近日，除刚刚上市的招商基金蛇口租赁住房REIT以外，其它5单保租房REITs均披露了2024年三季报。在整体业绩依旧保持稳健的同时，部分基础设施资产项目的出租率却出现了显著下滑。
01 稳健的业绩
根据迈点的统计，2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现营业收1.16亿元，环比增长1.17%;合计实现净利润4432万元，环比增长3.42%;合计实现经营性现金流净额8841万元，环比增长28.41%。
从收入端来看，5单保租房REITs总体保持平稳态势，仅有红土创新深圳安居REIT出现了环比下滑，但下滑幅度有限，仅为0.62%;其它4单环比增幅大多在1%-2%之间。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
从利润端来看，5单保租房REITs表现不一。其中，华夏基金华润有巢REIT环比增长13.82%，根据财报，报告期内该基金的营业成本和销售费用分别环比下降5.81%和7.59%，某种程度上反映出较强的成本管控能力以及随着品牌知名度的提升带动销售费用的下降。与之形成鲜明对比的，则是红土创新深圳安居REIT环比下滑2.96%。根据财报，在营收有所下滑的同时，报告期内管理费用、其它成本费用分别增长59.31%和269.74%。
图注：基金公告，迈点整理
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从现金流端来看，5单保租房REITs显著分化。其中，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、城投宽庭保租房REIT分别增长60.09%、47.26%、34.14%;而华夏北京保障房REIT与红土创新深圳安居REIT分别增长3.82%和下降1.53%。在收入和租金收缴率相对稳定的态势下，现金流的变化或主要受不同季度在成本端的现金支付影响。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
从分红端来看，5单保租房REITs得益于相对稳定的盈利能力，可供分配金额依然保持稳健。值得一提的是，城投宽庭保租房REIT受基础设施资产江湾社区项目和光华社区项目出租率环比提升1.80和3.40个百分点影响，报告期内可供分配金额环比增长6.55%，显示出资产运营的边际向好趋势。
图注：基金公告，迈点整理
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受益于相对稳健的经营业绩，保租房REITs也颇受二级市场的青睐。截至10月25日收盘，已上市6单保租房REITs自上市以来的平均价格涨幅达到18.58%，年内平均价格涨幅达到14.68%。其中，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市至今涨幅以及年内涨幅均超过20%。
西部证券研报指出，保租房REITs相较于高速公路、产业园等类型资产，基础设施资产受宏观经济波动的影响相对较小。自上市以来单季度营收环比变动绝对值低于2%，保租房或公租房在租金定价上具备较大优势，且保租房出租对象的租赁需求更为刚性。
02 下滑的出租率
值得注意的是，受宏观经济环境影响，进入2024年以来国内主要城市住宅平均租金持续疲软。根据第三方机构公开数据显示，2024年第三季度全国重点50城住宅平均租金累计小幅下跌0.56%。其中，7月在毕业季效应的支撑下，住房租赁市场热度有所提升，但进入到8-9月，随着租赁需求释放以及节奏放缓，市场进入淡季行情。
在需求端走弱的同时，供给端却在提升。在近期举行的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹披露称，今年1-9月，住建部已经建设筹集了保障性住房148万套(间)，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
结合5单保租房REITs的出租率情况来看，也反映出当下住房租赁市场随着市场竞争的加剧，景气度有所减弱。根据迈点的统计，进入2024年以来，5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率呈逐季下降态势，Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。
数据来源：基金公告，迈点整理
数据来源：基金公告，迈点整理
单就第三季度来看，红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中，有三个项目出现了出租率的显著下滑，其中保利香槟苑项目的出租率更是由Q2的95.55%下降5.25个百分点至90.30%。
根据招募说明书，保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏飞路南侧，距离深圳坪山站约20公里、深圳站约38公里、深圳北站约47公里。值得注意的是，关于项目的交通便捷度，招募说明书用了“项目周边公共交通条件良好，自驾出行较为方便”来阐述。
与此同时，华夏基金华润有巢REIT的基础设施资产中，有巢泗泾项目出租率亦出现了显著下滑，由Q2的94.07%下降3.48个百分点至90.59%。
根据招募说明书，有巢泗泾项目位于上海市松江区泗泾镇米易路，距离松江区九亭中心直线距离约4.6公里，距离最近的高速公路出入口大约3.8公里，距离最近的地铁站约2.4公里。相对而言，该项目的交通区位相对一般，因此项目也提供了班车接驳服务。
某种程度上讲，上述两个出租率出现显著下滑的基础设施资产项目，或许受到随着市场供给的提升，以及宏观经济环境的影响，在项目相对远离核心市区，且交通便捷度相对一般的情况下，市场竞争力有所减弱。
近日，除刚刚上市的招商基金蛇口租赁住房REIT以外，其它5单保租房REITs均披露了2024年三季报。在整体业绩依旧保持稳健的同时，部分基础设施资产项目的出租率却出现了显著下滑。
01 稳健的业绩
根据迈点的统计，2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现营业收1.16亿元，环比增长1.17%;合计实现净利润4432万元，环比增长3.42%;合计实现经营性现金流净额8841万元，环比增长28.41%。
从收入端来看，5单保租房REITs总体保持平稳态势，仅有红土创新深圳安居REIT出现了环比下滑，但下滑幅度有限，仅为0.62%;其它4单环比增幅大多在1%-2%之间。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
从利润端来看，5单保租房REITs表现不一。其中，华夏基金华润有巢REIT环比增长13.82%，根据财报，报告期内该基金的营业成本和销售费用分别环比下降5.81%和7.59%，某种程度上反映出较强的成本管控能力以及随着品牌知名度的提升带动销售费用的下降。与之形成鲜明对比的，则是红土创新深圳安居REIT环比下滑2.96%。根据财报，在营收有所下滑的同时，报告期内管理费用、其它成本费用分别增长59.31%和269.74%。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
从现金流端来看，5单保租房REITs显著分化。其中，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、城投宽庭保租房REIT分别增长60.09%、47.26%、34.14%;而华夏北京保障房REIT与红土创新深圳安居REIT分别增长3.82%和下降1.53%。在收入和租金收缴率相对稳定的态势下，现金流的变化或主要受不同季度在成本端的现金支付影响。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
从分红端来看，5单保租房REITs得益于相对稳定的盈利能力，可供分配金额依然保持稳健。值得一提的是，城投宽庭保租房REIT受基础设施资产江湾社区项目和光华社区项目出租率环比提升1.80和3.40个百分点影响，报告期内可供分配金额环比增长6.55%，显示出资产运营的边际向好趋势。
图注：基金公告，迈点整理
图注：基金公告，迈点整理
受益于相对稳健的经营业绩，保租房REITs也颇受二级市场的青睐。截至10月25日收盘，已上市6单保租房REITs自上市以来的平均价格涨幅达到18.58%，年内平均价格涨幅达到14.68%。其中，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市至今涨幅以及年内涨幅均超过20%。
西部证券研报指出，保租房REITs相较于高速公路、产业园等类型资产，基础设施资产受宏观经济波动的影响相对较小。自上市以来单季度营收环比变动绝对值低于2%，保租房或公租房在租金定价上具备较大优势，且保租房出租对象的租赁需求更为刚性。
02 下滑的出租率
值得注意的是，受宏观经济环境影响，进入2024年以来国内主要城市住宅平均租金持续疲软。根据第三方机构公开数据显示，2024年第三季度全国重点50城住宅平均租金累计小幅下跌0.56%。其中，7月在毕业季效应的支撑下，住房租赁市场热度有所提升，但进入到8-9月，随着租赁需求释放以及节奏放缓，市场进入淡季行情。
在需求端走弱的同时，供给端却在提升。在近期举行的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹披露称，今年1-9月，住建部已经建设筹集了保障性住房148万套(间)，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
结合5单保租房REITs的出租率情况来看，也反映出当下住房租赁市场随着市场竞争的加剧，景气度有所减弱。根据迈点的统计，进入2024年以来，5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率呈逐季下降态势，Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。
数据来源：基金公告，迈点整理
数据来源：基金公告，迈点整理
单就第三季度来看，红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中，有三个项目出现了出租率的显著下滑，其中保利香槟苑项目的出租率更是由Q2的95.55%下降5.25个百分点至90.30%。
根据招募说明书，保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏飞路南侧，距离深圳坪山站约20公里、深圳站约38公里、深圳北站约47公里。值得注意的是，关于项目的交通便捷度，招募说明书用了“项目周边公共交通条件良好，自驾出行较为方便”来阐述。
与此同时，华夏基金华润有巢REIT的基础设施资产中，有巢泗泾项目出租率亦出现了显著下滑，由Q2的94.07%下降3.48个百分点至90.59%。
根据招募说明书，有巢泗泾项目位于上海市松江区泗泾镇米易路，距离松江区九亭中心直线距离约4.6公里，距离最近的高速公路出入口大约3.8公里，距离最近的地铁站约2.4公里。相对而言，该项目的交通区位相对一般，因此项目也提供了班车接驳服务。
某种程度上讲，上述两个出租率出现显著下滑的基础设施资产项目，或许受到随着市场供给的提升，以及宏观经济环境的影响，在项目相对远离核心市区，且交通便捷度相对一般的情况下，市场竞争力有所减弱。
