10月17日住建部等五部委新闻发布会要点解读

新浪财经

1周前

10月17日,住建部等五部委召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。...二是本次发布会宣布,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,到年底要超过4万亿。...本次发布会称,接下来要优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。

10月17日,住建部等五部委召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。我们做如下要点解读:

本次发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其中,“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权,城市政府要因城施策,调整或取消各类购房的限制性措施,主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”是指降低住房公积金贷款利率,降低住房贷款的首付比例,降低存量贷款利率,降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。“两个增加”中,一是指通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,截至目前是2.23万亿,到年底要超过4万亿。

“四个取消”方面,重点是放松限购,这一政策已在持续推进过程中。在天津于10月16日全面取消限购后,当前实施部分区域限购政策的仅包括北京、上海、深圳及海南省共四个省市。我们判断,未来这些区域也将逐步全面放开限购。需要指出的,“限购如绳”,其在遏制房地产市场过热过程中作用明显,但在推动房地产市场止跌回稳中的作用较为有限,背后是市场预期发生了变化。

“四个降低”方面,主要措施均包含在此前发布的货币、财政增量政策中,核心是降低房贷利率。需要指出的是,2022年以来,名义居民房贷利率持续大幅下调,从2021年末的5.2%,降至2024年6月3.4%,其间各类房地产支持政策频出,但楼市下跌不止。背后的根本原因是在于,这段时间伴随CPI、PPI同比下行,以GDP平减指数为代表的整体物价水平大幅走低;计入物价因素后,实际居民房贷利率(名义居民房贷利率-GDP平减指数同比)从2021年末的1.0%升至2024年二季度末的4.4%,处于历史最高水平附近——此前两轮实际居民房贷利率高点分别为2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

在任何一个经济体,居民房贷利率都是左右楼市的关键,其中真正发挥作用的是实际居民房贷利率。可以看到,在2008年和2014-15年房地产市场调整过程中,都是在不仅名义居民房贷利率大幅下调,而且实际居民房贷利率也出现大幅下行时,楼市才实现持续性回升。

从这个角度看,着眼于促进房地产市场止跌回稳,后续降低实际居民房贷利率空间较大。具体措施包括:一是进一步下调名义居民房贷利率,二是通过实施有力度的逆周期调节,带动整体物价水平温和回升。

“两个增加”是本次新闻发布会的主要增量内容。其中,一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。资金来源有三个:开发性、政策性金融机构可以给予专项借款,地方发行政府专项债,商业银行贷款。其中,第一项资金来源类似2015-2019年实施2300万套棚改,央行设立PSL(补充抵押贷款)提供支持。我们测算,这一计划若在1年内实施,将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。

可以看到,2023年商品住宅销售面积为9.48亿平米,约相当于948万套。2024年1-8月商品住宅销售面积同比下降25%,估计2024年全年销售面积为7.11亿平米,约相当于711万套。本次新增100万套需求,相当于2024年全年商品住宅销售面积的14%左右。这将较大幅度增加商品住宅销售面积,有助于恢复商品住宅市场供需平衡。另外,住建部还宣布“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。这意味着2025年房地产市场在需求端将得到有力支撑。

二是本次发布会宣布,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,到年底要超过4万亿。在“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后,接下来的关键是银行资金投放进度。本次发布会称,接下来要优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。我们判断,这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快,房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长——1-8月房地产开发资金来源中的银行贷款规模为10229亿,同比下降5.1%,其中8月当月银行贷款规模为1013亿,同比增长7.9%——进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。我们预计,2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右,降幅较1-8月的-10.2%收窄3个百分点左右。

我们认为,这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施,主要有两个作用:一是有力推动保交楼,二是缓解市场对期房的悲观预期,这些都有助于提振楼市信心。

(本文作者介绍:清华大学公共管理学博士,东方金诚首席宏观分析师。)

10月17日,住建部等五部委召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。...二是本次发布会宣布,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,到年底要超过4万亿。...本次发布会称,接下来要优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。

10月17日,住建部等五部委召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。我们做如下要点解读:

本次发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其中,“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权,城市政府要因城施策,调整或取消各类购房的限制性措施,主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”是指降低住房公积金贷款利率,降低住房贷款的首付比例,降低存量贷款利率,降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。“两个增加”中,一是指通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,截至目前是2.23万亿,到年底要超过4万亿。

“四个取消”方面,重点是放松限购,这一政策已在持续推进过程中。在天津于10月16日全面取消限购后,当前实施部分区域限购政策的仅包括北京、上海、深圳及海南省共四个省市。我们判断,未来这些区域也将逐步全面放开限购。需要指出的,“限购如绳”,其在遏制房地产市场过热过程中作用明显,但在推动房地产市场止跌回稳中的作用较为有限,背后是市场预期发生了变化。

“四个降低”方面,主要措施均包含在此前发布的货币、财政增量政策中,核心是降低房贷利率。需要指出的是,2022年以来,名义居民房贷利率持续大幅下调,从2021年末的5.2%,降至2024年6月3.4%,其间各类房地产支持政策频出,但楼市下跌不止。背后的根本原因是在于,这段时间伴随CPI、PPI同比下行,以GDP平减指数为代表的整体物价水平大幅走低;计入物价因素后,实际居民房贷利率(名义居民房贷利率-GDP平减指数同比)从2021年末的1.0%升至2024年二季度末的4.4%,处于历史最高水平附近——此前两轮实际居民房贷利率高点分别为2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

在任何一个经济体,居民房贷利率都是左右楼市的关键,其中真正发挥作用的是实际居民房贷利率。可以看到,在2008年和2014-15年房地产市场调整过程中,都是在不仅名义居民房贷利率大幅下调,而且实际居民房贷利率也出现大幅下行时,楼市才实现持续性回升。

从这个角度看,着眼于促进房地产市场止跌回稳,后续降低实际居民房贷利率空间较大。具体措施包括:一是进一步下调名义居民房贷利率,二是通过实施有力度的逆周期调节,带动整体物价水平温和回升。

“两个增加”是本次新闻发布会的主要增量内容。其中,一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。资金来源有三个:开发性、政策性金融机构可以给予专项借款,地方发行政府专项债,商业银行贷款。其中,第一项资金来源类似2015-2019年实施2300万套棚改,央行设立PSL(补充抵押贷款)提供支持。我们测算,这一计划若在1年内实施,将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。

可以看到,2023年商品住宅销售面积为9.48亿平米,约相当于948万套。2024年1-8月商品住宅销售面积同比下降25%,估计2024年全年销售面积为7.11亿平米,约相当于711万套。本次新增100万套需求,相当于2024年全年商品住宅销售面积的14%左右。这将较大幅度增加商品住宅销售面积,有助于恢复商品住宅市场供需平衡。另外,住建部还宣布“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。这意味着2025年房地产市场在需求端将得到有力支撑。

二是本次发布会宣布,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,到年底要超过4万亿。在“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后,接下来的关键是银行资金投放进度。本次发布会称,接下来要优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。我们判断,这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快,房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长——1-8月房地产开发资金来源中的银行贷款规模为10229亿,同比下降5.1%,其中8月当月银行贷款规模为1013亿,同比增长7.9%——进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。我们预计,2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右,降幅较1-8月的-10.2%收窄3个百分点左右。

我们认为,这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施,主要有两个作用:一是有力推动保交楼,二是缓解市场对期房的悲观预期,这些都有助于提振楼市信心。

(本文作者介绍:清华大学公共管理学博士,东方金诚首席宏观分析师。)

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