写字楼大量空置,一线城市瑟瑟发抖

智谷趋势Pro

6天前

以深圳为例,其写字楼租金价格相比前几年的最高点,已经下跌了超过3成,甚至比十年前还便宜,降到了每月156.2元/㎡。...写字楼市场还有一个指标叫做净吸纳量,用来衡量写字楼的市场需求,具体的计算方法是“新租面积+扩租面积-退租面积”。

作者 | 舒越 行健

在中国最牛的一线城市,甲级写字楼的空置率正在上升,租金明显下降。

这是一个重要的信号。

站在2024年第三季度的节点观察,经济依然寒风瑟瑟,需要更多暖意。

一线城市甲级写字楼空置率的上升,大致是从2021年底、2022年初开始的。

根据第一太平戴维斯的数据,当时北京、上海的空置率略低于15%,深圳也下降到23%左右,广州刚刚达到10%。

如今,北京、上海的空置率均已超过20%,深圳重新回到29.8%的高位,广州也已经达到18.1%。

在国际上,研究机构普遍将20%视为写字楼空置率的“警戒线”。

根据穆迪公司发布的一份研究报告,今年第二季度,全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%,历史上首次突破20%大关。

这一空置率数字,已经超过了1986年和1991年的两个历史衰退峰值,显示出全球宏观经济状况,并不乐观。

研究者回顾,1986年的空置率上升,是由供应激增和大规模建设造成的,1991年则是与前十年的建设和当时更大的经济不确定性有关。

第一太平戴维斯的相关负责人就曾表示,10%左右是比较健康的写字楼空置率水平,超过15%会开始面临压力,低于5%也是不健康的。

如果把时间再拉长一些,就会发现,疫情后一线城市的空置率,总体上升更为明显。这显然不是偶然现象:

北京,2020年一季度空置率为13.2%,如今超过20%,上升超过6.8%

上海,2020年一季度空置率为16.9%,如今超过20%,上升超过3.1%

深圳,2020年一季度空置率为26.2%,如今为29.8%,上升3.6%

广州,2020年一季度空置率为5.1%,如今为18.1%,上升13.0%

可见,一线城市写字楼空置率,这几年普遍上升。空置率最高的是深圳,而空置率上升最快的是广州。

一线都是如此,全国的情况可想而知。

我们拿中指研究院的数据,做个对比:虽然口径和太平戴维斯不同,但可以明显看到,长沙、武汉、青岛、天津、重庆等二线城市,写字楼空置率要远远高于一线城市,普遍高10-20%。

随着空置率走高,写字楼租金价格也跟着大幅跳水,一路俯冲。

以深圳为例,其写字楼租金价格相比前几年的最高点,已经下跌了超过3成,甚至比十年前还便宜,降到了每月156.2元/㎡!

要知道,上一次深圳写字楼租金这么便宜,还是2009年。

上海的情况也类似,无论是中央商务区,次级商务区还是郊区的非核心商务区,价格都在往下滑。比起2019年Q4,降幅大约在20%左右。

(图源第一太平戴维斯官网)

北京去年的平均租金下降超过9%,但若是从实际成交价格来看,部分区域租金价格已经被腰斩。据三联生活周刊,北京望京某热门办公区域,前两年的租金价格为每平方米7元/天,现在已经跌到了3.5元/天。

一片凄凄惨惨戚戚。从全国范围来看,去年写字楼租金的跌幅都相当明显。

数据来源:仲量联行

写字楼市场还有一个指标叫做净吸纳量,用来衡量写字楼的市场需求,具体的计算方法是“新租面积+扩租面积-退租面积”。

简单来说,就是写字楼市场能够新增消化的租赁面积。从最近几年的数据来看,四大一线城市都跌麻了。

2021年到2023年——

北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米,跌幅87%;

上海的净吸纳量从136万平方米下降到39万平方米,跌幅71%;

广州则从46.1万平方米跌到9.1万平方米,跌幅80%;

深圳从84万平方米下降到22万平方米,跌幅74%……

可见,四大一线城市对甲级写字楼的吸纳能力,都大幅下降。这样一来,新建的写字楼难免就越来越多被空置了。

为什么写字楼市场,连一线城市都在瑟瑟发抖?

背后至少有着三重原因。

首先是因为,部分行业业绩和信心受挫,影响了租赁需求。“能省一点是一点”。

据戴德梁行数据,2023年北京甲级写字楼主要租赁的行业集中在科技媒体金融行业,占比超过了六成。这些行业,这几年都不好过。

(图源戴德梁行:2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势)

北京的中关村和望京地区,是互联网企业最集中的两大区域,鼎盛时期号称汇聚中国互联网半壁江山。

但近几年,降本增效如紧箍咒,最先想到的自然是“节流”——缩减办公面积也成为了一个选择。

企业退租、搬迁已是司空见惯——三联生活周刊文章提到,字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼,美团也从望京地区提前退租了3万平方米。这些都给写字楼市场带来不小的压力。

其次,外资的调整也或多或少影响了写字楼市场。

最近几年,外资逐步缩减在中国的投资,部分外资甚至停止了全部中国业务。

如早些日子,IBM宣布彻底关闭中国研发部门,涉及员工数量超过1000人;

资管巨头、全球最大的公募基金公司之一先锋领航去年就退出中国、并关闭在上海的办公室。

部分外资的撤离,也导致写字楼市场失去了一定的“忠实粉丝”。

要知道,外资可是中国高档写字楼的重要客户,以上海为例,去年足足有接近一半的写字楼是外资租赁的。

(图源戴德梁行:2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势)

外资离开的缺口,短时间内还没有很好的生力军能够接替。

第三个原因,则是供给过剩。

为什么深圳一边经济强势领跑广东,另一边却出现了如此高的写字楼空置率?

很多人不知道的是,深圳这个弹丸之地,甲级写字楼总体量已经超过了北京、香港,跃居中国城市第二。

这背后,是深圳一直以来奉行“重产业、轻居住”用地政策,工业用地占比常年维持在30%左右,接近国际15%-30%指标的上限。

如今,不少工业厂房急需改造,很难转化为住宅及教育用地,深圳便走了一条“工改工”(M0产业研发)的路线,将普通工业用地转变为新兴产业用地,鼓励发展新型研发产业。

部分“工改工”演变为“类办公”,修建起了作为研发、设计等产业用途的写字楼。

可见,深圳空置率在一线城市中占比更高,背后是有原因的,未必是一件坏事,需要动态地看待。

写字楼,是观察产业经济的晴雨表,可以一窥经济活动的冷暖。

当前一线城市写字楼空置率上升,折射出两个很明显的信号——

首先,科技互联网金融等重点行业正处于一个调整的周期,缺乏足够的扩张动力。其次,更需要警惕的是,一些科技创新、新兴行业也在收缩战线,写字楼客户增长乏力。

烯牛数据有一组数据就显示,中国获得风险投资企业数量这几年持续下降,2023年为12666家,比起2018年的19882家,下降了36%。今年前三季度,仍然延续了下降的态势。

这反映的是创投环境的变化,以及创新创业活力的收缩,值得重视。

这一增一减的大趋势,注定了写字楼空置率很难在短期内快速下降。

写字楼空置的问题,终究要靠写字楼之外的因素,才能解决。

中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化,都影响我们每一个人的决策。

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参考资料:
吴晓波频道:一条“呐喊”的朋友圈背后:30%的写字楼空置率怎么办?
三联生活周刊:写字楼大量空置,折射了什么信号?

以深圳为例,其写字楼租金价格相比前几年的最高点,已经下跌了超过3成,甚至比十年前还便宜,降到了每月156.2元/㎡。...写字楼市场还有一个指标叫做净吸纳量,用来衡量写字楼的市场需求,具体的计算方法是“新租面积+扩租面积-退租面积”。

作者 | 舒越 行健

在中国最牛的一线城市,甲级写字楼的空置率正在上升,租金明显下降。

这是一个重要的信号。

站在2024年第三季度的节点观察,经济依然寒风瑟瑟,需要更多暖意。

一线城市甲级写字楼空置率的上升,大致是从2021年底、2022年初开始的。

根据第一太平戴维斯的数据,当时北京、上海的空置率略低于15%,深圳也下降到23%左右,广州刚刚达到10%。

如今,北京、上海的空置率均已超过20%,深圳重新回到29.8%的高位,广州也已经达到18.1%。

在国际上,研究机构普遍将20%视为写字楼空置率的“警戒线”。

根据穆迪公司发布的一份研究报告,今年第二季度,全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%,历史上首次突破20%大关。

这一空置率数字,已经超过了1986年和1991年的两个历史衰退峰值,显示出全球宏观经济状况,并不乐观。

研究者回顾,1986年的空置率上升,是由供应激增和大规模建设造成的,1991年则是与前十年的建设和当时更大的经济不确定性有关。

第一太平戴维斯的相关负责人就曾表示,10%左右是比较健康的写字楼空置率水平,超过15%会开始面临压力,低于5%也是不健康的。

如果把时间再拉长一些,就会发现,疫情后一线城市的空置率,总体上升更为明显。这显然不是偶然现象:

北京,2020年一季度空置率为13.2%,如今超过20%,上升超过6.8%

上海,2020年一季度空置率为16.9%,如今超过20%,上升超过3.1%

深圳,2020年一季度空置率为26.2%,如今为29.8%,上升3.6%

广州,2020年一季度空置率为5.1%,如今为18.1%,上升13.0%

可见,一线城市写字楼空置率,这几年普遍上升。空置率最高的是深圳,而空置率上升最快的是广州。

一线都是如此,全国的情况可想而知。

我们拿中指研究院的数据,做个对比:虽然口径和太平戴维斯不同,但可以明显看到,长沙、武汉、青岛、天津、重庆等二线城市,写字楼空置率要远远高于一线城市,普遍高10-20%。

随着空置率走高,写字楼租金价格也跟着大幅跳水,一路俯冲。

以深圳为例,其写字楼租金价格相比前几年的最高点,已经下跌了超过3成,甚至比十年前还便宜,降到了每月156.2元/㎡!

要知道,上一次深圳写字楼租金这么便宜,还是2009年。

上海的情况也类似,无论是中央商务区,次级商务区还是郊区的非核心商务区,价格都在往下滑。比起2019年Q4,降幅大约在20%左右。

(图源第一太平戴维斯官网)

北京去年的平均租金下降超过9%,但若是从实际成交价格来看,部分区域租金价格已经被腰斩。据三联生活周刊,北京望京某热门办公区域,前两年的租金价格为每平方米7元/天,现在已经跌到了3.5元/天。

一片凄凄惨惨戚戚。从全国范围来看,去年写字楼租金的跌幅都相当明显。

数据来源:仲量联行

写字楼市场还有一个指标叫做净吸纳量,用来衡量写字楼的市场需求,具体的计算方法是“新租面积+扩租面积-退租面积”。

简单来说,就是写字楼市场能够新增消化的租赁面积。从最近几年的数据来看,四大一线城市都跌麻了。

2021年到2023年——

北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米,跌幅87%;

上海的净吸纳量从136万平方米下降到39万平方米,跌幅71%;

广州则从46.1万平方米跌到9.1万平方米,跌幅80%;

深圳从84万平方米下降到22万平方米,跌幅74%……

可见,四大一线城市对甲级写字楼的吸纳能力,都大幅下降。这样一来,新建的写字楼难免就越来越多被空置了。

为什么写字楼市场,连一线城市都在瑟瑟发抖?

背后至少有着三重原因。

首先是因为,部分行业业绩和信心受挫,影响了租赁需求。“能省一点是一点”。

据戴德梁行数据,2023年北京甲级写字楼主要租赁的行业集中在科技媒体金融行业,占比超过了六成。这些行业,这几年都不好过。

(图源戴德梁行:2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势)

北京的中关村和望京地区,是互联网企业最集中的两大区域,鼎盛时期号称汇聚中国互联网半壁江山。

但近几年,降本增效如紧箍咒,最先想到的自然是“节流”——缩减办公面积也成为了一个选择。

企业退租、搬迁已是司空见惯——三联生活周刊文章提到,字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼,美团也从望京地区提前退租了3万平方米。这些都给写字楼市场带来不小的压力。

其次,外资的调整也或多或少影响了写字楼市场。

最近几年,外资逐步缩减在中国的投资,部分外资甚至停止了全部中国业务。

如早些日子,IBM宣布彻底关闭中国研发部门,涉及员工数量超过1000人;

资管巨头、全球最大的公募基金公司之一先锋领航去年就退出中国、并关闭在上海的办公室。

部分外资的撤离,也导致写字楼市场失去了一定的“忠实粉丝”。

要知道,外资可是中国高档写字楼的重要客户,以上海为例,去年足足有接近一半的写字楼是外资租赁的。

(图源戴德梁行:2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势)

外资离开的缺口,短时间内还没有很好的生力军能够接替。

第三个原因,则是供给过剩。

为什么深圳一边经济强势领跑广东,另一边却出现了如此高的写字楼空置率?

很多人不知道的是,深圳这个弹丸之地,甲级写字楼总体量已经超过了北京、香港,跃居中国城市第二。

这背后,是深圳一直以来奉行“重产业、轻居住”用地政策,工业用地占比常年维持在30%左右,接近国际15%-30%指标的上限。

如今,不少工业厂房急需改造,很难转化为住宅及教育用地,深圳便走了一条“工改工”(M0产业研发)的路线,将普通工业用地转变为新兴产业用地,鼓励发展新型研发产业。

部分“工改工”演变为“类办公”,修建起了作为研发、设计等产业用途的写字楼。

可见,深圳空置率在一线城市中占比更高,背后是有原因的,未必是一件坏事,需要动态地看待。

写字楼,是观察产业经济的晴雨表,可以一窥经济活动的冷暖。

当前一线城市写字楼空置率上升,折射出两个很明显的信号——

首先,科技互联网金融等重点行业正处于一个调整的周期,缺乏足够的扩张动力。其次,更需要警惕的是,一些科技创新、新兴行业也在收缩战线,写字楼客户增长乏力。

烯牛数据有一组数据就显示,中国获得风险投资企业数量这几年持续下降,2023年为12666家,比起2018年的19882家,下降了36%。今年前三季度,仍然延续了下降的态势。

这反映的是创投环境的变化,以及创新创业活力的收缩,值得重视。

这一增一减的大趋势,注定了写字楼空置率很难在短期内快速下降。

写字楼空置的问题,终究要靠写字楼之外的因素,才能解决。

中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化,都影响我们每一个人的决策。

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中文互联网正在消失,千万别让自己成为那个代价。

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吴晓波频道:一条“呐喊”的朋友圈背后:30%的写字楼空置率怎么办?
三联生活周刊:写字楼大量空置,折射了什么信号?

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