王健林的失与得

格隆

2周前

2019年初，万达集团召开年会时，王健林立下豪言：。...王健林虽然失去了很多，但相比其他房企，面临的，也许是一个更广袤的未来。

作者 | 远禾

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

过去一年，万达深陷波谲云诡的风暴眼中。

先是上市无望对赌失败引发偿债危机，万达陷入疯狂卖卖卖，后获得太盟集团及中东投资者的约600亿元再投资，从危机中短暂转身。

因为投资款的迟迟未到再次引发争议，又随着再投资的完成缓了一口气。

现在，万达又成为了新闻里频频出现的催债主角。

这一切，都是对赌协议惹的祸。

深陷“卖卖卖”和“真还传”的万达，失去了不少，但在不为人知的角落，也获得了更多。

欠债累累

故事开始于2016年，这一年，王健林蝉联中国首富，已经在香港上市的万达商管（彼时的万达商业地产）谋求私有化。

至于私有化的原因，王健林是这么解释的，他认为，低估值对不起投资者，不想让朋友和投资者跟着自己亏钱，必须私有化。

此后，万达开始了漫长的回A排队。

也是此时，万达商业地产和投资者签署了约300亿元的股权回购款对赌协议。

2016年7月，已于香港上市的万达商管（彼时为万达商业地产）谋求私有化并转向A股上市，与投资方签署了约300亿元的股权回购款对赌协议，承诺2018年8月底前回归A股，否则万达集团承诺将回购全部股权。

此后，房地产市场骤然变天。

2017年，王健林和万达的负债率累计达到了70%，有资料显示，王健林当时已经向银行贷款了4000多亿，再加上海外投资失利，万达元气大伤，王健林的债务一度飙升到6000亿元。

中国首富一下变为了中国首“负”。

不过好在，这时的万达还有相当多的王炸可打。

2017年，万达将旗下13个文旅项目以438.44亿元的价格卖给了融创中国，还将旗下77家酒店以199.06亿甩卖给了富力。

随后，万达把国内的九江、南昌、盐城等地的万达广场卖给珠江人寿，还逐步清仓了海外的地产项目。

图源：图虫创意

在骤然收紧的环境之下，万达商管的上市之路也变得遥遥无期。

因此，2018年1月，万达商管引进QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投，合计融资340亿元，签署第二份协议，以约340亿元收购了万达商管在香港退市时引入的约14%股份。

同年12月，永辉超市同样出资35亿元价格获取了万达商管部分股权。

在ST易购发布的公告中，这时签订的对赌协议承诺，若万达在2023年10月前未能上市，万达方面应向投资者支付回购款。

2019年，万达商管彻底剥离了地产业务，成为了纯粹的商业管理运营企业，向回A之路迈出了一大步。

但此后，万达的A股上市之路彻底陷入停滞。2020年3月，证监会披露的IPO企业基本信息情况表中，万达商管状态为“中止审查”，此后便再无任何进展。

2021年，万达商管在珠海成立珠海万达商管，获得22家机构投资者380亿元战投，签署对赌协议，预备再战港股，在2023年年底之前港股上市。

但无论是筹备已久的万达商管，还是3年内4次递表的珠海万达商管，均未能如期上市。

也是因此，去年年底，万达就开始了新一轮的卖卖卖。

先是将北京万达投资51%股权，以22.62亿元的价格转让给上海儒意投资管理有限公司，万达影业彻底拱手他人，后又接连出售多个一线城市的万达广场。

直到年底，万达和新达盟达成协议，暂时松了一口气。

今年9月，万达终于拿到600亿“救命钱”，但卖卖卖的脚步仍旧没有停下，如果从去年开始算起，万达商管已经卖出了近30座万达广场。

再到最近，永辉和苏宁接连向万达讨债，不过又有接近万达的消息人士称，2018年的协议并非对赌协议。

尽管两方众说纷纭，但毫无疑问的是，苏宁选择此刻发难，一是因为前有永辉已经提起仲裁，二是因为无论是永辉，还是苏宁，都正值转型扭亏的关键时期。

不仅如此，2018年，融创中国同样与万达集团签订了95亿元的战略合作协议，而近年来融创中国的股权投资变动中并未有大额出售。

截至2024年上半年，融创中国持有的股权投资仍有104亿元。因此，这笔战投资金大概率还没实现退出。

现如今，想要收回原有投资的，除了永辉超市、苏宁易购，融创中国也在其列，同样资金紧张的融创中国后续是否会跟进，也将成为悬在万达头上的利剑。

对于万达来说，现在也同样到了生死攸关的关键时刻。

崛起县城

2018年，在万达的服务业收入中，租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。

也是因此，2019年初，万达集团召开年会时，王健林立下豪言：

“再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能‘任凭风浪起，稳坐钓鱼船’。”

风浪越大，鱼越贵。

但风浪太大，钓鱼船也会有翻的时候。

现如今的万达，手牌一一出尽，却还未彻底从风波中走出。

万达债券年报显示，2024年上半年，大连万达处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为32.6亿元，处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额为0.75亿元。

截至2024年上半年，大连万达资产负债表中持有待售资产51.25亿元（包括投资性物业），相关持有待售负债为29.34亿元。

由于投资性房地产被归为持有待售类别，而万达持有待售资产比持有待售负债多的约22亿元，主要为转入的投资性物业，这也意味着这段时间的资产出售，其实并未为万达带来多少实际收益。

但与此同时，万达的偿债压力不可谓不大。

截至今年6月底，万达货币资金为115.77亿元，而上年期末约为134亿元；公司流动资产合计1306.68亿元，资产总计6168.59亿元。

负债端，截至上半年末，公司短期借款为39.07亿元，一年内到期的非流动负债为690.55亿元；公司总负债为3070.84亿元，对应负债率为49.78%。

也是因此，尽管已经得到救命钱，也接连出售多地优质资产，王健林仍在积极回笼资金。

但从另一个角度看，资金回笼除了因为债务需求，或许还有转型的考虑。

万达的未来，或许在乡镇。

2023年至今，万达已退出了近30座万达广场。

其中，主要为一二线城市的优质资源，譬如上海金山、广州萝岗、东莞的厚街等，地处三四线城市的相当之少。

与此同时，在抖音，不少县城年轻人一边感慨着“咱们县城里也有万达广场了”，一边第一次在万达广场里买到了星巴克。

这未尝不是一种趋势。

现如今，一二线城市的商业地产竞争愈发激烈。

SKP、万象城、龙湖天街，等等等等，稍显平淡的万达广场，生存空间正逐渐被竞争对手挤压。

但在更为广袤的二三线城市和小县城里，却只容得下一个万达广场。

正所谓，“一座万达广场，一个市中心”。

今年国庆假期第一天，阜阳市下辖的太和县，开出了第一座万达广场，单日客流量超过33万人，销售额更是突破千万。

对比之下，贵阳第一座万达广场开业时，首日客流也仅24.66万人次，首日销售额1662万元。然而，贵阳属于二线省会城市，太和仅仅是地级市下属的一个县。

而这不过是县城消费崛起的一角。

今年上半年，四大一线城市的消费增速明显低于全国水平，社零增速全部转负，北京社零增速-9.4%，上海-6.3%，广州-9.3%，深圳表现最好，但也同比降低2.2%。

相比之下，三四线城市却支撑起了整体的增长，社零增速达到了4.76%。

不仅如此，2024上半年，北京、上海、广东的人均可支配收入同比增速位列倒数前三名，西藏、新疆、甘肃等地的人均可支配收入涨幅却名列前茅，远高全国平均水平。

在一二线城市消费降级，三四线城市消费崛起之时，下沉市场，成为了万达最后的解。

早在2017年，王健林就曾立下目标，“力争10年之内把万达广场发展到1000家左右”，要覆盖超过80%的地级市及30%以上的县级市。

而到2022年底，万达已在全国224座城市成功部署落地了473座万达广场，重心也明显向三四线城市倾斜。

在王健林此前的一次访谈中，他就曾提到，从租金回报比看，一二线城市的项目甚至可能不如三四线城市，因为一二线城市的地价更贵、投资更大。

以万达在重庆万州的项目为例，由于彼时万州全城区居民仅40万人，政府邀请万达投资时，万达并不乐意。

然而开业之后，万州万达在开业前三天客流就超过110万人次，相当于这三天时间里，平均每个当地人都去了接近三次。

对于县城的重视，或许将成为万达在这个一二线城市消费降级的时代突围的动力。

尾声

现如今的房地产，早已不如从前。

连负债金额相较之下并不算多的万达尚且如此艰难，其他房地产企业的情况或许只会更差。

在史无前例的危机之下，万达虽然颓废，但仍旧抱有一线生机。

王健林虽然失去了很多，但相比其他房企，面临的，也许是一个更广袤的未来。（全文完）

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