深圳楼市彻底点燃
格隆汇楼市
2周前
比如项目恰恰是位于地铁线之上,除了地铁运输有可能带来小区共振,按照深圳本地的生活习惯,未来18万商业也会带来电动车大量停放周边的需求,地铁口的通勤变化并不排除会占用小区公区用地。...另一方面,近期限购政策的松绑,刺激外地买家进入深圳楼市带来的情绪扭转。
作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
一个地段热度不如沙井的新盘,好像
卖得
还不错。
但市场真的变好了吗?
情绪扭转带来的“扫货”
最近深圳楼市的热度,似乎又拉回到了2019—2020年的阶段。
特别是新房项目,一个又一个放出回收折扣,楼栋售罄,开盘大卖,专程接待外地看房团的消息。
比如位于福永的一个项目,官方给出的销售成绩是开盘卖了九成。
这个项目是福永怀德村的怀德德懿府,也是近年福永规划体量非常大的项目。
项目总规划2816户,其中可售商品房939户,3梯5户或3梯6户设计,回迁房497户,保障房1380户,地下5层,停车位3062个,车位占比约1:1.09,容积率6.6。
这个项目,说实话前期市场关注度并没有很高,开发商的宣传力度也一般。
并且项目自身的短板也比较明显。
一方面,项目并不便宜,大面积户型总价门槛已经超过750万/套。
开盘备案均价约5.43万/平,单价区间约4.61万-7.17万/平,总价区间约473万—1516万/套。
项目只给出开盘叠加备案价9折左右的折扣——
意向登记98折+开盘97折+开盘当天认购97折+7天按时签约98折
要知道,福永片区2023年5月云上润府(3栋)入市,506套住宅备案均价约4.78万/平,单价区间约4.13万-5.3万/平,总价区间约402万-702万/套。
2023年8月中粮悦章凤凰里(2、3单元)入市,374套住宅备案均价约5.01万/平,单价区间约4.33万-5.76万/平,总价区间约364万-744万/套。
2023年10月中粮悦章凤凰里(1、4单元)入市,380套住宅备案均价约5.02万/平,单价区间约4.37万-5.9万/平,总价区间约367万-760万/套。
若是140平以上的房源,最低总价门槛要到780万/套。
另一方面,项目自身存在明显影响居住体验的红线。
项目与12号线怀德地铁站无缝对接,还有自带18万平的万象汇大型商业体在建,从幼儿园到初中的学校教育资源在300米范围内,是个不错的居住项目。
但是真正影响居住体验的因素,也都是客观存在的。
比如项目分4期开发,整体超200万㎡的城市更新项目,整个建设周期会较长,会对首入住的居民产生噪音和粉尘等影响,不仅如此项目临近机场,处于航线之下,同样也会受到机场航线和机场噪声的影响。
今年深圳机场夏秋航季,7月、8月日均起降航班超过1200架次,8月份单月航班量超3.7万架次。
比如项目恰恰是位于地铁线之上,除了地铁运输有可能带来小区共振,按照深圳本地的生活习惯,未来18万商业也会带来电动车大量停放周边的需求,地铁口的通勤变化并不排除会占用小区公区用地。
毕竟营销中心都紧挨地铁口。
比如项目规划包括商品房、回迁和保障性住房等,其中,
回迁和保障性住房
占比较大。
项目的可售商品房939套,但回迁497套,保障性住房1380套,这就容易导致未来社区居住人群会比较复杂,进而影响居住体验。
比如项目规划的容积率为6.9,从实地考察来看,密度并不低,楼间距也近。
这样的项目,在一个月之前,市场上很多计划买房的本地群体还无比“挑剔”着。
但现在卖得似乎比沙井核心位置和地段的竞品还要好。
主要得益于两个方面。
一方面,得益于本地村民强大的购买力支撑。
今年初
网上便
流传一份体现本地村民实力的分红
议案,其中合作股
801人,共分红
3764
99055.6元
。
另一方面,近期限购政策的松绑,刺激外地买家进入深圳楼市带来的情绪扭转。
这和前两周光明区能够“日光”的中建观玥,降价促销带来的抢购是有本质的区别的。
量价分歧
新房如火如荼,数据上虽然不似渲染得这么明显,但政策效果是完全体现出来了的。
根据深圳房地产信息平台数据显示,10月1日—27日,
深圳新房住宅累计网签套数已经达到3037套,二手房住宅网签累计达到4989套。
10月新房和二手房突破3000套和5000套的成交“枯荣线”是完全没有问题的了。
而10月也将会深圳楼市是2021年4月以来表现得最好的一个月。
但这样的行情是很脆弱的。
一方面,受政策的利好出现短暂的反弹,是市场对政策的期待和信心的部分修复,买卖双方容易受到情绪左右。
以历史政策的经验来看,情绪往往只能短暂地维持阶段性行情。
另一方面,影响房地产长期趋势的因素暂未发生大的转变,
经济的基本面还在修复,并且市场结构性的矛盾依旧存在
,比如居民收入、就业、进出口贸易、新房库存等等。
更重要的是,10月的成交“量价”分歧是非常明显的。
正常来说,量在价先,量升价涨。
但现在市场暂时还不是这样。
成交量是增加了,
但成交的房源都集中在各个小区的笋盘上,价格变化并不明显,即使有回涨,也都是核心区的一些非常优质的小区。
比如位于福田百花的典型小区百花园一期
,根据中介渠道最新的成交数据显示,10月成交一套53.44平户型,总价575万,成交单价约10.75万/平,而9月成交的50.81平户型,成交单价约10.63万/平;但对比7月成交的一套50.5平户型,总价563万,成交单价约11.15万/平,
还是便宜了几千元一平;
比如位于宝安区航城街道的领航城领丽花园
,根据中介渠道数据显示,10月成交一套83平户型,成交总价约410万,成交单价约4.96万/平,而今年6月成交的两套约83平户型,总价428万,成交单价约5.18万/平,
相比之下还是便宜了两千多块一平;
再比如位于南山科技园的华润城润府二期
,根据中介渠道显示,10月成交一套147平户型,成交总价约1705万,成交单价约11.57万/平,今年5月成交一套148.4平的户型,总价约1820万,成交单价约12.26万/平,4月成交一套148.17平户型成交总价约1800万,成交单价约12.14万/平。
作为南山区的风向标楼盘,
10月的成交户型虽然有低楼层的价差区别,但在众多同面积的挂盘报价房源中是最便宜的。
再比如位于宝安碧海的泰华阳光海小区
,根据中介渠道最新成交显示,10月成交一套116平户型,总价约780平,成交单价约6.74万/平,今年8月小区成交一套114平户型成交总价1000万,成交单价约8.77万/平。
而在众多同面积户型挂盘的房源中,也是价格比较便宜的一套。
因为在售的114平-116平房源中,小区的挂盘报价也要858万起。
(来源:中介平台)
所以,政策造成的牛市,后市还是存在很大的分歧。
便宜的笋盘才是成交的主力,想要跟随成交量去涨价,压力依旧很大。
PS:如果觉得这些市场最新的信息对你有价值,欢迎关注@格隆汇楼市,不定期带你探索楼市更多最新的动态。
作者观点,不代表格隆汇立场
商务合作,请添加微信【dazhu300
】
比如项目恰恰是位于地铁线之上,除了地铁运输有可能带来小区共振,按照深圳本地的生活习惯,未来18万商业也会带来电动车大量停放周边的需求,地铁口的通勤变化并不排除会占用小区公区用地。...另一方面,近期限购政策的松绑,刺激外地买家进入深圳楼市带来的情绪扭转。
作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
一个地段热度不如沙井的新盘,好像
卖得
还不错。
但市场真的变好了吗?
情绪扭转带来的“扫货”
最近深圳楼市的热度,似乎又拉回到了2019—2020年的阶段。
特别是新房项目,一个又一个放出回收折扣,楼栋售罄,开盘大卖,专程接待外地看房团的消息。
比如位于福永的一个项目,官方给出的销售成绩是开盘卖了九成。
这个项目是福永怀德村的怀德德懿府,也是近年福永规划体量非常大的项目。
项目总规划2816户,其中可售商品房939户,3梯5户或3梯6户设计,回迁房497户,保障房1380户,地下5层,停车位3062个,车位占比约1:1.09,容积率6.6。
这个项目,说实话前期市场关注度并没有很高,开发商的宣传力度也一般。
并且项目自身的短板也比较明显。
一方面,项目并不便宜,大面积户型总价门槛已经超过750万/套。
开盘备案均价约5.43万/平,单价区间约4.61万-7.17万/平,总价区间约473万—1516万/套。
项目只给出开盘叠加备案价9折左右的折扣——
意向登记98折+开盘97折+开盘当天认购97折+7天按时签约98折
要知道,福永片区2023年5月云上润府(3栋)入市,506套住宅备案均价约4.78万/平,单价区间约4.13万-5.3万/平,总价区间约402万-702万/套。
2023年8月中粮悦章凤凰里(2、3单元)入市,374套住宅备案均价约5.01万/平,单价区间约4.33万-5.76万/平,总价区间约364万-744万/套。
2023年10月中粮悦章凤凰里(1、4单元)入市,380套住宅备案均价约5.02万/平,单价区间约4.37万-5.9万/平,总价区间约367万-760万/套。
若是140平以上的房源,最低总价门槛要到780万/套。
另一方面,项目自身存在明显影响居住体验的红线。
项目与12号线怀德地铁站无缝对接,还有自带18万平的万象汇大型商业体在建,从幼儿园到初中的学校教育资源在300米范围内,是个不错的居住项目。
但是真正影响居住体验的因素,也都是客观存在的。
比如项目分4期开发,整体超200万㎡的城市更新项目,整个建设周期会较长,会对首入住的居民产生噪音和粉尘等影响,不仅如此项目临近机场,处于航线之下,同样也会受到机场航线和机场噪声的影响。
今年深圳机场夏秋航季,7月、8月日均起降航班超过1200架次,8月份单月航班量超3.7万架次。
比如项目恰恰是位于地铁线之上,除了地铁运输有可能带来小区共振,按照深圳本地的生活习惯,未来18万商业也会带来电动车大量停放周边的需求,地铁口的通勤变化并不排除会占用小区公区用地。
毕竟营销中心都紧挨地铁口。
比如项目规划包括商品房、回迁和保障性住房等,其中,
回迁和保障性住房
占比较大。
项目的可售商品房939套,但回迁497套,保障性住房1380套,这就容易导致未来社区居住人群会比较复杂,进而影响居住体验。
比如项目规划的容积率为6.9,从实地考察来看,密度并不低,楼间距也近。
这样的项目,在一个月之前,市场上很多计划买房的本地群体还无比“挑剔”着。
但现在卖得似乎比沙井核心位置和地段的竞品还要好。
主要得益于两个方面。
一方面,得益于本地村民强大的购买力支撑。
今年初
网上便
流传一份体现本地村民实力的分红
议案,其中合作股
801人,共分红
3764
99055.6元
。
另一方面,近期限购政策的松绑,刺激外地买家进入深圳楼市带来的情绪扭转。
这和前两周光明区能够“日光”的中建观玥,降价促销带来的抢购是有本质的区别的。
量价分歧
新房如火如荼,数据上虽然不似渲染得这么明显,但政策效果是完全体现出来了的。
根据深圳房地产信息平台数据显示,10月1日—27日,
深圳新房住宅累计网签套数已经达到3037套,二手房住宅网签累计达到4989套。
10月新房和二手房突破3000套和5000套的成交“枯荣线”是完全没有问题的了。
而10月也将会深圳楼市是2021年4月以来表现得最好的一个月。
但这样的行情是很脆弱的。
一方面,受政策的利好出现短暂的反弹,是市场对政策的期待和信心的部分修复,买卖双方容易受到情绪左右。
以历史政策的经验来看,情绪往往只能短暂地维持阶段性行情。
另一方面,影响房地产长期趋势的因素暂未发生大的转变,
经济的基本面还在修复,并且市场结构性的矛盾依旧存在
,比如居民收入、就业、进出口贸易、新房库存等等。
更重要的是,10月的成交“量价”分歧是非常明显的。
正常来说,量在价先,量升价涨。
但现在市场暂时还不是这样。
成交量是增加了,
但成交的房源都集中在各个小区的笋盘上,价格变化并不明显,即使有回涨,也都是核心区的一些非常优质的小区。
比如位于福田百花的典型小区百花园一期
,根据中介渠道最新的成交数据显示,10月成交一套53.44平户型,总价575万,成交单价约10.75万/平,而9月成交的50.81平户型,成交单价约10.63万/平;但对比7月成交的一套50.5平户型,总价563万,成交单价约11.15万/平,
还是便宜了几千元一平;
比如位于宝安区航城街道的领航城领丽花园
,根据中介渠道数据显示,10月成交一套83平户型,成交总价约410万,成交单价约4.96万/平,而今年6月成交的两套约83平户型,总价428万,成交单价约5.18万/平,
相比之下还是便宜了两千多块一平;
再比如位于南山科技园的华润城润府二期
,根据中介渠道显示,10月成交一套147平户型,成交总价约1705万,成交单价约11.57万/平,今年5月成交一套148.4平的户型,总价约1820万,成交单价约12.26万/平,4月成交一套148.17平户型成交总价约1800万,成交单价约12.14万/平。
作为南山区的风向标楼盘,
10月的成交户型虽然有低楼层的价差区别,但在众多同面积的挂盘报价房源中是最便宜的。
再比如位于宝安碧海的泰华阳光海小区
,根据中介渠道最新成交显示,10月成交一套116平户型,总价约780平,成交单价约6.74万/平,今年8月小区成交一套114平户型成交总价1000万,成交单价约8.77万/平。
而在众多同面积户型挂盘的房源中,也是价格比较便宜的一套。
因为在售的114平-116平房源中,小区的挂盘报价也要858万起。
(来源:中介平台)
所以,政策造成的牛市,后市还是存在很大的分歧。
便宜的笋盘才是成交的主力,想要跟随成交量去涨价,压力依旧很大。
PS:如果觉得这些市场最新的信息对你有价值,欢迎关注@格隆汇楼市,不定期带你探索楼市更多最新的动态。
作者观点,不代表格隆汇立场
商务合作,请添加微信【dazhu300
】
展开
打开“财经头条”阅读更多精彩资讯
相关新闻
年底反弹已经开启!特朗普彻底点燃华尔街情绪 各路基金将蜂拥买入美股
智通财经
1周前
上海楼市彻底反转了?
财金新天地
6天前
积极信号!一日三地土拍 杭州2宗宅地高溢价率成交
券商中国
13小时前
杭州今年推出保障性租赁住房1.31万套
迈点网 ·
7小时前
13个月以来首次转涨!70城房价出炉,房地产市场到底了吗?
闺蜜财经
4小时前
数据透视房地产市场预期进一步改善 “收窄”“转涨”里看“回暖”
央视网
1天前
住房城乡建设部:保交房有力推进 全国已交付285万套
央视新闻
2天前
降税!意味着什么?
财金新天地
1天前
APP内打开