冯仑：进入 ICU 的房企，老板选择如何「死」至关重要

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冯仑风马牛

3周前

我也到这些企业去交流学习，发现他们公司老板没有扩张的野心，也没有想过要上市，始终坚持做本地化的小规模业务。...他们不追求特斯拉、万科这样的行业标准，而是根据自己的实际情况选择适合自己的发展路径。...在某些文化中，甚至有家族信念认为，虽然不能选择如何出生，但死法必须自己掌控。

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3106 字，预计阅读时间 8 分钟

大家好，今天我想和大家分享一些最近的观察和体会。我们都知道，自 2019 年以来，房地产行业经历了诸多变化。

就目前观察，我们的房地产市场明显收缩，交易量大幅下降，约为 2019 年成交量的三分之一，也就是 6 万亿人民币左右的新房和二手房交易额。

美国现在又是什么情况呢？美国拥有 3 亿人口，人均 GDP 超过 7 万美元。与我们相反，美国现在市场的年交易量大约是我们 2019 年市场成交的水平，约 20 万亿人民币。也就是说我们的市场交易量现在萎缩了。市场萎缩意味着企业竞争更加激烈，有些企业将面临困境或倒闭，而少数能适应时代变化的公司可能会笑到最后。

过去有句歌词，叫「由来只有新人笑，有谁听到旧人哭」。房地产行业现在是只听旧人哭，但却不见新人笑。现在没有新人，大部分都是旧人。所以我今天代表这一拨「旧人」，来聊聊现在「旧人」的情况。

约 90%的住宅开发类公司被淘汰

过去，中国有超过 7 万多家房地产公司，其中 90%是住宅开发公司。与中国相反，美国房地产公司约 30 万家，其中住宅开发公司不到 10%，剩余都是服务类公司，比如说物业管理和机电管理等等。随着经济发展，美国房地产市场的变化尤其明显，房地产 AI 技术公司逐渐增多，传统开发公司逐渐减少，而中国仍以住宅开发公司为主，服务类公司较少。

目前中国房地产市场收缩，这意味着有大量公司将倒闭。根据过去亚洲国家韩国和日本的发展规律，房地产行业在经历这一阶段后，约 90%的住宅开发类公司将被淘汰。如果我们按照 8 万家房企计算，预计只会有约 8000 家企业活下来，这个数量对三十几个省来说依然不少。

那么这些房企现在是什么情况？

第一种「生」

现在有两类房地产企业活得不错。比如说，大家都知道的央企中海、华润，他们一直过着「小康生活」。虽然现在万科过得比原来紧一些，但也还过得去，反正日子能过下去。

这一类企业，在过去的开发时代，公司的发展模式、治理结构和管理体系都比较好，所以现在在市场收缩的情况下依然能够保持稳定的「小康」水平。

为了适应当前市场环境，他们的调整策略也比较简单，主要是通过出售重资产和企业转型来保持财务稳定，确保公司的持续发展。就像一个大户人家，过去吃喝不愁，床底下随便搁着一张齐白石的画。如今日子不容易了，把那张画拿出来一卖，就能渡过难关。

比如说，万科现在只保留了住宅、公寓、物业服务业务，其余的资产都在出售。而中海一直专注于住宅开发，其他领域涉足较少。相反，华润自 2015 年起就开始加大对商业地产的投入，特别是以万象城为代表的购物中心项目，发展成为其住宅之外的核心业务，也取得了一些很好的业绩。

所以现在华润的市值高于我们以前熟悉的恒大、融创等企业，其多元化业务模式和商业地产布局，使得公司在当前市场中依然保持强劲的竞争力。相比之下，许多传统住宅开发公司则面临着更大的困境。

除此之外，另外一类活下来的企业也很有意思，是一些深耕三四线城市的小而美企业。这些小型企业通常在一个较小的地域范围内经营。

最近，我也到这些企业去交流学习，发现他们公司老板没有扩张的野心，也没有想过要上市，始终坚持做本地化的小规模业务。公司也没有负债，做完一个项目就休息一段时间，市场不好时也不急于继续开发，赚的钱还能支撑他们渡过难关。

这一类小而美的企业，规模较小，但依然能够在房地产行业中活得很好。他们不追求特斯拉、万科这样的行业标准，而是根据自己的实际情况选择适合自己的发展路径。并非每个企业都必须追求上市、规模扩张或者追逐虚幻的「恒大标准」，有时候，踏实稳健、做适合自己的生意才是最好的选择。

总之，在企业经营中，盲目过度追求大都市、大规模、快节奏的扩张，往往会带来巨大的压力。相比之下，从小城镇起步，逐步向县城、省会城市发展，最后稳定经营，也可能是比较实际、稳妥的路径。

第二种「死」

这类企业现在大多处于「ICU」状态，或者已经被送去「火葬场」。当一个企业出现爆雷或者负面问题，往往意味着公司已经陷入困境。这时候，老板的决策非常重要。为什么？

就像家里有位病人，你给他花了很多钱，卖房卖车、倾尽全力，最终却没能挽回他的生命，全家人也一起陷入困境。这种决策是情感驱动的决策，充满了希望与无奈。

而另一种决策则是「安乐死」。比如说，前段时间，有一位上海姑娘为了避免身体疼痛、节省医药费，而且也能以一种相对「高贵」的方式结束生命，选择去瑞士安乐死。

在某些文化中，甚至有家族信念认为，虽然不能选择如何出生，但死法必须自己掌控。比如南斯拉夫有个家族信仰，认为「死要死得体面」，即使不能决定如何生，也要决定如何死，避免被人看作屈辱地垂死。

同样，企业在面临亏损时，也有两种选择：一种是「生死未卜」，慢慢沉沦，最终拖垮所有资源，导致企业彻底崩溃；另一种是「猝死」，直接选择破产清算，解决所有问题，给公司一个体面的结局。这种直接、果断的破产决策，类似于「安乐死」，虽然痛苦，但至少能以一种相对干净的方式结束。

所以大家不要把死认为是一件丢人的事情。亏损也并不丢人，毕竟哪家世界 500 强企业没经历过亏损呢？亏损本身并不可怕，关键是选择如何应对的方式。

房企破产重整：从 ICU 到重生

对于一些房地产企业来说，进入「ICU」状态也并非死路一条。

当前，许多房地产企业也开始寻求司法机关的援助或政府的优惠政策。不过，这些措施并非万能，有时并不能从根本上解决问题。即使得到了政府的援助，企业仍承受着巨大的压力，难以彻底摆脱困境。就像一位病人被紧急送入医院，虽然得到了及时的救治，但如果出院后缺乏专业的照料，其身体状况依然不容乐观。

所以，房地产企业如何在 ICU 中找到出路，顺利「康复」，是我们需要思考的问题。

最后，再给大家讲一个我身边发生的真实案例。三年前，一家企业遭遇了严重的危机。面对公司困境，老板没有选择逃避，也没有寻求政府的直接援助，而是果断决定要求司法重整。为了获得司法重整的批准，他花费上千万聘请了最好的投行和律师事务所、会计师事务所担任重整顾问。

可以说，在企业「办喜事」的时候，他都未曾依赖大型投资银行；然而，在企业「办丧事」的时候，他却毫不犹豫地花巨资，选择最好的专业团队。因为他明白，要将一个背负千亿债务的企业送入法院进行司法重整，不仅需要决断，更需要最专业的团队来确保过程顺利进行。结果这家公司在 2024 年 4 月成功获得最高人民法院的裁定，进入破产重组程序，展现出重生的机会。

结语

过去我们可能都不太理解「办喜事需要请专家，为何办丧事也需要专家」？其实当企业面临严峻挑战时，需要投入资金来确保其生存和发展时，在这种关键时刻，专业的知识和经验变得尤为宝贵。

当前，房地产企业面临的困境反映了整个行业的一种普遍问题。在困境中，企业该如何选择生存道路？是按照原有模式继续挣扎，还是选择清算破产重组？这两种选择结果截然不同，一种是痛快地自我结束，开启新一轮发展，另一种则可能是长期挣扎、最终导致无法挽回的衰败。

所以，在行业出现危机时，企业如何摆脱困境、做出关键决策，将直接影响公司命运和未来的发展方向。

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