本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，原文标题：《是时候聊聊房价回暖的问题了》，题图来自：视觉中国
前阵子文章后台有一个留言，问我为什么没来写政策。
其实倒不是不愿意动笔，但是在开始思考之前我还是花了点时间，花时间在询问大家的反应。
我参加了一些非常私密的权贵聚会，互相聊聊此时的心态、对于未来的看法和判断。闲聊之间，大家几乎都是一个判断：
“这次不一样。”
“这次真的不一样。”
“虽然说不上具体的，但是这一次完全不一样。”
是的，对于他们来说，这三年来听到的政策利好已经不是第一次，但是这一次，他们感觉整体的状态和体感和过往完全不同，对于未来的信心和预判也明显乐观了很多，积极了很多。
今天就和大家聊聊为什么，以及对于未来的趋势，我们觉得又是如何。
我们极少聊宏观，但是既然聊到了，就非常重要。今天这篇文章里其实没有太多讨论房价的内容，但是如果看清楚整个格局，或许你也会有自己的判断。
一
这一次最重要的一个词其实就是：止跌回稳。
这个词我相信很多人都是第一次看到，对于我来说也是，入行十多年了，第一次听到这样的观点，而且是来自最高层级的判断。
而这个词最大的意义，不是其他，而是清晰。
是的，过去我们谈论房地产，总是会有比如帮助地产平稳发展之类的话术，这个是主旋律，过去这样的主旋律其实是模糊的，不同角色、不同角度、不同城市会有不同的解读。
而现在，明确表态是止跌回稳。
这个论述清晰地给当下的地产做了一个判断，表达出确实之前是在跌，但是现在不能跌了。
这个信号自上而下传递之后，我相信任何一个城市任何一个部门都会收到这个信号，后续的决策也都会集中性地往如何止跌这个角度去实施，这会成为核心目标。
一旦对房地产投下这样的心智和预期，很多对应的举措就会不一样。
二
而关于如何止跌，需要理解这个问题，首先要明白另一个关键问题：这三年的房地产震荡到现在，相比以前，最本质性的变化是什么？
本质上最重要的事情是完成了大量的债务清算的工作。
如果价格持续维持在高位，那么恒大这样的企业永远会告诉你没有资不抵债，那么背后的债务问题就永远不会解决。
这一次地产下跌，本质上就是以此出清这样的企业。
前阵子我忘了哪个官方机构对外宣布了这几年最大的一些结果，其中有一个是完成了恒大的破产清算。泡沫破灭，是要有一定的代价的。
而我们的债务清算相比于国外，本质上没有出现金融危机，有两个非常重要的前提：第一个是我们的金融系统都是国有体制，有能力消化一些风险；另一个很重要的前提其实就是这三年整体市场全面的房价下滑迫使地产债务出清。
这个过程的代价是，确实让庞大数量的个体居民的家庭资产因此得到了折损，这是很痛苦的过程。
这也是为什么这三年的重点从来都是保交房保项目而不是保房企，本质上就是要完成地产去泡沫的阶段，这件事到现在算是一个截点。
三
去泡沫和去债务看上去就是很普通的两个词，但背后其实是非常复杂的系统性问题。
推进过程中当然不是只是简单地让有问题的房企破产，更为重要的是，这三年在房地产体系内还有两件事情也在同时发生：
第一，是让幸存下来的房企完成转型。目前还在持续开发的主流房企，经过这三年转型后，目标都是集中且明显的。
首先不再以强调规模为主导，战略很明显地进行收缩，不论是城市布局还是开发数量都在压缩，从而把整个开发业务量降下来，整体的开发数量开始收缩。收缩必然会让投资更加精准，从而降低风险。
数量降下来当然也就伴随着社区品质和服务的提升，房地产行业的供给侧改革也顺应而生。
另外一个变化是主流房企完成了资产运营模块业务的搭建，从开发变成运营，这三年里，房企从过去的开发商变成了更多是运营商的角色。
第二，另一个更重要的变化就是银行。房地产的变化除了城市和房企，更为重要的角色就是银行了，银行角色不转变行业本身也不太会转变。
最近我们看到持续不断地利率下降，首付下降，本质就是在告诉银行：未来的银行不可能再依赖房贷作为自己的主营业务来发展了。
不知道各位对于这句话有没有感觉。
其实在漫长的20年时间里，大部分银行的营收都来自房贷，太过“优渥的投入产出比”也导致了银行失去了对于资本调动的能力。
等于钱全都放在房贷上，流不到其他地方去。
而从这一刻开始，银行面对全面低息的时代，已经从过去从房贷里赚钱补贴其他领域变成了从其他地方赚钱来支持更多的放贷。角色的变化也有助于整个金融系统的长效发展。
当然，这次会议也罕见地提到了一个关键词：严控增量。
这个词的背后，每个地方政府需要进行角色转型，依赖巨量的土地开发获得营收的方式在未来得不到支持。土地供应量不再得到支持，每个城市都需要思考未来的收入来源是什么。
这也是为什么现在有这样的表态。我们看到的美元降息可能只是一个窗口或者是契机，适合在这个阶段出台这样的政策。
但本质上还是因为整体房地产的债务出清以及房企、地方政府以及银行这三方重要身份完成了角色转变。
四
所以我们说房地产是一个庞大又复杂的赛道，庞大是因为开发总量的巨大，说复杂是因为牵扯的角色和环节很多。
这三年的时间，最大的进展是让环节上的每一个人都完成了角色的转变。
而这样的转变，背后的代价其实就是这三年房价的持续下滑。非常惨烈但也迫切需要。
好，这也是为什么今天和大家说，可以认真聊聊房价回升的问题。
因为从大局上来说，现在有了房价回升的基础。过去的房价提升，补贴的是开发企业和金融机构，这才导致积蓄了风险和泡沫，这也是过去几年房价不能涨的原因。
我们做个假设，如果过去三年的楼市又是暴涨，类似恒大的问题是不是永远解决不了？
而现在，当角色身份改变之后，如今在土地供应严控加上整体银行低息的背景下，他们已经不再是房地产的核心主角。
未来房价的回升，最大利好的是个体家庭，是对过去每一个咬牙坚持对冲周期的普通家庭住户的一次补贴。
这时候房价的回暖则是对他们有产一族最大的一次补偿和回馈，这就是我所说的有了回升的基础。
另外，这件事已经在股票市场发生了。
有个朋友和我开玩笑说，过去几天，一共五千支股票，四千多支在涨的画面已经多年没有见到了。
这样的股票市场普涨，本质上也是对普通个体的一次回馈和补贴。这应该成为未来经济的主旋律，让更多的家庭有收入有保障有信心。
只有个体有信心，消费的刺激，人口新增，经济发展等一系列问题才能迎刃而解。
这也是为什么我觉得现在是可以来认真判断楼市会不会回暖的一个重要关键点，现在好像也需要房地产市场表现出强势的一面了。
未来对于房产的激活一定会越来越多，个人家庭资产会在未来3年有一轮明显的回升。
五
当然，很多人会说：过去三年关于楼市的刺激政策一直都有，但是每次好像效果都不大，为什么这次就一定有结果？
其实我觉得我们现在已经不能用单一的维度来看一条政策，未来所有的政策其实就一个基调：出到你相信为止。
政策的工具箱是无穷尽的，只要愿意，整体的游戏规则都可以重新制定，一年的政策没用就出两年，两年还没有用就一直出下去。
核心就是出到你相信为止，出到止跌回稳为止。
这个态度和决心也是这次会议我感受到的最强大的力量。
六
房地产复杂是因为裹挟了很多因素，所以问题的产生以及问题的解决都需要花很长的时间。
作为一个普通个体，我们或许不需要知道里面的起承转合，但需要了解各个重要节点，以此来明白到底现在是什么样的时代。
但是，此时此刻的我依然没有百分百信心说房价一定会迎来反弹，不过我有一个自认为非常好的习惯，就是不确定的时候可以再看看。
等着房价真的肉眼可见地真实回暖了，我们再入手其实也不晚。
预判拐点本来就是很难的，但是看到周期来了之后选择相信周期则是容易的。
因为我们发现，不论哪个周期，都比我们想象的更为漫长。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊
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前阵子文章后台有一个留言，问我为什么没来写政策。
其实倒不是不愿意动笔，但是在开始思考之前我还是花了点时间，花时间在询问大家的反应。
我参加了一些非常私密的权贵聚会，互相聊聊此时的心态、对于未来的看法和判断。闲聊之间，大家几乎都是一个判断：
“这次不一样。”
“这次真的不一样。”
“虽然说不上具体的，但是这一次完全不一样。”
是的，对于他们来说，这三年来听到的政策利好已经不是第一次，但是这一次，他们感觉整体的状态和体感和过往完全不同，对于未来的信心和预判也明显乐观了很多，积极了很多。
今天就和大家聊聊为什么，以及对于未来的趋势，我们觉得又是如何。
我们极少聊宏观，但是既然聊到了，就非常重要。今天这篇文章里其实没有太多讨论房价的内容，但是如果看清楚整个格局，或许你也会有自己的判断。
一
这一次最重要的一个词其实就是：止跌回稳。
这个词我相信很多人都是第一次看到，对于我来说也是，入行十多年了，第一次听到这样的观点，而且是来自最高层级的判断。
而这个词最大的意义，不是其他，而是清晰。
是的，过去我们谈论房地产，总是会有比如帮助地产平稳发展之类的话术，这个是主旋律，过去这样的主旋律其实是模糊的，不同角色、不同角度、不同城市会有不同的解读。
而现在，明确表态是止跌回稳。
这个论述清晰地给当下的地产做了一个判断，表达出确实之前是在跌，但是现在不能跌了。
这个信号自上而下传递之后，我相信任何一个城市任何一个部门都会收到这个信号，后续的决策也都会集中性地往如何止跌这个角度去实施，这会成为核心目标。
一旦对房地产投下这样的心智和预期，很多对应的举措就会不一样。
二
而关于如何止跌，需要理解这个问题，首先要明白另一个关键问题：这三年的房地产震荡到现在，相比以前，最本质性的变化是什么？
本质上最重要的事情是完成了大量的债务清算的工作。
如果价格持续维持在高位，那么恒大这样的企业永远会告诉你没有资不抵债，那么背后的债务问题就永远不会解决。
这一次地产下跌，本质上就是以此出清这样的企业。
前阵子我忘了哪个官方机构对外宣布了这几年最大的一些结果，其中有一个是完成了恒大的破产清算。泡沫破灭，是要有一定的代价的。
而我们的债务清算相比于国外，本质上没有出现金融危机，有两个非常重要的前提：第一个是我们的金融系统都是国有体制，有能力消化一些风险；另一个很重要的前提其实就是这三年整体市场全面的房价下滑迫使地产债务出清。
这个过程的代价是，确实让庞大数量的个体居民的家庭资产因此得到了折损，这是很痛苦的过程。
这也是为什么这三年的重点从来都是保交房保项目而不是保房企，本质上就是要完成地产去泡沫的阶段，这件事到现在算是一个截点。
三
去泡沫和去债务看上去就是很普通的两个词，但背后其实是非常复杂的系统性问题。
推进过程中当然不是只是简单地让有问题的房企破产，更为重要的是，这三年在房地产体系内还有两件事情也在同时发生：
第一，是让幸存下来的房企完成转型。目前还在持续开发的主流房企，经过这三年转型后，目标都是集中且明显的。
首先不再以强调规模为主导，战略很明显地进行收缩，不论是城市布局还是开发数量都在压缩，从而把整个开发业务量降下来，整体的开发数量开始收缩。收缩必然会让投资更加精准，从而降低风险。
数量降下来当然也就伴随着社区品质和服务的提升，房地产行业的供给侧改革也顺应而生。
另外一个变化是主流房企完成了资产运营模块业务的搭建，从开发变成运营，这三年里，房企从过去的开发商变成了更多是运营商的角色。
第二，另一个更重要的变化就是银行。房地产的变化除了城市和房企，更为重要的角色就是银行了，银行角色不转变行业本身也不太会转变。
最近我们看到持续不断地利率下降，首付下降，本质就是在告诉银行：未来的银行不可能再依赖房贷作为自己的主营业务来发展了。
不知道各位对于这句话有没有感觉。
其实在漫长的20年时间里，大部分银行的营收都来自房贷，太过“优渥的投入产出比”也导致了银行失去了对于资本调动的能力。
等于钱全都放在房贷上，流不到其他地方去。
而从这一刻开始，银行面对全面低息的时代，已经从过去从房贷里赚钱补贴其他领域变成了从其他地方赚钱来支持更多的放贷。角色的变化也有助于整个金融系统的长效发展。
当然，这次会议也罕见地提到了一个关键词：严控增量。
这个词的背后，每个地方政府需要进行角色转型，依赖巨量的土地开发获得营收的方式在未来得不到支持。土地供应量不再得到支持，每个城市都需要思考未来的收入来源是什么。
这也是为什么现在有这样的表态。我们看到的美元降息可能只是一个窗口或者是契机，适合在这个阶段出台这样的政策。
但本质上还是因为整体房地产的债务出清以及房企、地方政府以及银行这三方重要身份完成了角色转变。
四
所以我们说房地产是一个庞大又复杂的赛道，庞大是因为开发总量的巨大，说复杂是因为牵扯的角色和环节很多。
这三年的时间，最大的进展是让环节上的每一个人都完成了角色的转变。
而这样的转变，背后的代价其实就是这三年房价的持续下滑。非常惨烈但也迫切需要。
好，这也是为什么今天和大家说，可以认真聊聊房价回升的问题。
因为从大局上来说，现在有了房价回升的基础。过去的房价提升，补贴的是开发企业和金融机构，这才导致积蓄了风险和泡沫，这也是过去几年房价不能涨的原因。
我们做个假设，如果过去三年的楼市又是暴涨，类似恒大的问题是不是永远解决不了？
而现在，当角色身份改变之后，如今在土地供应严控加上整体银行低息的背景下，他们已经不再是房地产的核心主角。
未来房价的回升，最大利好的是个体家庭，是对过去每一个咬牙坚持对冲周期的普通家庭住户的一次补贴。
这时候房价的回暖则是对他们有产一族最大的一次补偿和回馈，这就是我所说的有了回升的基础。
另外，这件事已经在股票市场发生了。
有个朋友和我开玩笑说，过去几天，一共五千支股票，四千多支在涨的画面已经多年没有见到了。
这样的股票市场普涨，本质上也是对普通个体的一次回馈和补贴。这应该成为未来经济的主旋律，让更多的家庭有收入有保障有信心。
只有个体有信心，消费的刺激，人口新增，经济发展等一系列问题才能迎刃而解。
这也是为什么我觉得现在是可以来认真判断楼市会不会回暖的一个重要关键点，现在好像也需要房地产市场表现出强势的一面了。
未来对于房产的激活一定会越来越多，个人家庭资产会在未来3年有一轮明显的回升。
五
当然，很多人会说：过去三年关于楼市的刺激政策一直都有，但是每次好像效果都不大，为什么这次就一定有结果？
其实我觉得我们现在已经不能用单一的维度来看一条政策，未来所有的政策其实就一个基调：出到你相信为止。
政策的工具箱是无穷尽的，只要愿意，整体的游戏规则都可以重新制定，一年的政策没用就出两年，两年还没有用就一直出下去。
核心就是出到你相信为止，出到止跌回稳为止。
这个态度和决心也是这次会议我感受到的最强大的力量。
六
房地产复杂是因为裹挟了很多因素，所以问题的产生以及问题的解决都需要花很长的时间。
作为一个普通个体，我们或许不需要知道里面的起承转合，但需要了解各个重要节点，以此来明白到底现在是什么样的时代。
但是，此时此刻的我依然没有百分百信心说房价一定会迎来反弹，不过我有一个自认为非常好的习惯，就是不确定的时候可以再看看。
等着房价真的肉眼可见地真实回暖了，我们再入手其实也不晚。
预判拐点本来就是很难的，但是看到周期来了之后选择相信周期则是容易的。
因为我们发现，不论哪个周期，都比我们想象的更为漫长。
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