不妨锚定公积金，但商贷会否无限接近公积金，下破3%，虽然可能性不大，但还是进一步观察吧。

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