9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。回顾今年以来房地产运行情况，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动成交同比基本持平；年中5.17政策带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果减弱，市场仍面临较大调整压力。近期中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，预计四季度市场销售将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素，预计短期市场整体仍将处于筑底阶段。
（1）市场供求：2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
（2）房价：2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。
（3）土地市场：2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资整体偏谨慎，重点城市央国企及地方国资拿地占比持续保持在75%左右。
（4）政策展望：为完成全年经济5%左右增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地，房地产政策预计将着力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策重要方向。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，促进更多新增需求进入市场；各地有望继续降低房贷利率、下调二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等，更多城市或将取消普宅标准，促进改善性住房需求释放。地方收储已建成未售新房的配套政策有望继续完善，进一步加速去库存；盘活存量土地的配套政策或已在路上。
（5）市场展望：9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但考虑到影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情，全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳预计将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。另外，今年四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
2024年三季度中国房地产市场形势总结
（一）成交规模：前三季度重点100城新房成交面积同比下降32%；二手房表现好于新房，前三季度重点30城二手房成交同比下降2%
全国：根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降20.4%、25.0%。
现房销售表现好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
注：9月为预估数据，下同。 数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
重点100城：前三季度新房市场整体活跃度较低，成交规模处近年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。据初步统计，2024年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2060万平方米，同比下降约32%，累计降幅较大。其中，一季度及二季度同比降幅分别为45%、26%，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，新房市场成交持续走弱，三季度重点100城新房成交面积环比下降约20%，同比下降约19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解；“金九”未能如约到来，根据初步统计，9月重点城市新房销售环比下降约12%，同比下降约33%。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅前三季度单城市月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
分梯队来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。一线城市度政策优化持续落地，叠加改善需求释放影响，前三季新建商品住宅成交面积维持一定规模，同比下降约25%，同比降幅最小；三季度成交面积同比下降约17%，较二季度收窄约7个百分点。二线代表城市前期政策已偏宽松，今年以来政策优化空间有限，叠加供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8个百分点。
图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
注：9月为预估数据。 数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
二手住宅方面，重点城市在“以价换量”及政策优化带动下，市场整体保持一定活跃度，6月以来重点城市成交套数同比保持增长，整体成交规模处相对高位。根据中指数据，2024年前三季度，重点30城二手住宅成交套数同比下降2%。其中，一季度成交套数同比下降约18%；二季度5.17新政落地后，市场情绪有所好转，同比基本持平；三季度，在“以价换量”带动下，二手房市场热度延续，重点30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交规模创近16个月新高。分梯队来看，三季度，一线城市中深圳二手住宅成交套数同比增长67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%；二线城市中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成都、苏州、西安、宁波、青岛等城市同比增幅均超10%。9月以来，受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，根据初步统计，9月重点30城二手住宅成交套数环比下降7%，但同比仍增长约5%。
表：北京2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
表：上海2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
注：红色底色为该总价段近两年单季最高值，括号内为同比数据。
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
从需求结构来看，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加，但二手房市场对新房市场的带动效应有所减弱，其新房市场仍依赖高端改善需求支撑，2024年1-8月，上海2000万以上新房成交套数同比增长63%，其中7-8月同比增长97%。此外，7-8月广州及多个二线城市高端改善新房成交同比不同程度增长，其中广州800万以上新房成交套数同比增长3%，成都、南京800万以上同比增长超50%，无锡500万以上同比增长73%。
（二）供求关系：前三季度重点50城批准上市面积同比下降35%，可售库存出清周期持续拉长，库存去化仍存压
全国：2024年1-8月，全国房屋新开工面积为4.9亿平方米，同比下降22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已连续6个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，全国房屋施工面积为70.9亿平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积为49.6亿平方米，同比下降12.6%。1-8月，全国房屋竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅前三季度月均批准上市面积走势
图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
注：9月为预估数据。数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
重点城市新增供应：新房供应规模持续走低，前三季度供应总量较去年同期下降明显。据初步统计，2024年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1083万平方米，同比下降约35%，供给端表现整体偏弱。三季度重点50城商品住宅月均批准上市面积环比下降约26%，同比下降约38%。具体来看，7、8月为传统营销淡季，多数房企推盘意愿不足，新房供应规模持续低位；9月市场供应并未如往年出现“金九”大幅放量情况，重点50城批准上市面积环比增长3%，同比下降超50%，同比降幅扩大。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
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重点城市可售库存：可售库存小幅下行，但仍处高位水平，出清周期持续拉长。截至2024年8月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.35亿平米，较2023年末下降3.4%。出清周期方面，截至8月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月。其中，一线城市短期库存出清周期为15.4个月，主要受上海出清周期较短带动；二线代表城市出清周期为20.5个月，存在一定去化压力；三四线代表城市出清周期达33.4个月，去化压力较大。
图：全国不同口径商品住宅库存规模及出清周期
注：已开工未售库存=商品住宅累计新开工面积-商品住宅累计销售面积，自1998年开始累计。
已开工未售库存出清周期=已开工未售库存/当年商品住宅销售面积，2024年销售面积按同比进行估算。
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全国已开工未售库存：随着新开工规模的持续缩量，全国住宅“已开工未售库存”规模逐渐下降，截至2024年8月，全国住宅“已开工未售库存”降至25.1亿平方米；但由于新房销售规模持续低位，出清周期逐渐延长，8月出清周期约为3.4年，市场去化压力较大。
综合来看，2024年前三季度，重点城市市场活跃度整体偏弱，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房市场表现仍较为低迷。二手房在“以价换量”带动下，市场仍保持一定活跃度，成交规模处于相对高位。短期来看，央行一系列支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效提振了市场信心，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变，市场能否企稳仍需房地产支持政策落地后进一步观察。
（三）价格水平：1-8月百城二手房价格累计下跌5.00%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.49%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
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二手住宅方面，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%，跌幅较2023年同期扩大3.42个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手住宅价格底部调整态势未改，一季度百城二手住宅价格月度环比跌幅处在0.3%-0.6%范围内，下跌幅度与2023年四季度相当；二季度以来，二手住宅价格整体呈现加速下行态势，4月以来，百城二手住宅价格月度环比跌幅均处0.7%-0.8%之间，其中8月百城二手住宅均价为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌。
新建住宅方面，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-8月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，8月百城新建住宅均价为16461元/平方米，环比上涨0.11%，较7月收窄0.02个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
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从涨跌城市个数看，2024年1-8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较7月增加7个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与7月持平，已连续15个月超90城。
（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。根据初步统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。
表：2024年前三季度全国300城住宅用地推出和成交规划建面同比变化(截至9月26日，下同)
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积。数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比上涨10.8%，二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。
表：部分城市2024年1-8月各类用地出让金（亿元）
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
土地出让金方面，根据中指数据，2024年1-8月全国土地出让金收入超30亿元的城市共97个（峰值2020年210个），其中75个城市出让金收入较过去5年同期峰值下降超50%。具体而言，3个城市跌幅超90%，45个跌幅在70%-90%之间，27个跌幅在50%-70%之间，13个跌幅在30-50%之间，6个跌幅在30%以内。另外，土地成交城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年1-9月，住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近60%。
流拍撤牌方面，根据中指数据，2024年前三季度，全国住宅用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，较去年同期上升7.0个百分点，其中，三季度全国住宅用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，较去年同期下降2.7个百分点，较二季度回落11.9个百分点。
土拍规则方面，三季度，为适应市场新变化，提高土地市场活力，重点城市针对土地拍卖规则继续进行一系列优化和调整。一是，取消土拍地价上限，如上海8月15日升级土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，最终价高者得；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。当前仅剩北京、深圳等少数城市部分区域仍保持宅地土拍最高限价政策。二是，多地相继调整容积率计算方式，提高实际得房率。7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，放宽阳台、露台计容规则；7月29日，昆明优化调整了25项指标，明确提出降容积率、降公摊等举措，同时鼓励建设第四代住宅。9月23日，青岛允许架空层和下沉空间不计入容积率，封闭阳台计入一半容积率。
另外，值得关注的是，部分城市通过收回闲置土地方式帮助房企改善土储结构，7月，福州鼓楼区洪山镇政府称华润福州斗池路地块已提出退地申请；8月，越秀发布公告表示政府出于公共利益收回白云区广龙路地块，9月越秀再宣布将广州市番禺区暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，两次合计获得120亿“应付票据”补偿，获得的地票将用于后续广州购地，此模式为解决土地库存问题提供了新思路。同时，9月24日，央行提出“支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持”。若收购房企存量土地能够得到更多专项债、再贷款支持，将有效改善房企现金流。
从22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。根据中指数据，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4个百分点。三季度，22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较去年同期回落4.5个百分点。具体城市来看，上海、杭州土拍维持一定热度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，其中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%，其中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价记录。成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极，成都三季度出让宅地23宗，9宗溢价，其中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%以下；合肥、福州出让10宗地左右，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%，51宗底价成交。
表：22城2022年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据，2024年1-9月（截至9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿地主力。仅少部分城市民企拿地金额占比较高，如杭州近两年民企拿地占比均在高位，滨江、建杭、兴耀等本地民企持续拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金额占比达52%。
整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。
（五）开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降10.2%，降幅仍较大
图：2014年至2024年8月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现仍偏弱。2024年1-8月，全国房地产开发投资额为6.9万亿元，同比下降10.2%。其中，住宅开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。
图：全国房企到位资金同比增速及2024年1-8月各项资金来源同比增速对比
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
在房企融资环境持续改善、项目“白名单”深入推进带动下，1-8月房企到位资金同比降幅持续收窄，但整体降幅仍较大。2024年1-8月，房地产开发企业到位资金为7.0万亿元，同比下降20.2%，降幅较1-7月收窄1.1个百分点。其中，国内贷款为1.0万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-7月收窄1.2个百分点，占到位资金的比重为14.6%。自筹资金为2.5万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-7月收窄0.3个百分点，占比为36.0%。定金及预收款为2.1万亿元，同比下降30.2%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为30.1%。个人按揭贷款为9920亿元，同比下降35.8%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为14.2%。
2024年中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：四季度宏观增量政策预计将加快落地，房地产政策目标锚定促进市场“止跌回稳”
宏观经济方面，今年以来，我国经济整体保持平稳运行，但进入三季度，部分经济指标出现转弱现象，同时，当前外部环境仍复杂严峻，地缘冲突持续，单边主义抬头，叠加年末较高基数效应，四季度我国外贸形势预计也将承压，完成全年5%左右的经济增长目标压力较大。
7月，二十届三中全会为中长期改革指明了方向，7月30日中央政治局会议指出“宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。要加快专项债发行使用进度，用好超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设，更大力度推动大规模设备更新和大宗耐用消费品以旧换新”，随后监管部门加紧研究和储备增量政策。
9月美国启动降息，为我国货币政策调整打开更大的空间，9月24日，金融三部门联合召开新闻发布会，提出降准50BP、降息20BP等一揽子政策，释放更多流动性并降低融资成本，力促宏观经济平稳运行。9月25日，国务院发布《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，部署24条举措推动“就业优先”落到实处。
9月26日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，9月底研究经济工作的政治局会议并非惯例，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度。会议提出“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。”强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层‘三保’工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债...要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳…”，会议释放了更加积极务实的稳经济信号。
四季度，预计更多宏观增量政策将加力落实稳经济，一方面，9.24提及的各项金融政策将逐步落地（9月27日央行已落实降准0.5个百分点，并将公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%）；另一方面，财政政策有望明显加大力度，提高赤字规模，发行更大规模超长期特别国债等或将落地，财税体制改革加速推进，帮助地方政府化债、优化税收政策等增量政策亦是重点关注方向。
表：2024年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理
资料来源：中指研究院综合整理
房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。政策举措包括：
多措并举促进住房需求释放。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，预计调整后会带动LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于降低居民购房成本，促进住房需求释放，同时也有助于推动房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除个别核心城市外，预计各地短期内将陆续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求释放。第三，9.26中央政治局会议进一步强调“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，为北京、上海等核心城市优化楼市限购政策打开空间。
进一步加大去库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已建成未售商品房已经成为政府主推的去库存方式。9.24央行提出将3000亿元保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，有利于提升商业银行贷款规模，同时结合央行降息政策，有利于降低国企收储成本，有望加速推进收储进程。存量土地盘活方面，9.26政治局会议进一步强调“支持盘活存量闲置土地”，9.24央行指出在研究盘活存量土地的增量支持政策，有望进一步加速去库存进程。
缓解房企资金压力，大力保障项目交付。9.24央行提出，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底，一方面，对于拥有商业性房地产项目较多且经营稳健的房企，其偿债能力或将增强；另一方面，随着“金融16条”的延期，金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步展期，将有效缓解房企偿债压力。另外，9.26政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，未来“白名单”项目贷款投放力度有望进一步加大，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者购买新房的预期。
中长期改革方向来看，三中全会《决定》明确加快构建房地产发展新模式，租购并举，“保障+市场”住房体系建设，改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至9月25日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。 资料来源：中指研究院综合整理
地方政策层面，根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。限购方面，由于此前绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；另有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价。
除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费。
供给端来看，各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。其中，北京降低房企参拍门槛，同时将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2降低为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，其中20宗位于中心四区。8月上海发文优化“70/90”政策，提升中小套型面积标准，下调中小套型供应比例，以更好适应当下住房需求结构变化。
国企收储去库存方面，今年以来，超30城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但当前收储工作整体进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策给予支持。盘活存量土地方面，武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以“应付票据”形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅。
住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。
表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措
资料来源：中指研究院综合整理
整体来看，9月底金融部门一揽子支持政策发布，中央也较为罕见地在9月召开了经济工作主题的政治局会议，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标明确，预计四季度房地产政策将加快发力，多措并举改善房地产供求关系、全力支持“稳房价”。具体政策层面，会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，结合二季度以来房地产存量政策思路和未来可能的增量政策方向，以下几个政策方向值得关注：
1.核心城市限购优化节奏有望加快，发挥超大城市带动效应。北京、上海取消郊区限购或大幅缩短社保年限的可能性提升，此举可推动刚需加速入市，同时取消核心区大户型（如144平米以上）限购，可促进有资金实力且有住房需求的人群进入市场。其他城市有望全面取消限购。
2.降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等。各地预计将加快落实取消普宅认定标准、降低二套房房贷利率、降低公积金贷款利率。从全国层面下调契税税率、下调增值税免征年限等也存在一定预期。
3.加大购房补贴，带动市场增量需求释放，由“补砖头”转向“补人头”。如针对确需保障的人群，包括无房工薪家庭、多子女家庭等，给予更大力度购房补贴，促使这部分人群进入市场购房，切实解决基本保障问题。
4.严控增量及优化存量政策或将迎来改善。市场去库存阶段，严控供给有助于加快市场供求形成新的平衡，稳定房价预期。优化存量政策中重点关注地方政府收储卡点问题的解决进展，如允许以合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、引导更多低成本资金进入等。同时，盘活存量土地的配套政策也有望继续完善，未来更多资金若能进入市场，将加速闲置土地盘活利用，缓解房企资金压力。
另外，供给端政策中，完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，加快对房企预缴税费的清退等均存在预期。
（二）市场趋势：四季度市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善，预计全年新房销售规模或降至9.3亿平米左右
5.17新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。
图：历年全国新建商品房销售面积
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
销售：政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内市场信心有所提振，但由于居民收入和就业预期等中长期因素尚未彻底改变，市场观望情绪仍在。另外，随着二手房价格的持续下跌，二手房对新房市场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新房市场需求，也将对新房销售规模的修复造成拖累。今年四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现边际改善，同时随着基数回落，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，预计2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。
房价：目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。从积极因素来看，根据中指测算，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金成本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但目前二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价格或仍处“阴跌”阶段。二手房价格的持续下跌也直接影响新房价格预期；同时，二手房对新房需求的分流，也将加重部分房企打折促销的意愿，导致新房价格下行。综合各项因素来看，短期内房价仍有下跌压力。另外，目前国企收储商品房用作保障性住房过程中，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，考虑到当前中央对房地产“止跌回稳”的政策目标，这也需要地方政府以合理价格收储存量房，稳定房价预期。
图：全国房屋新开工面积、商品房销售面积及土地（住宅+商办用地）成交面积同比变化
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
开工：土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是最关键的领先指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模。同时，市场销售疲弱导致出清周期持续上行，截至8月，全国已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，市场库存压力或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，四季度新开工面积或难有明显改善，但因去年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，预计全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，规模降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。
图：施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
投资：受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，全国房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难改变，建筑工程投资预计仍将处于低位。另一方面，当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资趋于保守，今年以来土地出让金继续大幅下滑，或将拖累土地购置费修复，预计全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。
整体来看，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
文章来源为微信公众号“中指研究院”，智通财经编辑：刘璇。
9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。回顾今年以来房地产运行情况，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动成交同比基本持平；年中5.17政策带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果减弱，市场仍面临较大调整压力。近期中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，预计四季度市场销售将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素，预计短期市场整体仍将处于筑底阶段。
（1）市场供求：2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
（2）房价：2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。
（3）土地市场：2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资整体偏谨慎，重点城市央国企及地方国资拿地占比持续保持在75%左右。
（4）政策展望：为完成全年经济5%左右增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地，房地产政策预计将着力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策重要方向。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，促进更多新增需求进入市场；各地有望继续降低房贷利率、下调二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等，更多城市或将取消普宅标准，促进改善性住房需求释放。地方收储已建成未售新房的配套政策有望继续完善，进一步加速去库存；盘活存量土地的配套政策或已在路上。
（5）市场展望：9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但考虑到影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情，全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳预计将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。另外，今年四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
2024年三季度中国房地产市场形势总结
（一）成交规模：前三季度重点100城新房成交面积同比下降32%；二手房表现好于新房，前三季度重点30城二手房成交同比下降2%
全国：根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降20.4%、25.0%。
现房销售表现好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
注：9月为预估数据，下同。 数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
重点100城：前三季度新房市场整体活跃度较低，成交规模处近年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。据初步统计，2024年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2060万平方米，同比下降约32%，累计降幅较大。其中，一季度及二季度同比降幅分别为45%、26%，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，新房市场成交持续走弱，三季度重点100城新房成交面积环比下降约20%，同比下降约19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解；“金九”未能如约到来，根据初步统计，9月重点城市新房销售环比下降约12%，同比下降约33%。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅前三季度单城市月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
分梯队来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。一线城市度政策优化持续落地，叠加改善需求释放影响，前三季新建商品住宅成交面积维持一定规模，同比下降约25%，同比降幅最小；三季度成交面积同比下降约17%，较二季度收窄约7个百分点。二线代表城市前期政策已偏宽松，今年以来政策优化空间有限，叠加供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8个百分点。
图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
注：9月为预估数据。 数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
二手住宅方面，重点城市在“以价换量”及政策优化带动下，市场整体保持一定活跃度，6月以来重点城市成交套数同比保持增长，整体成交规模处相对高位。根据中指数据，2024年前三季度，重点30城二手住宅成交套数同比下降2%。其中，一季度成交套数同比下降约18%；二季度5.17新政落地后，市场情绪有所好转，同比基本持平；三季度，在“以价换量”带动下，二手房市场热度延续，重点30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交规模创近16个月新高。分梯队来看，三季度，一线城市中深圳二手住宅成交套数同比增长67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%；二线城市中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成都、苏州、西安、宁波、青岛等城市同比增幅均超10%。9月以来，受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，根据初步统计，9月重点30城二手住宅成交套数环比下降7%，但同比仍增长约5%。
表：北京2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
表：上海2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
注：红色底色为该总价段近两年单季最高值，括号内为同比数据。
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
从需求结构来看，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加，但二手房市场对新房市场的带动效应有所减弱，其新房市场仍依赖高端改善需求支撑，2024年1-8月，上海2000万以上新房成交套数同比增长63%，其中7-8月同比增长97%。此外，7-8月广州及多个二线城市高端改善新房成交同比不同程度增长，其中广州800万以上新房成交套数同比增长3%，成都、南京800万以上同比增长超50%，无锡500万以上同比增长73%。
（二）供求关系：前三季度重点50城批准上市面积同比下降35%，可售库存出清周期持续拉长，库存去化仍存压
全国：2024年1-8月，全国房屋新开工面积为4.9亿平方米，同比下降22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已连续6个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，全国房屋施工面积为70.9亿平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积为49.6亿平方米，同比下降12.6%。1-8月，全国房屋竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅前三季度月均批准上市面积走势
图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
注：9月为预估数据。数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
重点城市新增供应：新房供应规模持续走低，前三季度供应总量较去年同期下降明显。据初步统计，2024年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1083万平方米，同比下降约35%，供给端表现整体偏弱。三季度重点50城商品住宅月均批准上市面积环比下降约26%，同比下降约38%。具体来看，7、8月为传统营销淡季，多数房企推盘意愿不足，新房供应规模持续低位；9月市场供应并未如往年出现“金九”大幅放量情况，重点50城批准上市面积环比增长3%，同比下降超50%，同比降幅扩大。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
重点城市可售库存：可售库存小幅下行，但仍处高位水平，出清周期持续拉长。截至2024年8月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.35亿平米，较2023年末下降3.4%。出清周期方面，截至8月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月。其中，一线城市短期库存出清周期为15.4个月，主要受上海出清周期较短带动；二线代表城市出清周期为20.5个月，存在一定去化压力；三四线代表城市出清周期达33.4个月，去化压力较大。
图：全国不同口径商品住宅库存规模及出清周期
注：已开工未售库存=商品住宅累计新开工面积-商品住宅累计销售面积，自1998年开始累计。
已开工未售库存出清周期=已开工未售库存/当年商品住宅销售面积，2024年销售面积按同比进行估算。
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
全国已开工未售库存：随着新开工规模的持续缩量，全国住宅“已开工未售库存”规模逐渐下降，截至2024年8月，全国住宅“已开工未售库存”降至25.1亿平方米；但由于新房销售规模持续低位，出清周期逐渐延长，8月出清周期约为3.4年，市场去化压力较大。
综合来看，2024年前三季度，重点城市市场活跃度整体偏弱，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房市场表现仍较为低迷。二手房在“以价换量”带动下，市场仍保持一定活跃度，成交规模处于相对高位。短期来看，央行一系列支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效提振了市场信心，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变，市场能否企稳仍需房地产支持政策落地后进一步观察。
（三）价格水平：1-8月百城二手房价格累计下跌5.00%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.49%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
二手住宅方面，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%，跌幅较2023年同期扩大3.42个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手住宅价格底部调整态势未改，一季度百城二手住宅价格月度环比跌幅处在0.3%-0.6%范围内，下跌幅度与2023年四季度相当；二季度以来，二手住宅价格整体呈现加速下行态势，4月以来，百城二手住宅价格月度环比跌幅均处0.7%-0.8%之间，其中8月百城二手住宅均价为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌。
新建住宅方面，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-8月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，8月百城新建住宅均价为16461元/平方米，环比上涨0.11%，较7月收窄0.02个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
从涨跌城市个数看，2024年1-8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较7月增加7个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与7月持平，已连续15个月超90城。
（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。根据初步统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。
表：2024年前三季度全国300城住宅用地推出和成交规划建面同比变化(截至9月26日，下同)
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积。数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比上涨10.8%，二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。
表：部分城市2024年1-8月各类用地出让金（亿元）
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
土地出让金方面，根据中指数据，2024年1-8月全国土地出让金收入超30亿元的城市共97个（峰值2020年210个），其中75个城市出让金收入较过去5年同期峰值下降超50%。具体而言，3个城市跌幅超90%，45个跌幅在70%-90%之间，27个跌幅在50%-70%之间，13个跌幅在30-50%之间，6个跌幅在30%以内。另外，土地成交城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年1-9月，住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近60%。
流拍撤牌方面，根据中指数据，2024年前三季度，全国住宅用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，较去年同期上升7.0个百分点，其中，三季度全国住宅用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，较去年同期下降2.7个百分点，较二季度回落11.9个百分点。
土拍规则方面，三季度，为适应市场新变化，提高土地市场活力，重点城市针对土地拍卖规则继续进行一系列优化和调整。一是，取消土拍地价上限，如上海8月15日升级土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，最终价高者得；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。当前仅剩北京、深圳等少数城市部分区域仍保持宅地土拍最高限价政策。二是，多地相继调整容积率计算方式，提高实际得房率。7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，放宽阳台、露台计容规则；7月29日，昆明优化调整了25项指标，明确提出降容积率、降公摊等举措，同时鼓励建设第四代住宅。9月23日，青岛允许架空层和下沉空间不计入容积率，封闭阳台计入一半容积率。
另外，值得关注的是，部分城市通过收回闲置土地方式帮助房企改善土储结构，7月，福州鼓楼区洪山镇政府称华润福州斗池路地块已提出退地申请；8月，越秀发布公告表示政府出于公共利益收回白云区广龙路地块，9月越秀再宣布将广州市番禺区暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，两次合计获得120亿“应付票据”补偿，获得的地票将用于后续广州购地，此模式为解决土地库存问题提供了新思路。同时，9月24日，央行提出“支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持”。若收购房企存量土地能够得到更多专项债、再贷款支持，将有效改善房企现金流。
从22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。根据中指数据，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4个百分点。三季度，22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较去年同期回落4.5个百分点。具体城市来看，上海、杭州土拍维持一定热度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，其中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%，其中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价记录。成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极，成都三季度出让宅地23宗，9宗溢价，其中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%以下；合肥、福州出让10宗地左右，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%，51宗底价成交。
表：22城2022年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）
数据来源：中指数据CREIS 市场监测：https://www.cih-index.com/
拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据，2024年1-9月（截至9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿地主力。仅少部分城市民企拿地金额占比较高，如杭州近两年民企拿地占比均在高位，滨江、建杭、兴耀等本地民企持续拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金额占比达52%。
整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。
（五）开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降10.2%，降幅仍较大
图：2014年至2024年8月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现仍偏弱。2024年1-8月，全国房地产开发投资额为6.9万亿元，同比下降10.2%。其中，住宅开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。
图：全国房企到位资金同比增速及2024年1-8月各项资金来源同比增速对比
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
在房企融资环境持续改善、项目“白名单”深入推进带动下，1-8月房企到位资金同比降幅持续收窄，但整体降幅仍较大。2024年1-8月，房地产开发企业到位资金为7.0万亿元，同比下降20.2%，降幅较1-7月收窄1.1个百分点。其中，国内贷款为1.0万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-7月收窄1.2个百分点，占到位资金的比重为14.6%。自筹资金为2.5万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-7月收窄0.3个百分点，占比为36.0%。定金及预收款为2.1万亿元，同比下降30.2%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为30.1%。个人按揭贷款为9920亿元，同比下降35.8%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为14.2%。
2024年中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：四季度宏观增量政策预计将加快落地，房地产政策目标锚定促进市场“止跌回稳”
宏观经济方面，今年以来，我国经济整体保持平稳运行，但进入三季度，部分经济指标出现转弱现象，同时，当前外部环境仍复杂严峻，地缘冲突持续，单边主义抬头，叠加年末较高基数效应，四季度我国外贸形势预计也将承压，完成全年5%左右的经济增长目标压力较大。
7月，二十届三中全会为中长期改革指明了方向，7月30日中央政治局会议指出“宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。要加快专项债发行使用进度，用好超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设，更大力度推动大规模设备更新和大宗耐用消费品以旧换新”，随后监管部门加紧研究和储备增量政策。
9月美国启动降息，为我国货币政策调整打开更大的空间，9月24日，金融三部门联合召开新闻发布会，提出降准50BP、降息20BP等一揽子政策，释放更多流动性并降低融资成本，力促宏观经济平稳运行。9月25日，国务院发布《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，部署24条举措推动“就业优先”落到实处。
9月26日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，9月底研究经济工作的政治局会议并非惯例，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度。会议提出“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。”强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层‘三保’工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债...要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳…”，会议释放了更加积极务实的稳经济信号。
四季度，预计更多宏观增量政策将加力落实稳经济，一方面，9.24提及的各项金融政策将逐步落地（9月27日央行已落实降准0.5个百分点，并将公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%）；另一方面，财政政策有望明显加大力度，提高赤字规模，发行更大规模超长期特别国债等或将落地，财税体制改革加速推进，帮助地方政府化债、优化税收政策等增量政策亦是重点关注方向。
表：2024年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理
资料来源：中指研究院综合整理
房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。政策举措包括：
多措并举促进住房需求释放。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，预计调整后会带动LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于降低居民购房成本，促进住房需求释放，同时也有助于推动房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除个别核心城市外，预计各地短期内将陆续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求释放。第三，9.26中央政治局会议进一步强调“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，为北京、上海等核心城市优化楼市限购政策打开空间。
进一步加大去库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已建成未售商品房已经成为政府主推的去库存方式。9.24央行提出将3000亿元保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，有利于提升商业银行贷款规模，同时结合央行降息政策，有利于降低国企收储成本，有望加速推进收储进程。存量土地盘活方面，9.26政治局会议进一步强调“支持盘活存量闲置土地”，9.24央行指出在研究盘活存量土地的增量支持政策，有望进一步加速去库存进程。
缓解房企资金压力，大力保障项目交付。9.24央行提出，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底，一方面，对于拥有商业性房地产项目较多且经营稳健的房企，其偿债能力或将增强；另一方面，随着“金融16条”的延期，金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步展期，将有效缓解房企偿债压力。另外，9.26政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，未来“白名单”项目贷款投放力度有望进一步加大，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者购买新房的预期。
中长期改革方向来看，三中全会《决定》明确加快构建房地产发展新模式，租购并举，“保障+市场”住房体系建设，改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至9月25日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。 资料来源：中指研究院综合整理
地方政策层面，根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。限购方面，由于此前绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；另有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价。
除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费。
供给端来看，各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。其中，北京降低房企参拍门槛，同时将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2降低为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，其中20宗位于中心四区。8月上海发文优化“70/90”政策，提升中小套型面积标准，下调中小套型供应比例，以更好适应当下住房需求结构变化。
国企收储去库存方面，今年以来，超30城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但当前收储工作整体进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策给予支持。盘活存量土地方面，武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以“应付票据”形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅。
住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。
表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措
资料来源：中指研究院综合整理
整体来看，9月底金融部门一揽子支持政策发布，中央也较为罕见地在9月召开了经济工作主题的政治局会议，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标明确，预计四季度房地产政策将加快发力，多措并举改善房地产供求关系、全力支持“稳房价”。具体政策层面，会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，结合二季度以来房地产存量政策思路和未来可能的增量政策方向，以下几个政策方向值得关注：
1.核心城市限购优化节奏有望加快，发挥超大城市带动效应。北京、上海取消郊区限购或大幅缩短社保年限的可能性提升，此举可推动刚需加速入市，同时取消核心区大户型（如144平米以上）限购，可促进有资金实力且有住房需求的人群进入市场。其他城市有望全面取消限购。
2.降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等。各地预计将加快落实取消普宅认定标准、降低二套房房贷利率、降低公积金贷款利率。从全国层面下调契税税率、下调增值税免征年限等也存在一定预期。
3.加大购房补贴，带动市场增量需求释放，由“补砖头”转向“补人头”。如针对确需保障的人群，包括无房工薪家庭、多子女家庭等，给予更大力度购房补贴，促使这部分人群进入市场购房，切实解决基本保障问题。
4.严控增量及优化存量政策或将迎来改善。市场去库存阶段，严控供给有助于加快市场供求形成新的平衡，稳定房价预期。优化存量政策中重点关注地方政府收储卡点问题的解决进展，如允许以合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、引导更多低成本资金进入等。同时，盘活存量土地的配套政策也有望继续完善，未来更多资金若能进入市场，将加速闲置土地盘活利用，缓解房企资金压力。
另外，供给端政策中，完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，加快对房企预缴税费的清退等均存在预期。
（二）市场趋势：四季度市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善，预计全年新房销售规模或降至9.3亿平米左右
5.17新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。
图：历年全国新建商品房销售面积
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
销售：政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内市场信心有所提振，但由于居民收入和就业预期等中长期因素尚未彻底改变，市场观望情绪仍在。另外，随着二手房价格的持续下跌，二手房对新房市场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新房市场需求，也将对新房销售规模的修复造成拖累。今年四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现边际改善，同时随着基数回落，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，预计2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。
房价：目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。从积极因素来看，根据中指测算，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金成本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但目前二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价格或仍处“阴跌”阶段。二手房价格的持续下跌也直接影响新房价格预期；同时，二手房对新房需求的分流，也将加重部分房企打折促销的意愿，导致新房价格下行。综合各项因素来看，短期内房价仍有下跌压力。另外，目前国企收储商品房用作保障性住房过程中，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，考虑到当前中央对房地产“止跌回稳”的政策目标，这也需要地方政府以合理价格收储存量房，稳定房价预期。
图：全国房屋新开工面积、商品房销售面积及土地（住宅+商办用地）成交面积同比变化
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
开工：土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是最关键的领先指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模。同时，市场销售疲弱导致出清周期持续上行，截至8月，全国已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，市场库存压力或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，四季度新开工面积或难有明显改善，但因去年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，预计全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，规模降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。
图：施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
投资：受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，全国房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难改变，建筑工程投资预计仍将处于低位。另一方面，当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资趋于保守，今年以来土地出让金继续大幅下滑，或将拖累土地购置费修复，预计全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。
整体来看，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
文章来源为微信公众号“中指研究院”，智通财经编辑：刘璇。
