封面图 | 温暖的甜蜜的

冯仑：最近的房地产政策，特别是 9 月 24 日中央政治局会议后，提出了「止跌企稳」的方针。在市场预期方面，确实已经出现止跌企稳的趋势，这是一个积极的信号。但是，市场并不会立刻出现房价回升的现象，尤其是在一线城市。

目前我了解到的情况是，即使在核心地段，一线城市的房价仍然处于「阴跌」状态。也就是说，挂牌价和实际成交价之间存在明显差距。通常情况下，挂牌价格和最终成交价至少要有 7%的下调，部分地区甚至需要 30%以上的折价才能达成交易。比如，在北京的一些核心地段，原本挂牌价可能是每平方米 10 万元，但实际成交价却只有 7 万元左右。

所以目前的房地产市场趋势没有明显改变，核心地段的房价依然处于阴跌状态。然而，随着新的政策出台，市场的心理预期已经显现出止跌企稳的迹象。虽然实际市场情况尚未发生显著变化，但预期上的转变是一个积极的信号。

从预期到市场实际变化，预计会有半年到一年的滞后期。未来一线城市最优质地段的房产或将有机会逐渐企稳，并恢复到之前的挂牌价格水平，但涨价的可能性目前还不大。在短期内，市场回升仍需时间和政策的持续推动。

冯仑：当前民营房企面临两个核心问题。

一是如何避免企业爆雷，确保生存。在市场持续阴跌的背景下，活下去成为企业的首要目标。企业当前最关注的是如何在不利的市场环境中避免资金链断裂，而不是继续买地扩张发展。

二是拿地能不能赚钱。对于尚未爆雷并有能力存活的房企来说，未来的盈利模式成为关键问题。传统的买地盖房模式在当前市场下行趋势中风险较大，地价亏损和房价下跌意味着继续拿地并不一定能赚钱。那我赚不到钱为什么还要拿地呢？

所以，民营住宅企业并非没有资金，而是面临一个重要的理性判断。拿地能不能赚钱，如果拿地不能赚钱，我为什么还要拿地？另外拿地怎么样才能赚钱？未来的盈利模式是否还能依赖传统的开发模式？

事实上，最近我也在研究这样一个问题，发现中国住宅公司在高速发展的过程中，掩盖了一些深层次的困难。尤其是当我们将国内住宅公司与国外的住宅公司进行比较时，这种差异变得更加明显。比如，售价相同的房子，国外的质量却明显优于国内。为什么？

我发现我们与市场经济发展较早、土地私有化的国家有两个显著的不同点。

第一，土地成本问题是国内住宅企业与高度市场化、土地私有化国家之间的一个巨大差异。在这些市场中，土地成本通常只占住宅总成本的 10%左右，最多不超过 20%。

然而在中国，土地成本占到了住宅开发成本的 50%到 60%。假设房子的售价是每平方米 1 万元，国外开发商的土地成本可能只有 1000 元，这意味着他们有 7000 元到 9000元 的预算用来建房子，房屋质量自然更高。而国内开发商在土地上要花 6000 元，只剩下 4000元 来建房子，导致房屋质量难以提升。

所以，尽管售价相同，国外开发商能赚更多钱，而国内企业在高土地成本下盈利变得困难。

第二，土地性质和开发时限的问题加剧了国内开发商的压力。国外的土地是私人产权，开发商可以根据市场状况灵活决定何时开发和销售。市场好时可以快速开发，市场不佳时可以等待合适时机。在中国，开发商拿地后必须在三年内开发，否则土地会被收回。由于土地成本占比高，开发商即便在亏损的情况下也不得不开发销售。这种机制让开发商在市场预期不佳时不敢轻易拿地，因为三年内无法开发就意味着损失更大。如果土地成本不下降，开发商的盈利空间依然有限，未来拿地的积极性也将难以提高。

所以，除了刺激市场需求，还需要降低土地成本，并调整土地开发的相关政策，比如延长开发时限或取消强制开发要求，这样才能激励企业参与住宅开发，推动市场健康发展。

未来 10 年，将是东南亚国家的黄金十年，也是中国企业家走向全球、焕发新生的关键十年。

此次游学将带您探寻东南亚市场潜力，发掘合作空间。我们安排与当地商业巨头和政策制定者的对话，为您展现如何有效进入并稳健成长。立即报名参加，开启在东南亚成功故事的第一章！

东南亚特训营·首期班

即将出发

点击图片 ▼ 立即参加

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冯仑：最近的房地产政策，特别是 9 月 24 日中央政治局会议后，提出了「止跌企稳」的方针。在市场预期方面，确实已经出现止跌企稳的趋势，这是一个积极的信号。但是，市场并不会立刻出现房价回升的现象，尤其是在一线城市。

目前我了解到的情况是，即使在核心地段，一线城市的房价仍然处于「阴跌」状态。也就是说，挂牌价和实际成交价之间存在明显差距。通常情况下，挂牌价格和最终成交价至少要有 7%的下调，部分地区甚至需要 30%以上的折价才能达成交易。比如，在北京的一些核心地段，原本挂牌价可能是每平方米 10 万元，但实际成交价却只有 7 万元左右。

所以目前的房地产市场趋势没有明显改变，核心地段的房价依然处于阴跌状态。然而，随着新的政策出台，市场的心理预期已经显现出止跌企稳的迹象。虽然实际市场情况尚未发生显著变化，但预期上的转变是一个积极的信号。

从预期到市场实际变化，预计会有半年到一年的滞后期。未来一线城市最优质地段的房产或将有机会逐渐企稳，并恢复到之前的挂牌价格水平，但涨价的可能性目前还不大。在短期内，市场回升仍需时间和政策的持续推动。

冯仑：当前民营房企面临两个核心问题。

一是如何避免企业爆雷，确保生存。在市场持续阴跌的背景下，活下去成为企业的首要目标。企业当前最关注的是如何在不利的市场环境中避免资金链断裂，而不是继续买地扩张发展。

二是拿地能不能赚钱。对于尚未爆雷并有能力存活的房企来说，未来的盈利模式成为关键问题。传统的买地盖房模式在当前市场下行趋势中风险较大，地价亏损和房价下跌意味着继续拿地并不一定能赚钱。那我赚不到钱为什么还要拿地呢？

所以，民营住宅企业并非没有资金，而是面临一个重要的理性判断。拿地能不能赚钱，如果拿地不能赚钱，我为什么还要拿地？另外拿地怎么样才能赚钱？未来的盈利模式是否还能依赖传统的开发模式？

事实上，最近我也在研究这样一个问题，发现中国住宅公司在高速发展的过程中，掩盖了一些深层次的困难。尤其是当我们将国内住宅公司与国外的住宅公司进行比较时，这种差异变得更加明显。比如，售价相同的房子，国外的质量却明显优于国内。为什么？

我发现我们与市场经济发展较早、土地私有化的国家有两个显著的不同点。

第一，土地成本问题是国内住宅企业与高度市场化、土地私有化国家之间的一个巨大差异。在这些市场中，土地成本通常只占住宅总成本的 10%左右，最多不超过 20%。

然而在中国，土地成本占到了住宅开发成本的 50%到 60%。假设房子的售价是每平方米 1 万元，国外开发商的土地成本可能只有 1000 元，这意味着他们有 7000 元到 9000元 的预算用来建房子，房屋质量自然更高。而国内开发商在土地上要花 6000 元，只剩下 4000元 来建房子，导致房屋质量难以提升。

所以，尽管售价相同，国外开发商能赚更多钱，而国内企业在高土地成本下盈利变得困难。

第二，土地性质和开发时限的问题加剧了国内开发商的压力。国外的土地是私人产权，开发商可以根据市场状况灵活决定何时开发和销售。市场好时可以快速开发，市场不佳时可以等待合适时机。在中国，开发商拿地后必须在三年内开发，否则土地会被收回。由于土地成本占比高，开发商即便在亏损的情况下也不得不开发销售。这种机制让开发商在市场预期不佳时不敢轻易拿地，因为三年内无法开发就意味着损失更大。如果土地成本不下降，开发商的盈利空间依然有限，未来拿地的积极性也将难以提高。

所以，除了刺激市场需求，还需要降低土地成本，并调整土地开发的相关政策，比如延长开发时限或取消强制开发要求，这样才能激励企业参与住宅开发，推动市场健康发展。

未来 10 年，将是东南亚国家的黄金十年，也是中国企业家走向全球、焕发新生的关键十年。

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