澳大利亚买房者若能利用一项少见的购房策略，可能在不久内买到房子，并在利率下降后才开始还房贷，从而节省大量利息。

要最大化节省潜力，买家需留意11月20日、12月2日和12月20日这三个关键日期。由于澳洲储备银行（RBA）本月保持4.35%的利率，大多数经济学家预计最快的降息可能发生在明年2月18日的会议上。

市场专家建议，买家可通过谈判交割日期，即在买家拿到房子并开始还房贷的日期来获得一定的优势。如果买家认为2月18日是降息的可能日期，可以在11月20日签约，以标准的90天交割，这样可在预计的降息当日拿到房产钥匙。

或在年底，即圣诞节前不久的12月20日签合同，并选择60天交割期，这样可以在2月的第一次RBA会议前完成交割，拿到新房。若认为降息可能推迟到4月1日，则可以考虑120天的少见交割期，从12月2日开始签约，便可赶在4月的降息公告后完成购房。

虽然利息节省有限，但Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，降息可能导致房价在一个月内上涨1万澳元，甚至豪宅地区涨幅更大。

她说：“如果降息继续，这种房价增长的可能性将增加。” 在这种情况下，连续的降息甚至可能在短时间内导致部分区域房价增长数万澳元。

Conisbee补充道，尽管不能完全排除12月降息的可能性，但目前利率的不确定性让房产竞争相对低迷。她认为，现在入市能够享受因市场焦虑而产生的较低价格，而一旦降息确定，房价可能会显著上涨。

澳大利亚房地产买家代理协会主席Melinda Jennison表示，预计降息时间更可能在4月或6月，但目前已有买家利用市场差异和降息预期进行资产调整。

她的一位客户近期计划在经历价格上涨的布里斯班出售投资房，转而在墨尔本购房。“他们认为，墨尔本的房价与悉尼差距较大，未来有可能上涨，”Jennison表示。

虽然长时间交割能够锁定一些买家所需的日期，但她提醒，这种策略存在风险，且可能不符合卖家的需求。

对于以自住为目的的买家，尤其是有长远考虑的购房者，价格波动的风险相对较低。Jennison补充道：“预计会有不少买家观望，直到降息公告后市场需求和房价走向变得明朗。”

澳洲房地产协会主席Leanne Pilkington预计首轮降息可能在4月1日，但警告说，若等待到降息，市场竞争可能会更激烈。她表示，虽然不同地区的市场条件差异较大，但通常情况下，利率下调会带动房价上涨。因此，她建议在2月前采取行动。

Pilkington提到，若买家找到愿意在交割时间上谈判的卖家，或许可以同时享受更长的交割期与合适的房价。

澳洲房产市场供应持续增加的背景下，澳大利亚主要城市地区的老旧和廉价房源数量有所上升。

金融机构SQM Research进行的研究显示，10月份共有253,327套待售房屋，比上个月增长3.9%，与2023年10月相比增长4.2%。

全澳范围内，处于财务压力下的房源（即“降价房源”）10月共计5,351套，虽然比去年同期下降了3.1%，但环比增加了3.3%。然而，维州的降价房源表现出独特趋势，环比增加5.6%，同比暴涨28.4%。

SQM Research的董事总经理Louis Christopher表示，维州成为首个超过疫情前挂牌房源数量的大州。

他表示，尽管全澳层面暂时没有明显担忧，但维州的降价房源数量“开始形成一定规模”。

“维州的情况已不再是没有影响的数字，尽管数量仍低于疫情前水平，我们会密切关注这些数据，因为这可能预示墨尔本一些房主的财务压力逐步增加。”

在市场上挂牌超过180天的房源同比增加10.1%，达69,658套，墨尔本、达尔文、堪培拉和霍巴特的老旧房源增幅均超过10%。墨尔本的年增长率为11.3%，悉尼为6.4%，两市10月共有12,998套老旧房源。

Christopher指出，这表明澳大利亚两大首府城市的卖家在出售房产方面愈加艰难。

“这显示出墨尔本和悉尼的卖家越来越难以完成交易。”

尽管挂牌数量月度上升，布里斯班、珀斯、阿德莱德和达尔文的总挂牌量较去年同期有所下降。布里斯班的新挂牌房源增加8.6%，但老旧和降价房源的同比降幅均超过10%。珀斯和阿德莱德的房源总数也在减少，阿德莱德的挂牌量同比减少14%，珀斯则减少了18.6%。

Christopher解释称，这通常意味着市场中买卖双方较为活跃，房源吸收率增加，进而导致挂牌总量下降。

Christopher补充说，随着澳洲储备银行（RBA）继续维持利率不变，预计墨尔本和悉尼的房价将继续下跌。

《每日电讯报》11月5日报道，悉尼富人区的一个豪华公寓楼暴露出多处“严重”缺 陷，据悉漏水问题已经造成了“不健康的居住环境和安全隐患”。

在2021年上市销售后，这栋位于Bellevue Hill区Bellevue Rd的The Viceroy公寓 楼便迅速售罄。

多个房产广告中，这座四层高的公寓楼被誉为“奢华的艺术品”。除了“顶级装修、精美的布局设计，以及俯瞰悉尼CBD和Bondi Junction的壮观视 野”，该楼的7个住宅据称均配备定制的步入式衣帽间、豪华大理石卫浴，以及高级 厨房。

但据《每日电讯报》了解，在经过两轮检查后，新州建筑监管部门已发现9处“严 重”缺陷，并发布了整改令。

在11月1日更新的整改令指出，该大楼的多个区域，诸如地下停车场和电气室，均 发现了渗水问题。

报道称，有水从上方混凝土板的裂缝中“滴落到车位”，检查人员认为这已经造成 了“不健康的居住环境和安全隐患”的状况，影响了住户的正常生活。

与此同时，排水系统的缺陷导致“过度潮湿以及建筑构件老化”，可能会使部分区域 无法居住。

检查人员还发现“渗入建筑内部的积水未能被引导至适当的排水口”，这可能导致一 些区域“无法居住或使用”。

此外，用于加固建筑结构的钢筋被发现“外露和锈蚀”，导致建筑物的“使用寿命”缩短。

报道称，安装在该大楼地下室地板上的电气系统也未进行密封处理，无法防止火灾 蔓延至上层。

检查人员指出，“若无法将火势控制在隔间内，不仅会危及住户安 全，也会给新州消防救援人员的工作带来风险”。

上周，新州建筑委员会的代理建筑合规总监Donald van Keimpema向开发商STM123 No.17 Pty Ltd发布了最新的整改令，要求其在明年3月31日前修复这些缺陷。

van Keimpema表示，这一决定“权衡了各方面的因素”，虽然需要进行“相当大规模 的后续建筑工程”，而且“可能费用不菲”，但这笔支出“必须与该建筑的业主和住户 的利益相平衡”。

过去五年，电子商务带动了全球工业地产市场的大热，将“普通仓库”推上了最炙手可热的商业地产资产宝座。

然而，最新的研究显示，随着空置率上升、租金趋于平稳，这股热潮似乎正在降温，市场逐步进入“重平衡”状态。

Savills公司研究主管Katy Dean表示：“2024年全年的数据都在显示市场增长放缓的迹象，租金增长和投机性建设率都在逐渐下降。”

Savills的《11月仓储市场简报》指出，澳大利亚东海岸的工业地产空置率在过去三个季度中持续上升，目前已稳定在3.4%左右。

悉尼的超级优质空间空置率在2022年下半年一度跌至全球最低的0.2%，如今已上升至3.75%，墨尔本和布里斯班则分别达到3.1%和3.4%。

Savills报告显示，随着租金激励措施的增加，租金收益承受了“显著压力”。在过去一年里，某些地区的激励措施甚至翻倍。在悉尼西部，净面租金在第二季度出现下调，主要激励措施从2023年的7.5%上升到2024年的17.5%，导致净有效租金同比下降近10%。

尽管工业地产租金在2022年和2023年分别增长了23%和14%，但在悉尼Mascot等受欢迎的“最后一公里”区域，涨幅更为显著。

不过，受经济减缓影响，第三季度的仓储租赁量为842,500平方米，同比增长10%，但年度租赁活动回到了疫情前的水平，在200-300万平方米之间。

这波工业地产热潮的冷却不仅发生在澳大利亚，全球范围内也在显现出类似迹象。全球工业地产巨头、澳交所上市公司Goodman Group在其第一季度报告中提到，由于全球经济增速放缓，其工业地产客户需求整体“温和”。Goodman指出，尽管需求减弱，但客户仍在优化供应链，并提高仓储和配送效率。

Goodman Group表示：“我们预计旗下地产的基础支撑依然强劲，受低空置率和供应短缺的推动。”

过去几年，疫情后工业地产价值的飙升重置了全球地产组合，导致2021年底澳大利亚工业地产的投资回报首次低于写字楼地产的回报率。2019年，Goodman的市值首次超过Scentre Group（Westfield商场的东家），标志着工业地产对办公楼和商场传统地产的需求超越。

尽管大型商场逐渐复苏，但两者的市值差距却愈加显著。Goodman集团的市值超过690亿澳元，而Scentre集团仅为180亿澳元。

虽然空置率上升、租金增长停滞可能表明市场增速放缓，但工业资产的投资热度依然不减。

今年以来，工业地产的投资总额已达到88亿澳元，比去年同期的65亿澳元增长了36%。

Savills指出，这种增长由“机会性”和“增值型”交易驱动，显示出投资者对长期市场的信心，因为他们在重新调整风险回报预期。

尽管市场重平衡，但工业地产仍由有利的市场基本面支撑，包括不断增长的电商需求和人口增加。

澳大利亚买房者若能利用一项少见的购房策略，可能在不久内买到房子，并在利率下降后才开始还房贷，从而节省大量利息。

要最大化节省潜力，买家需留意11月20日、12月2日和12月20日这三个关键日期。由于澳洲储备银行（RBA）本月保持4.35%的利率，大多数经济学家预计最快的降息可能发生在明年2月18日的会议上。

市场专家建议，买家可通过谈判交割日期，即在买家拿到房子并开始还房贷的日期来获得一定的优势。如果买家认为2月18日是降息的可能日期，可以在11月20日签约，以标准的90天交割，这样可在预计的降息当日拿到房产钥匙。

或在年底，即圣诞节前不久的12月20日签合同，并选择60天交割期，这样可以在2月的第一次RBA会议前完成交割，拿到新房。若认为降息可能推迟到4月1日，则可以考虑120天的少见交割期，从12月2日开始签约，便可赶在4月的降息公告后完成购房。

虽然利息节省有限，但Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，降息可能导致房价在一个月内上涨1万澳元，甚至豪宅地区涨幅更大。

她说：“如果降息继续，这种房价增长的可能性将增加。” 在这种情况下，连续的降息甚至可能在短时间内导致部分区域房价增长数万澳元。

Conisbee补充道，尽管不能完全排除12月降息的可能性，但目前利率的不确定性让房产竞争相对低迷。她认为，现在入市能够享受因市场焦虑而产生的较低价格，而一旦降息确定，房价可能会显著上涨。

澳大利亚房地产买家代理协会主席Melinda Jennison表示，预计降息时间更可能在4月或6月，但目前已有买家利用市场差异和降息预期进行资产调整。

她的一位客户近期计划在经历价格上涨的布里斯班出售投资房，转而在墨尔本购房。“他们认为，墨尔本的房价与悉尼差距较大，未来有可能上涨，”Jennison表示。

虽然长时间交割能够锁定一些买家所需的日期，但她提醒，这种策略存在风险，且可能不符合卖家的需求。

对于以自住为目的的买家，尤其是有长远考虑的购房者，价格波动的风险相对较低。Jennison补充道：“预计会有不少买家观望，直到降息公告后市场需求和房价走向变得明朗。”

澳洲房地产协会主席Leanne Pilkington预计首轮降息可能在4月1日，但警告说，若等待到降息，市场竞争可能会更激烈。她表示，虽然不同地区的市场条件差异较大，但通常情况下，利率下调会带动房价上涨。因此，她建议在2月前采取行动。

Pilkington提到，若买家找到愿意在交割时间上谈判的卖家，或许可以同时享受更长的交割期与合适的房价。

澳洲房产市场供应持续增加的背景下，澳大利亚主要城市地区的老旧和廉价房源数量有所上升。

金融机构SQM Research进行的研究显示，10月份共有253,327套待售房屋，比上个月增长3.9%，与2023年10月相比增长4.2%。

全澳范围内，处于财务压力下的房源（即“降价房源”）10月共计5,351套，虽然比去年同期下降了3.1%，但环比增加了3.3%。然而，维州的降价房源表现出独特趋势，环比增加5.6%，同比暴涨28.4%。

SQM Research的董事总经理Louis Christopher表示，维州成为首个超过疫情前挂牌房源数量的大州。

他表示，尽管全澳层面暂时没有明显担忧，但维州的降价房源数量“开始形成一定规模”。

“维州的情况已不再是没有影响的数字，尽管数量仍低于疫情前水平，我们会密切关注这些数据，因为这可能预示墨尔本一些房主的财务压力逐步增加。”

在市场上挂牌超过180天的房源同比增加10.1%，达69,658套，墨尔本、达尔文、堪培拉和霍巴特的老旧房源增幅均超过10%。墨尔本的年增长率为11.3%，悉尼为6.4%，两市10月共有12,998套老旧房源。

Christopher指出，这表明澳大利亚两大首府城市的卖家在出售房产方面愈加艰难。

“这显示出墨尔本和悉尼的卖家越来越难以完成交易。”

尽管挂牌数量月度上升，布里斯班、珀斯、阿德莱德和达尔文的总挂牌量较去年同期有所下降。布里斯班的新挂牌房源增加8.6%，但老旧和降价房源的同比降幅均超过10%。珀斯和阿德莱德的房源总数也在减少，阿德莱德的挂牌量同比减少14%，珀斯则减少了18.6%。

Christopher解释称，这通常意味着市场中买卖双方较为活跃，房源吸收率增加，进而导致挂牌总量下降。

Christopher补充说，随着澳洲储备银行（RBA）继续维持利率不变，预计墨尔本和悉尼的房价将继续下跌。

《每日电讯报》11月5日报道，悉尼富人区的一个豪华公寓楼暴露出多处“严重”缺 陷，据悉漏水问题已经造成了“不健康的居住环境和安全隐患”。

在2021年上市销售后，这栋位于Bellevue Hill区Bellevue Rd的The Viceroy公寓 楼便迅速售罄。

多个房产广告中，这座四层高的公寓楼被誉为“奢华的艺术品”。除了“顶级装修、精美的布局设计，以及俯瞰悉尼CBD和Bondi Junction的壮观视 野”，该楼的7个住宅据称均配备定制的步入式衣帽间、豪华大理石卫浴，以及高级 厨房。

但据《每日电讯报》了解，在经过两轮检查后，新州建筑监管部门已发现9处“严 重”缺陷，并发布了整改令。

在11月1日更新的整改令指出，该大楼的多个区域，诸如地下停车场和电气室，均 发现了渗水问题。

报道称，有水从上方混凝土板的裂缝中“滴落到车位”，检查人员认为这已经造成 了“不健康的居住环境和安全隐患”的状况，影响了住户的正常生活。

与此同时，排水系统的缺陷导致“过度潮湿以及建筑构件老化”，可能会使部分区域 无法居住。

检查人员还发现“渗入建筑内部的积水未能被引导至适当的排水口”，这可能导致一 些区域“无法居住或使用”。

此外，用于加固建筑结构的钢筋被发现“外露和锈蚀”，导致建筑物的“使用寿命”缩短。

报道称，安装在该大楼地下室地板上的电气系统也未进行密封处理，无法防止火灾 蔓延至上层。

检查人员指出，“若无法将火势控制在隔间内，不仅会危及住户安 全，也会给新州消防救援人员的工作带来风险”。

上周，新州建筑委员会的代理建筑合规总监Donald van Keimpema向开发商STM123 No.17 Pty Ltd发布了最新的整改令，要求其在明年3月31日前修复这些缺陷。

van Keimpema表示，这一决定“权衡了各方面的因素”，虽然需要进行“相当大规模 的后续建筑工程”，而且“可能费用不菲”，但这笔支出“必须与该建筑的业主和住户 的利益相平衡”。

过去五年，电子商务带动了全球工业地产市场的大热，将“普通仓库”推上了最炙手可热的商业地产资产宝座。

然而，最新的研究显示，随着空置率上升、租金趋于平稳，这股热潮似乎正在降温，市场逐步进入“重平衡”状态。

Savills公司研究主管Katy Dean表示：“2024年全年的数据都在显示市场增长放缓的迹象，租金增长和投机性建设率都在逐渐下降。”

Savills的《11月仓储市场简报》指出，澳大利亚东海岸的工业地产空置率在过去三个季度中持续上升，目前已稳定在3.4%左右。

悉尼的超级优质空间空置率在2022年下半年一度跌至全球最低的0.2%，如今已上升至3.75%，墨尔本和布里斯班则分别达到3.1%和3.4%。

Savills报告显示，随着租金激励措施的增加，租金收益承受了“显著压力”。在过去一年里，某些地区的激励措施甚至翻倍。在悉尼西部，净面租金在第二季度出现下调，主要激励措施从2023年的7.5%上升到2024年的17.5%，导致净有效租金同比下降近10%。

尽管工业地产租金在2022年和2023年分别增长了23%和14%，但在悉尼Mascot等受欢迎的“最后一公里”区域，涨幅更为显著。

不过，受经济减缓影响，第三季度的仓储租赁量为842,500平方米，同比增长10%，但年度租赁活动回到了疫情前的水平，在200-300万平方米之间。

这波工业地产热潮的冷却不仅发生在澳大利亚，全球范围内也在显现出类似迹象。全球工业地产巨头、澳交所上市公司Goodman Group在其第一季度报告中提到，由于全球经济增速放缓，其工业地产客户需求整体“温和”。Goodman指出，尽管需求减弱，但客户仍在优化供应链，并提高仓储和配送效率。

Goodman Group表示：“我们预计旗下地产的基础支撑依然强劲，受低空置率和供应短缺的推动。”

过去几年，疫情后工业地产价值的飙升重置了全球地产组合，导致2021年底澳大利亚工业地产的投资回报首次低于写字楼地产的回报率。2019年，Goodman的市值首次超过Scentre Group（Westfield商场的东家），标志着工业地产对办公楼和商场传统地产的需求超越。

尽管大型商场逐渐复苏，但两者的市值差距却愈加显著。Goodman集团的市值超过690亿澳元，而Scentre集团仅为180亿澳元。

虽然空置率上升、租金增长停滞可能表明市场增速放缓，但工业资产的投资热度依然不减。

今年以来，工业地产的投资总额已达到88亿澳元，比去年同期的65亿澳元增长了36%。

Savills指出，这种增长由“机会性”和“增值型”交易驱动，显示出投资者对长期市场的信心，因为他们在重新调整风险回报预期。

尽管市场重平衡，但工业地产仍由有利的市场基本面支撑，包括不断增长的电商需求和人口增加。