一线城市房价，谁最被低估？

刘晓博说财经

4周前

深圳实体经济表现优异，是对土地财政依赖度最低的城市。...这意味着深圳城市定位大幅跃升，将代表中国参与未来的全球城市竞争。

深圳，定位变了！

近日，国务院对《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复公布，其中对深圳定位、功能的新表述，非常值得关注。

过去20多年，深圳的定位从2000年的“我国的经济特区，华南地区重要的经济中心”，到2010年的“我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市”。

到现在，最新的定位多了一串头衔：经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。

要发挥的功能也越来越像定位，更加实在了：全国性经济中心、全国先进制造业基地、对外开放门户、国际科技创新中心重要承载地等。深圳的远景目标更被确定为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。”

这意味着深圳城市定位大幅跃升，将代表中国参与未来的全球城市竞争！

深圳之所以被国家赋予新的定位、新的使命，是因为它在高质量发展道路上越跑越快，成为名副其实的示范区、排头兵。

比如最新公布的财富世界500强榜单上，10家上榜企业的利润竟然超过了长三角所有上榜的28家企业的综合。

下图是深圳上榜企业的数据：

10家深圳上榜企业2023年的营收是6993亿美元，利润是714.7亿美元。

下图是长三角28家上榜企业的情况：

深圳上榜企业平均每家的利润是71.47亿美元，长三角上榜企业平均每家的利润为21.34亿美元。

民企多、利润丰厚、市值高，是深圳头部企业的特征。相比之下，长三角也初步呈现了这些特点，但跟深圳相比还不是很突出。

再比如深圳上半年经济成绩：地区生产总值为17302.22亿元，同比增长5.9%。

在四大一线城市中，深圳以5.9%的增速名列第一，北京增速为5.4%、上海为4.8%。

工业投资增速上，深圳上半年达到了惊人的49.2%，全国为12.6%、广东全省为15.5%。尤其值得注意的是，深圳上半年高技术制造业投资增长了69.3%！

深圳的外贸表现也极为亮丽。今年前8个月，全市进出口总额29624.06亿元，同比增长25.5%，进出口总额占到全国的十分之一，增速高出全国19.5个百分点。

深圳对外出口已经连续31年位居全国第一，今年前8个月“出口+进口”的外贸总值超过上海，跃居全国外贸第一城。

近年来，深圳商事主体数量一直位居全国第一，企业数量全国第二，今年上半年新增商事主体26万户，全市商事主体数量逼近430万户。

深圳的房价，被低估了！

10月17日，广州侨鑫·汇悦台5号楼顶复房源以37万元/平方米的天价成交，总价超4.61亿元，刷新全国单套住宅售价新纪录。

9月27日，上海翠湖天地六期推出的108套房源当日售罄，单价约20万元/平方米，一天卖了近120亿元。

以上最新豪宅成交反映一个问题：深圳经济堪称一线城市里最近几年表现最好的，但房价却是调整幅度最深的。这让深圳不动产价值在一线城市里最为低估，性价比也最凸出。

尤其是深圳的高端豪宅，更是一线城市中最被低估的，也是限价红利最大的。

作为同级别的核心地段新房，深圳相比于广州和上海差距相当明显。

如位于深圳湾超级总部基地的深湾玖序，备案均价仅为13.3万元/平方米。

还有尖岗山豪宅区的长城国富深圳院子，虽然突破深圳新房备案最高价，但也仅为13.8万元/平方米。

为什么会出现这种情况？

这大概跟两个因素有关：第一，深圳楼市一直是中国楼市的风向标，整个市场盘子很小，热钱涌入很容易把房价炒高，因此深圳一直对房地产市场特别谨慎，对地价，房价的限制比较严。第二，深圳实体经济表现优异，是对土地财政依赖度最低的城市。

不动产价值低估，给购房者提供了“捡漏深圳”的机会，但随着楼市回暖趋势日益显著，这种机会正变得弥足珍贵。

新政后，深圳楼市彻底火了。10月13日，龙华诞生新政后的首个日光盘，深业上城学府332套房仅3个半小时售罄，销售均价去到7.6万/㎡。

同一天，西部沙井大盘鸿荣源最新组团珈誉玖玺开盘选房，全是大户型产品，产品总价过千万，当天去化9成，成绩相当不错。

南山宝安核心地段的新盘在近期也陆续清盘。宝中前海，已经接近“无房可卖”的地步。

信息截至10月8日，仅供参考

作为深圳楼市“晴雨表”的华润城，短短半个月的时间成交了29套，成交量相当于新政前3个月的总和，成交价最高反弹14.4%左右。

豪宅业主惜售情绪蔓延，“反价”成为常态。新政后深圳湾涨价房源占比一下从24%跃升到67%。

数据来源：乐有家

更值得关注的是，深圳房地产市场告别了“高供应时代”。

看看“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划，不难发现一个趋势：深圳居住用地供应及其占比正逐年下降。

更直观的数据是，回顾过去十年深圳居住用地成交情况：

土地供应持续收紧，加之非核心区域限购政策的放开，正在加速存量商品房的去化，深圳很快将面临“无房可卖”的局面，日光盘或将成为常态。

如果这种趋势持续下去，不出两年，深圳可能不得不再次收紧楼市。

豪宅买家，还有哪些机会？

10月16日，长城国富深圳院子获批预售证，共推出63套210-230㎡多层住宅产品，备案均价约13.8万/平方米。

这一消息引发了市场的广泛关注，因为它是深圳近10年来最难遇的机会！这类低密度产品在深圳市场已经多年没有供应，这次只推出63套。

中国人对“院子”的挚爱是刻在基因里的，它承载着文化根脉、历史记忆、家族传承等精神寄托。院子产品在一线城市向来备受瞩目，而深圳院子的故事则颇具传奇色彩。

2015年，中国房地产市场正处于蓬勃发展的黄金时期。一家知名房企以57亿元的天价拿下深圳宝安尖岗山两宗地块，震撼业界。

这两宗地楼面地价分别达79907元/平方米及51331元/平方米，溢价率高达177.61%和94.74%，一举刷新深圳“地王”纪录。

值得注意的是，当时深圳的楼面均价仅4万余元，而该地块的楼面地价接近8万元。此举无异于重塑了深圳土地市场的价格预期。

该“地王”计划引入高端IP“院子系”，并意图将深圳院子打造为顶级豪宅，传闻销售价格或达30万元/平方米。

此后，市场环境剧变，很多房企陷入财务困境，深圳院子同样受到影响，导致项目迟迟未能入市。

然而，深圳院子项目并未就此终结。

公开资料显示，2017年3月，中国长城（四大知名化债公司之一）承接泰禾项目公司60亿元债权，成为深圳院子项目的投资方。此后，双方进行更深层次的合作，中国长城成为该集团最大债权方。

在中国长城资产接管下，项目更名为“长城国富深圳院子”。长城国富植根于中国长城资产管理公司，公司主营房地产开发、实业投资和资产管理等业务，在处理复杂项目和化解金融风险方面积累了丰富经验。

作为央企，长城国富资金雄厚，且具备信用背书和品牌影响力，先后在北京、上海、深圳、苏州等十多个一二线城市投资、盘活众多风险房地产项目，为经济社会发展、维护群众利益承担了央企责任。

13.8万/平方米的均价虽然成为深圳最高备案新房项目，但与4年前30万预期的单价相比，下降幅度超过50%。且经历了这些波折，项目开发成本不断攀升，深圳院子的土地成本已超百亿，13.8万/平方米的价格怎么算都难以盈利。

事实上，央企中国长城资产通过子公司接盘深圳院子，其目的不仅限于纾困和盘活资产，更考虑到化解金融风险、稳定房地产市场的社会责任等多个层面。

在过去十年里，受“禁墅令”的影响，深圳市场上未曾出现过容积率低至2.1的多层住宅项目。

考虑到深圳土地供应的稀缺性，未来十年内，核心区再次出现如此低密度的住宅产品的可能性极低。

随着深圳城市定位的全面跃升和经济实力的持续增强，我们不禁对深圳房地产市场的未来充满期待。

在这个关键窗口，有两个值得我们密切关注的重要事件：

首先，深圳房地产市场已经触及底部，正迎来反弹的黄金机遇。长城国富深圳院子的入市，无疑是一个具有象征意义的里程碑。

这个备受瞩目的项目能否成为激活豪宅市场的新拐点？它不仅代表着高端住宅市场的复苏，更可能预示着整个深圳房地产市场的新一轮繁荣。

其次，在当前利好政策的推动下，深圳院子的开盘表现令人期待。

作为深圳近十年来最稀缺的低密度住宅项目，它的市场反响将成为衡量深圳豪宅市场热度的重要指标。这63套稀缺房源的去化速度很可能为深圳楼市未来走势提供关键性的参考。

结果如何，让我们拭目以待吧。

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