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1
此刻，全国土拍市场正在如火如荼的进行着。
上周三，成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于成都高新区大源板块的一宗58.9亩地块，8家房企经过84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平方米、溢价率46%拿下。
这个价格，刷新了高新区楼面价纪录，成为区域单价“新地王”。
就在前一天的北京土拍中，海淀区功德寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，分别被绿城中国和越秀地产摇中，成交金额分别为51.75亿元和63.825亿元，溢价率达15%。
北京这次一共有3宗地块出让，揽金127.535亿元，且均是溢价出让。
临近年末，高溢价地块频频出现。
杭州，这个去年就全面放开的城市，10月份共进行了三次土拍，成功出让6宗地块，合计总建面39.5万平方米，成交总金额93.1亿元，平均溢价率为19.43%。
10月15日，杭州举行了“杭五条”后的首场土拍，拱墅区石桥单元地块以18%溢价率被绿城中国竞得。
10月22日，江湾新城最后一宗限价地块经过77轮竞拍，也是绿城中国，总价34.2亿元、楼面价50717元/平方米、溢价率28.55%拿下，刷新了杭州宅地楼面价纪录。
你可能以为绿城中国逆风行很牛，但中指研究院数据显示，截至10月底，在大本营杭州，滨江集团以218亿元的权益拿地金额高居榜首，它才是杭州妥妥的地头蛇。
除了北京、杭州、成都在竭力拿出“压箱底”好地，多个热点城市也在近期加大了土地供应。
11月2日，深圳公共资源交易中心发布公告，挂牌位于南山区粤海街道的T107-0107地块，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。
10月底，上海挂牌了第七批集中出让的10宗地块，涉及杨浦、浦东等七个区，出让面积为24.96万平方米，起始总价达到256.4831亿元。
数据来源：上海楼市，米宅统计
在926政策出炉后，这一轮土拍，突然就爆了！
对于市场而言，实在是沉寂太久了，926这样的政策利好刚好把市场再次激活，对于未来的楼市而言，这次土拍很可能就是引子。
实际上，最近多地的成交量确实也在好转，特别是一线城市的成交量，转变得非常快。
2
但另一个问题是，当下土拍市场虽然火热，但从整个2024年的市场来看，前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成。
数据来源：中指研究院、中泰证券研究所
更离谱的是，三四线土地投资已经几乎“腰斩”。
三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率比去年同期下降0.7个百分点。
当前房企总的来说还是整体偏谨慎的态度，重点城市央国企及地方国资拿地占比偏高。
数据显示，今年前10月，全国22个重点城市央国企和地方国资拿地金额占比在75%左右，国央企是拿地主力。
民企拿地金额占比不足两成，整体拿地信心很弱。
从拿地的结构看，这轮土拍有三个明显的特点：
热点城市的核心地块热度升温，于是带动了一线及核心城市溢价率上涨。
高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。
土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。
之前我就跟大家分享过，现在市场的分化只会更加明显，资金越来越聚焦核心城市，从这一轮的土拍情况来看，其实已经初现端倪。
逻辑很简单，房地产开发商和购房者在某种程度上都有着相似的地方，他们都希望能够获得地理位置优越、发展潜力大的城市、地段。
于是，在当前集中供地的背景下，由于资金在短期内的限制，许多开发商就更倾向于将有限的资金投入到那些具有较高关注度和品质的地块上。
但是大家要知道，这样的优质地块数量有限，当众多开发商都争相竞购时，不可避免地会推高这些地块的价格。
比如，这轮北京和深圳分别挂牌了总价超过百亿元的地块，溢价也都非常高。
也就是说，未来大概率核心城市的核心地块价格将会整体上涨，这是趋势所在。
数据来源：中指研究院、中泰证券研究所
这里有个逻辑大家要非常清楚，土地价格上涨——>新房售价上涨——>开发商合理利润——>强化买高价地能力。按照这个运行周期，今后这个循环会逐步显性化，但这种显性并不体现在整个大盘，而是聚焦于核心城市、优质地段。
而非核心城市，恐怕只会越来越冷清。
未来房地产市场的竞争焦点，已经从房价竞争转向了地价竞争。
3
地价竞争，本质上是房企之间的竞争。
在这轮上海的土拍中，5宗地块，4宗地封顶摇号，1宗地块溢价5.56%成交，无底价成交的地块。象屿、中铁建和国贸联合体、华发和中铁置业联合体、中建八局以及越秀地产分别斩获一宗地。
大家看这些拿地企业的名字就知道，本轮土地出让主要是央企、国企，民企只有大华一家参与，而且也没有拿到地，这轮5宗地块都是由央企、国企拍到的。
我之前文章跟大家分析过，目前这种集中拍地的模式，对房企的资金要求越来越高，那么谁有这么雄厚的资金实力?
从结果看，民营敢不敢拿地？基本不敢。
但是国企、央企战力强悍，它们敢拿。
在取消地价上限后，杭州、成都等出现的高溢价率地块，央、国企拿地金额占比达到63.0%。
数据来看，2024年1-10月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，合计达76%。
少部分城市民企拿地金额占比高，比如杭州滨江、建杭等本地民企持续拿地，拿地金额前十企业中有5家是民企。
不管是从资金的角度，还是从国企、民企的角度，房企经过上一轮大洗牌后，强者恒强的现象已经越来越明显。
市场接下来很多重点城市还有土拍，从北上广深杭来看，短期内肯定还会把市场情绪推向一个高潮。
现在地价涨这么多，大家都知道这对未来的房价意味着什么。
长期来讲，土拍是楼市的风向标，也是楼市环节里不可缺少的部分。
数字的背后，是全国土拍市场正在困境突围、冰火淬炼，是核心城市进一步出现溢价，是三四线依旧在加速赶底。
眼下，虽然土地市场的成交面积及成交金额总体是下降趋势，但结构分化肉眼可见，资金聚焦核心城市的效应正在加速。
历史的车轮正在进入一个转折期，兴衰更迭、潮起潮落间，一切都在遵循着某种不可改变的规律。
而你，而我，总应该顺势而为吧！
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此刻，全国土拍市场正在如火如荼的进行着。
上周三，成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于成都高新区大源板块的一宗58.9亩地块，8家房企经过84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平方米、溢价率46%拿下。
这个价格，刷新了高新区楼面价纪录，成为区域单价“新地王”。
就在前一天的北京土拍中，海淀区功德寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，分别被绿城中国和越秀地产摇中，成交金额分别为51.75亿元和63.825亿元，溢价率达15%。
北京这次一共有3宗地块出让，揽金127.535亿元，且均是溢价出让。
临近年末，高溢价地块频频出现。
杭州，这个去年就全面放开的城市，10月份共进行了三次土拍，成功出让6宗地块，合计总建面39.5万平方米，成交总金额93.1亿元，平均溢价率为19.43%。
10月15日，杭州举行了“杭五条”后的首场土拍，拱墅区石桥单元地块以18%溢价率被绿城中国竞得。
10月22日，江湾新城最后一宗限价地块经过77轮竞拍，也是绿城中国，总价34.2亿元、楼面价50717元/平方米、溢价率28.55%拿下，刷新了杭州宅地楼面价纪录。
你可能以为绿城中国逆风行很牛，但中指研究院数据显示，截至10月底，在大本营杭州，滨江集团以218亿元的权益拿地金额高居榜首，它才是杭州妥妥的地头蛇。
除了北京、杭州、成都在竭力拿出“压箱底”好地，多个热点城市也在近期加大了土地供应。
11月2日，深圳公共资源交易中心发布公告，挂牌位于南山区粤海街道的T107-0107地块，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。
10月底，上海挂牌了第七批集中出让的10宗地块，涉及杨浦、浦东等七个区，出让面积为24.96万平方米，起始总价达到256.4831亿元。
数据来源：上海楼市，米宅统计
在926政策出炉后，这一轮土拍，突然就爆了！
对于市场而言，实在是沉寂太久了，926这样的政策利好刚好把市场再次激活，对于未来的楼市而言，这次土拍很可能就是引子。
实际上，最近多地的成交量确实也在好转，特别是一线城市的成交量，转变得非常快。
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但另一个问题是，当下土拍市场虽然火热，但从整个2024年的市场来看，前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成。
数据来源：中指研究院、中泰证券研究所
更离谱的是，三四线土地投资已经几乎“腰斩”。
三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率比去年同期下降0.7个百分点。
当前房企总的来说还是整体偏谨慎的态度，重点城市央国企及地方国资拿地占比偏高。
数据显示，今年前10月，全国22个重点城市央国企和地方国资拿地金额占比在75%左右，国央企是拿地主力。
民企拿地金额占比不足两成，整体拿地信心很弱。
从拿地的结构看，这轮土拍有三个明显的特点：
热点城市的核心地块热度升温，于是带动了一线及核心城市溢价率上涨。
高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。
土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。
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于是，在当前集中供地的背景下，由于资金在短期内的限制，许多开发商就更倾向于将有限的资金投入到那些具有较高关注度和品质的地块上。
但是大家要知道，这样的优质地块数量有限，当众多开发商都争相竞购时，不可避免地会推高这些地块的价格。
比如，这轮北京和深圳分别挂牌了总价超过百亿元的地块，溢价也都非常高。
也就是说，未来大概率核心城市的核心地块价格将会整体上涨，这是趋势所在。
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这里有个逻辑大家要非常清楚，土地价格上涨——>新房售价上涨——>开发商合理利润——>强化买高价地能力。按照这个运行周期，今后这个循环会逐步显性化，但这种显性并不体现在整个大盘，而是聚焦于核心城市、优质地段。
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地价竞争，本质上是房企之间的竞争。
在这轮上海的土拍中，5宗地块，4宗地封顶摇号，1宗地块溢价5.56%成交，无底价成交的地块。象屿、中铁建和国贸联合体、华发和中铁置业联合体、中建八局以及越秀地产分别斩获一宗地。
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数据来看，2024年1-10月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，合计达76%。
少部分城市民企拿地金额占比高，比如杭州滨江、建杭等本地民企持续拿地，拿地金额前十企业中有5家是民企。
不管是从资金的角度，还是从国企、民企的角度，房企经过上一轮大洗牌后，强者恒强的现象已经越来越明显。
市场接下来很多重点城市还有土拍，从北上广深杭来看，短期内肯定还会把市场情绪推向一个高潮。
现在地价涨这么多，大家都知道这对未来的房价意味着什么。
长期来讲，土拍是楼市的风向标，也是楼市环节里不可缺少的部分。
数字的背后，是全国土拍市场正在困境突围、冰火淬炼，是核心城市进一步出现溢价，是三四线依旧在加速赶底。
眼下，虽然土地市场的成交面积及成交金额总体是下降趋势，但结构分化肉眼可见，资金聚焦核心城市的效应正在加速。
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