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1
无房可看，是我们这次去深圳调研最大的感受。
经历了整个10月的火热行情后，11月的深圳好房子差不多卖空了。
我们来看下，现在深圳西部几个热门板块的情况。
龙华距离福田最近的深圳北站片区，现在还有房可看的主要就剩一个楼盘，位置比较偏，又被两条地铁轻轨夹在中间，价格接近6万。
龙华中心红山和上塘板块可看的房子也不多。
宝安碧海板块唯一在售新房，小户型已经卖完了，剩下的户型房源也不多了，价格接近8万。
南山前海妈湾少有的一个住宅新开项目，要等下个月才开盘，现在看样板间需要验资100万，价格预计10万左右。
前海赤湾有个项目封盘了，有个是尾盘，还有一个刚开盘，价格7万左右。
南山中心也没啥可看的新房，有个项目只剩一套房，均价8万。
光明最有价值的凤凰城板块，有项目开盘仅一个半小时就宣告售罄，2047批客户抢192套房。
沙井中心有项目全是大户型，总价过千万，开盘当天去化9成。
总之，宝安前海龙华光明这些热门片区核心地段的新盘都在陆续清盘。
为啥这些新盘卖这么快？
除了自身价值，还有一个很大的原因，跟周边的二手房相比，价格有倒挂。
注意，这个倒挂不是政府限价限出来的，是开发商为了活命打折打出来的。
如果说深圳10月新房的火热是建立在开发商打折价的基础上，那11月面对的就是一个个的价格回调。
现在这些核心地段的优质楼盘，要么开始封盘，要么开始收回之前的优惠点数了。
记得在调研深圳北站一个楼盘的时候，置业顾问小哥明确告诉我们，当天已经封盘，之前的优惠又收回了一部分，重新定价后才能对外销售。
这一现象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承载量有限，但全国中产对深圳好房子的需求却是无限的。
当无限的需求，和有限的承载撞击到一起时，所见事实皆成魔幻！
2
但即便是这样，靠着特价房和价格倒挂，也热销了一波。
现在价格是4.5-4.8万，相比10月收回了2个点的优惠，总价差不多涨了10万块钱。
还有那种只有两栋楼，有一半都是保障房的小项目，也趁着这波行情支棱起来了，重新入市，重新定价。
我们知道，深圳主要向西发展，西部板块应该是价值最大的，但现在东部板块也开始热起来了。
就在上周末，龙岗大运新城板块有项目开盘推售214套房，不到两个小时就清盘了，去化率100%，销售额10.77亿元。
成深圳东部片区今年首个日光盘。
深圳很多卖了很久的老大难，前几年售楼部门可罗雀，各种促销手段都无效，这俩月突然都热起来了。
巧合的是，就在写这篇稿子的时候，手机忽然收到了一条弹窗，说的是11月深圳新房网签销售的新情况。
这里面，其实有很多顺势而为的非优质项目，为了去化求量，将特价房应出尽出，也进一步促进了11月深圳新房销量的上涨。
3
有人说，这一批核心地段的好项目卖完了，就没有下一批了吗？
且不说我们熟知的深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是地太少了填海而来。
再给大家说个数据，这是“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划。
可以看到，深圳住宅用地供应逐年下降。
更关键的是，在本就紧缺的住宅用地供应里，无法公开成交的城中村又占了半壁江山！
目前，深圳拥有的城中村数量全国第一。同时，深圳有1200万人住在城中村，占总人口的67.5%。
这下，深圳真正能流通的商品房就更少了。
即使后期有新项目入市，深圳已经取消限价，开发商都是看市场下菜碟，能扛到现在的都不会太差钱，位置好的楼盘，凭什么按最惨淡的时段定价呢？
龙华有个新盘，新规产品，超大赠送，下月开盘，首推300多套房，据说现在有意向的客户已达2000多组，对外释放价格不低。
现在就是这样的一个市场情况。
而深圳本身又不缺人和钱。
2023年末，深圳总人口已经接近1800万。
七普数据显示，过去10年，深圳常住人口增加了714万人，占广东省同期增量的三分之一。
也就是说，每流入广东3个人，就有1个是去深圳，人口增量全国最高！
一方面是不断涌入的人口和需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击！
4
那，整个深圳都很热吗？
当然不是，深圳市场也有冰冷的一面。
比如东部大片区域，海量的库存现状就摆在那里！
东部已经长达近10年的天量住宅供应，深圳未来供地依然还是东部为主力。
价格呢？
东部片区不少新房价格都在打骨折，接近腰斩！
你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格，甚至更低。
所以，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！
深圳目前房价最高的两个区域：
福田靠的是金融业鼎盛；
南山靠的是高科技和互联网大爆发。
没错，即便是一线，即便是深圳，也得拼产业！
下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。
毫无疑问，深圳当下价值最大的依然是西部片区核心中的核心！
根据价值和价格，可以参考以下梯队建议：
第一梯队：深圳湾、香蜜湖、安托山。
第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园。
第三梯队：宝安碧海和龙华红山。
第四梯队：光明中心、宝安沙井。
10月深圳的火热行情在预料之中，关键要看11月和12月是不是还能延续。
量，一定在价先。
只有量先起来，整体价格才会上涨。
如果每月成交量出现至少连续2-3个月明显上涨，那就说明整个市场行情即将拉升！
所以从现在开始，有需求的朋友，可以开始关注城市每月住宅成交量了，在上涨还是在下跌？千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定！
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无房可看，是我们这次去深圳调研最大的感受。
经历了整个10月的火热行情后，11月的深圳好房子差不多卖空了。
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龙华距离福田最近的深圳北站片区，现在还有房可看的主要就剩一个楼盘，位置比较偏，又被两条地铁轻轨夹在中间，价格接近6万。
龙华中心红山和上塘板块可看的房子也不多。
宝安碧海板块唯一在售新房，小户型已经卖完了，剩下的户型房源也不多了，价格接近8万。
南山前海妈湾少有的一个住宅新开项目，要等下个月才开盘，现在看样板间需要验资100万，价格预计10万左右。
前海赤湾有个项目封盘了，有个是尾盘，还有一个刚开盘，价格7万左右。
南山中心也没啥可看的新房，有个项目只剩一套房，均价8万。
光明最有价值的凤凰城板块，有项目开盘仅一个半小时就宣告售罄，2047批客户抢192套房。
沙井中心有项目全是大户型，总价过千万，开盘当天去化9成。
总之，宝安前海龙华光明这些热门片区核心地段的新盘都在陆续清盘。
为啥这些新盘卖这么快？
除了自身价值，还有一个很大的原因，跟周边的二手房相比，价格有倒挂。
注意，这个倒挂不是政府限价限出来的，是开发商为了活命打折打出来的。
如果说深圳10月新房的火热是建立在开发商打折价的基础上，那11月面对的就是一个个的价格回调。
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这一现象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承载量有限，但全国中产对深圳好房子的需求却是无限的。
当无限的需求，和有限的承载撞击到一起时，所见事实皆成魔幻！
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但即便是这样，靠着特价房和价格倒挂，也热销了一波。
现在价格是4.5-4.8万，相比10月收回了2个点的优惠，总价差不多涨了10万块钱。
还有那种只有两栋楼，有一半都是保障房的小项目，也趁着这波行情支棱起来了，重新入市，重新定价。
我们知道，深圳主要向西发展，西部板块应该是价值最大的，但现在东部板块也开始热起来了。
就在上周末，龙岗大运新城板块有项目开盘推售214套房，不到两个小时就清盘了，去化率100%，销售额10.77亿元。
成深圳东部片区今年首个日光盘。
深圳很多卖了很久的老大难，前几年售楼部门可罗雀，各种促销手段都无效，这俩月突然都热起来了。
巧合的是，就在写这篇稿子的时候，手机忽然收到了一条弹窗，说的是11月深圳新房网签销售的新情况。
这里面，其实有很多顺势而为的非优质项目，为了去化求量，将特价房应出尽出，也进一步促进了11月深圳新房销量的上涨。
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有人说，这一批核心地段的好项目卖完了，就没有下一批了吗？
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目前，深圳拥有的城中村数量全国第一。同时，深圳有1200万人住在城中村，占总人口的67.5%。
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而深圳本身又不缺人和钱。
2023年末，深圳总人口已经接近1800万。
七普数据显示，过去10年，深圳常住人口增加了714万人，占广东省同期增量的三分之一。
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东部已经长达近10年的天量住宅供应，深圳未来供地依然还是东部为主力。
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东部片区不少新房价格都在打骨折，接近腰斩！
你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格，甚至更低。
所以，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！
深圳目前房价最高的两个区域：
福田靠的是金融业鼎盛；
南山靠的是高科技和互联网大爆发。
没错，即便是一线，即便是深圳，也得拼产业！
下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。
毫无疑问，深圳当下价值最大的依然是西部片区核心中的核心！
根据价值和价格，可以参考以下梯队建议：
第一梯队：深圳湾、香蜜湖、安托山。
第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园。
第三梯队：宝安碧海和龙华红山。
第四梯队：光明中心、宝安沙井。
10月深圳的火热行情在预料之中，关键要看11月和12月是不是还能延续。
量，一定在价先。
只有量先起来，整体价格才会上涨。
如果每月成交量出现至少连续2-3个月明显上涨，那就说明整个市场行情即将拉升！
所以从现在开始，有需求的朋友，可以开始关注城市每月住宅成交量了，在上涨还是在下跌？千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定！
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