中建一局，豪赌北京

杠杆地产

1个月前

北京楼市的单盘销冠，是中海开发的京华玖序，卖了大概90亿。...北京宸园逾61亿的销售业绩，也能够让它排到单盘第二。...2021年，中建智地在公开市场拍下了7块地，总地价129亿。
文|十一弟 文章来源|拾遗地
今年七月份，中建智地的领导班子，在年中工作会议上，喊了一句口号——
“誓死达成年度考核目标，严防死守保住经营底线。”
年初定下经营计划的时候，要死要活的口号，中建智地就已经这么喊了——
“提高格局意识，誓死捍卫年度指标。”
上面的领导下了死命令，下面的团队就得往死里干。
到了下半年，中建智地彻底火力全开了。
前两天，它在北京有两个项目集中开盘入市——
北京宸园、中建璞园PARK。
这两个项目都位于朝阳区，其中北京宸园卖了逾61亿，中建璞园PARK卖了22亿。
加在一起，销售额超过了83亿。
十一弟查了下，到上个月，在北京楼市销售榜单上，中建智地排名第七，卖了不到98亿。
这两个项目一开盘，中建智地的销售额，立马窜到了181亿，挤进了前二，仅次于中海。
去年，中建智地在北京的销售额，不到178亿，行业排名第十。
今年，北京楼市的单盘销冠，是中海开发的京华玖序，卖了大概90亿。
北京宸园逾61亿的销售业绩，也能够让它排到单盘第二。
今年六月份，北京朝阳区把几块地打包捆绑在一起，集中挂牌出让，起拍价112亿。
出手豪横的中建智地，最后以底价摘牌。
这几块地的用地性质多样，有住宅、商办、养老、幼儿园、社区配套等，一些地块还要求自持、无偿代建移交给政府。
十一弟算了下，可供出售的住宅部分，大约17万平米。
若把地价全部分摊到可售住宅部分，平均楼面价6.5万/平米出头。
政府设定的销售指导价为12.5万/平米，房价在地价的基础上翻了一番，相当有赚头。
这次开盘的北京宸园、中建璞园PARK，就是来自这几块地。
从拿地到开盘，中建智地只用了四个月时间。
它的周转速度，恐怕连当年的恒大、碧桂园都要甘拜下风。
何况，这并不是刚需盘，而是单价卖到了十万以上的豪宅项目。
在中建智地手上，豪宅也能高周转，有钱人都得跟着跑步入场。
北京宸园、中建璞园PARK集中开盘，中建智地揽金逾83亿，一下子就收回了四分之三的土地款。
但它在北京楼市的大举押注，输赢与否，还需要更长的时间来验证。
过去三年里，房地产行业一直处在下行周期。
中建智地却逆流而上，大踏步地走上了规模扩张。
2021年，中建智地在公开市场拍下了7块地，总地价129亿。
2022年，它的拿地力度收缩，只拍下了3块地，总地价51亿。
去年，中建智地又继续拍下了7块地，总地价119亿。
十一弟算了下，过去三年时间，它在公开市场拍下的17块地，总地价超过了299亿。
其中，有8块地位于北京，土地款超过了196亿。
也就是说，中建智地把将近三分之二的拿地开支，都砸在了北京的土地市场。
今年，更是大举加仓——
仅朝阳区打包出让的这几块地，总价就高达112亿，几乎赶上了去年在全国的拿地开支。
大央企中建集团下设八个局公司，有人称之为“中建八子”。
中建智地，就是隶属于中建一局旗下的房地产业务平台。
在中建体系内，它的八个局公司，以资产规模计算，中建一局只能排在第七。
以营业收入计算，中建一局也只能排在第五。
但若是以净利润计算，中建一局则能够排进前三，仅次于中建八局和中建三局。
这两年，中建智地在房地产业务上的大举扩张，支撑了中建一局的利润。
中建一局的主营业务，有三大板块——
房屋建设、基础设施建设、房产投资与开发。
其中，房屋建设业务占营收比重的三分之二以上，基础设施建设业务收入占比23%，房产投资与开发业务收入占比9%。
中建一局的房产投资与开发业务，就是来自中建智地。
尽管地产业务的营收占比不高，但增长很快。
2021年，中建一局的地产业务收入还不到64亿，去年已经超过了142亿，翻了一倍以上。
房地产业务对中建一局的利润支撑作用，尤为重要。
中建一局的主要营收，九成以上来自房屋建设和基础设施建设业务。
但房屋建设业务的毛利率，不到8%；基础设施建设业务的毛利率，只有6%。
地产业务的营收占比不高，毛利率却接近19%。
十一弟算了下，地产业务以9%的营收比重，为中建一局贡献了将近21%的利润。
而在三年前，地产业务占中建一局的营收比重，仅为4%，利润贡献只有12%。
靠着地产业务的大举扩张，在中建八子中，中建一局得以凭借排名第七的资产规模、排名第五的营业收入，赚到了排名前三的利润。
果然，风浪越大，鱼越贵。
在楼市下行周期，房地产依然让中建一局赚麻了。
于是，它选择了更大胆地拿地、更凶猛地加仓、更激进地周转。
豪赌北京、大举押注，不到四年，在土地市场砸了逾308亿。
有人辞官归故里，有人星夜赶考场，别人不敢搞，我就搞一搞。
中建一局的地产业务，才刚刚开场。
往期精选

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又有重大利好！这轮牛市你开始赚钱了吗

涨疯了！地产股趋势逆转，房价会跟吗

董事长被限高！绿地控股坎坷“渡劫”
北京楼市的单盘销冠，是中海开发的京华玖序，卖了大概90亿。...北京宸园逾61亿的销售业绩，也能够让它排到单盘第二。...2021年，中建智地在公开市场拍下了7块地，总地价129亿。
文|十一弟 文章来源|拾遗地
今年七月份，中建智地的领导班子，在年中工作会议上，喊了一句口号——
“誓死达成年度考核目标，严防死守保住经营底线。”
年初定下经营计划的时候，要死要活的口号，中建智地就已经这么喊了——
“提高格局意识，誓死捍卫年度指标。”
上面的领导下了死命令，下面的团队就得往死里干。
到了下半年，中建智地彻底火力全开了。
前两天，它在北京有两个项目集中开盘入市——
北京宸园、中建璞园PARK。
这两个项目都位于朝阳区，其中北京宸园卖了逾61亿，中建璞园PARK卖了22亿。
加在一起，销售额超过了83亿。
十一弟查了下，到上个月，在北京楼市销售榜单上，中建智地排名第七，卖了不到98亿。
这两个项目一开盘，中建智地的销售额，立马窜到了181亿，挤进了前二，仅次于中海。
去年，中建智地在北京的销售额，不到178亿，行业排名第十。
今年，北京楼市的单盘销冠，是中海开发的京华玖序，卖了大概90亿。
北京宸园逾61亿的销售业绩，也能够让它排到单盘第二。
今年六月份，北京朝阳区把几块地打包捆绑在一起，集中挂牌出让，起拍价112亿。
出手豪横的中建智地，最后以底价摘牌。
这几块地的用地性质多样，有住宅、商办、养老、幼儿园、社区配套等，一些地块还要求自持、无偿代建移交给政府。
十一弟算了下，可供出售的住宅部分，大约17万平米。
若把地价全部分摊到可售住宅部分，平均楼面价6.5万/平米出头。
政府设定的销售指导价为12.5万/平米，房价在地价的基础上翻了一番，相当有赚头。
这次开盘的北京宸园、中建璞园PARK，就是来自这几块地。
从拿地到开盘，中建智地只用了四个月时间。
它的周转速度，恐怕连当年的恒大、碧桂园都要甘拜下风。
何况，这并不是刚需盘，而是单价卖到了十万以上的豪宅项目。
在中建智地手上，豪宅也能高周转，有钱人都得跟着跑步入场。
北京宸园、中建璞园PARK集中开盘，中建智地揽金逾83亿，一下子就收回了四分之三的土地款。
但它在北京楼市的大举押注，输赢与否，还需要更长的时间来验证。
过去三年里，房地产行业一直处在下行周期。
中建智地却逆流而上，大踏步地走上了规模扩张。
2021年，中建智地在公开市场拍下了7块地，总地价129亿。
2022年，它的拿地力度收缩，只拍下了3块地，总地价51亿。
去年，中建智地又继续拍下了7块地，总地价119亿。
十一弟算了下，过去三年时间，它在公开市场拍下的17块地，总地价超过了299亿。
其中，有8块地位于北京，土地款超过了196亿。
也就是说，中建智地把将近三分之二的拿地开支，都砸在了北京的土地市场。
今年，更是大举加仓——
仅朝阳区打包出让的这几块地，总价就高达112亿，几乎赶上了去年在全国的拿地开支。
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以营业收入计算，中建一局也只能排在第五。
但若是以净利润计算，中建一局则能够排进前三，仅次于中建八局和中建三局。
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其中，房屋建设业务占营收比重的三分之二以上，基础设施建设业务收入占比23%，房产投资与开发业务收入占比9%。
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尽管地产业务的营收占比不高，但增长很快。
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房地产业务对中建一局的利润支撑作用，尤为重要。
中建一局的主要营收，九成以上来自房屋建设和基础设施建设业务。
但房屋建设业务的毛利率，不到8%；基础设施建设业务的毛利率，只有6%。
地产业务的营收占比不高，毛利率却接近19%。
十一弟算了下，地产业务以9%的营收比重，为中建一局贡献了将近21%的利润。
而在三年前，地产业务占中建一局的营收比重，仅为4%，利润贡献只有12%。
靠着地产业务的大举扩张，在中建八子中，中建一局得以凭借排名第七的资产规模、排名第五的营业收入，赚到了排名前三的利润。
果然，风浪越大，鱼越贵。
在楼市下行周期，房地产依然让中建一局赚麻了。
于是，它选择了更大胆地拿地、更凶猛地加仓、更激进地周转。
豪赌北京、大举押注，不到四年，在土地市场砸了逾308亿。
有人辞官归故里，有人星夜赶考场，别人不敢搞，我就搞一搞。
中建一局的地产业务，才刚刚开场。
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