近日，作为商品房市场领头羊的上海、北京、深圳、广州四个一线城市，相继发布了取消普通住房和非普通住房标准的政策，且与之相关联的税收政策也相应调整。具体来说，个人购房享受契税低税率（1%）的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下，不管首套房还是二套房，都享受该优惠；对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。本质上，这是新一轮商品房市场纾困的特征彰显，即不断落实存量政策和加力推动增量政策落地，以形成政策“组合拳”和释放叠加效应，夯实房地产市场“止跌回稳”的基础。进入11月中下旬以后，一线城市商品房市场交易量反弹的势头有所减弱，前期政策落地的边际效应出现减弱的趋势，需要趁势而上，出台新的“降成本、降门槛、提预期”的纾困政策。
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这次一线城市减税新政，有三个值得关注的地方。一是此次新政后，一线城市与其他城市的税收政策看齐了，不再被征收惩罚性的税收。过去，由于热点城市房屋短缺、房价上涨预期强，为了保障刚性需求、增加住房供应，国家在2005年出台文件，明确了普通住房和非普通住房标准，对非普通住房、第二套住房在交易环节涉及的契税、个税和增值税等采用更高税率。近些年，除一线城市外，其他城市都已取消普通住房和非普通住房标准。对于一线城市来讲，年轻人、新市民比较多，每一个城市这个群体都是千万级别的人口数量，而且商品房市场发展较早、较快，现在刚性需求和换房需求都比较集中，“有没有”和“好不好”的需求都很庞大。随着住房供求关系发生重大变化，投资需求退出，合理需求主导。同时，一线城市购房压力也是最大的，迫切需要降低购房成本，在购房税费上同等对待。二是此次新政后，交易环节的成本基本被砍掉了。住房交易环节最大成本，就是须一次性缴纳、无法贷款的“高税费”。比如，购置100平方米、价值500万的房产，买家须缴纳6万元的契税；若是二套住房，契税缴纳额增至15万元；若增值200万（即便持有满2年），业主出售须缴纳10万的增值税。新政后，该套房产只需缴纳5万元契税，其他都免掉了。相比按揭贷款降息，减税带来的“降成本、降门槛”效应更加明显。首先，它提升了业主挂牌出售的意愿，且能促进房源更快、更顺畅地销售掉，从而满足业主换房改善的需求。其次，旧房子能卖掉，也推动刚需群体“上车”，带动刚需和改善的循环。而且，此次政策惠及更多的是90—139平方米的房产，覆盖了一线城市多数刚需和改善需求，带动效应很明显。最后，交易更加顺畅了，业主不得不“降价售房”的意愿下降，有助于房价止跌回稳。三是此次新政后，存量房源盘活的效率提升了。当前，新房和二手房交易回升了，但相比庞大的在售存量，增量交易的占比较低。比如，克而瑞统计的10月份一线城市在售新房住宅库存消化周期接近25个月，且其中超过一半是往年批售的“旧库存”。如果考虑到广义库存（在建未售），库存规模更大。二手住房方面，各个城市全口径的挂牌待售规模也很大。当交易端的成本“被砍掉”，加上开发商和小业主积极促销，有助于促成这些房源交易流通。当庞大的存量循环起来，市场情绪会得到明显提振，商品房市场“止跌回稳”的基础更扎实了。笔者认为，由于一线城市需求更集中、对交易成本更敏感，此次减税政策落地后，对需求的拉动效应较为明显。由此，预计11月份一线城市商品住房交易量将继续在高位徘徊。很多人认为，此次税收新政后，后续的政策空间没那么大了。但事实上，很多存量政策还在落地的路上，比如100万套的城中村改造货币化安置（后续规模还可以扩大），用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋，还有“白名单”项目修复和贷款落地等。 一线城市新市民最集中、规模最大，是商品房市场的领头羊，也是大家看待楼市趋势的风向标、全社会关注的焦点，对引导市场预期的信号意义极强。一线城市的交易量若能在高位保持住，对提振全社会对楼市的信心是直接利好，能借助互联互通的效应，带动三大都市圈商品房市场稳定。这样，全国接近1/3的商品房体量就稳定住了。再考虑到新一线城市、“强省会”的需求基础也很庞大，信心也会进一步提振。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
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