在过去一个财年里，随着澳洲的典型房价惊人得 大涨了近7万澳元，澳洲已正式成为一个房价突破百万澳元的国家。

根据澳洲房地产协会（REIA）最新发布的数据，截至6月底，八大首府城市的综合 独立屋中位价已达到104.9万澳元。

REIA是首个表明全国中位价突破100万澳元大关 的主要数据提供商。相比之下，PropTrack的房价指数在八月估算的中位价为97.4 万澳元，而CoreLogic的数据显示，八大首府城市的综合中位价为99.7352万澳元。

然而，行业专家指出，虽然这一消息对业主而言是个好消息，但对于仍在希望购房 的人来说，这却是一个严峻的里程碑。

周五发布的《REIA市场事实报告》（REIA Market Facts Report）显示，过去财政 年度澳洲全国独立屋中位价上涨了超过6.8万澳元（7%），从2023年6月的98.05万 澳元突破了100万澳元大关。

长期以来，悉尼的超高房价一直影响着全国数据。

目前，悉尼一套典型的独立住宅 的售价为166.25万澳元，较上个财政年度的154.22万澳元上涨了7.8%。不过，推动全国房价上涨的最大因素是曾经可负担的城市，包括布里斯班，房价上 涨了14.1%，达到了88万澳元；珀斯更是猛增了26.7%，达到73.5万澳元；阿德莱德 也上涨了13.2%，达到了78.7万澳元。

霍巴特的涨幅较为温和，上涨了0.7%，达到了73.5万澳元，而达尔文的房价也小幅 增长了0.4%，至56.7万澳元。

墨尔本的独立屋中位价在此期间下降了3.5%，降至91.15万澳元，同时，作为全国 第二贵房地产市场的首都堪培拉也下降了3.1%，至94.5万澳元。

REIA主席Leanne Pilkington表示，从可负担性角度来看，全澳房价超过100万澳元并不是好事。

澳洲房地产买家代理协会（Real Estate Buyers Agents Association of Australia）主席Melinda Jennison表示，考虑到多年来房价的强劲增长，房价突 破100万澳元并不令人意外。即使墨尔本房价下降，这些数字仍然令人担忧。

墨尔本购房者的住房负担能力略有改善，并达到四年来最佳水平，但储蓄首付和偿还抵押贷款仍然是一个挑战。

周五发布的澳新银行/CoreLogic住房负担能力报告显示，截至2024年6月，墨尔本的住宅价值中位数已降至收入中位数的7.1倍。

这一比率已从2023年6月的7.2倍和2017年底8.2倍的峰值下降，当时正值持续的房地产繁荣结束。但以历史标准衡量，这一比例仍然很高，因为2001年住房成本仅为收入的5.1倍。

买家的情况出现温和改善之际，墨尔本的房地产市场今年陷入停滞。相对于潜在买家数量，房屋卖家数量的增加导致房屋价值下降。与此同时，工资一直在小幅上涨，这让潜在买家更有利。

CoreLogic澳洲研究主管欧文(Eliza Owen)表示，墨尔本的房价在2022年达到峰值，然后在利率开始上升时下跌，并且没有像其他大城市那样反弹。

她指出，国内移民疲软趋势减少了买家的数量，尽管维州在过去20年里建造的房屋数量比等其他州要多，达到110万套，而新州只有88.4万套。

在过去的一年里，墨尔本挂牌出售的房屋数量大约为10万套，但只有8.7万套售出。

“市场库存过剩压低了房价，因为买家可以要求降低要价，”欧文说。

她还表示，维州政府增加土地税也减少了投资者的需求。该州来自投资者的住房融资增长低于全国水平。

维州还需要采取更多措施来提高可负担性。

报告发现，墨尔本家庭仍然需要9.5年的中位数时间才能为墨尔本一套价格中位数住宅储蓄一笔首付。

与此同时，墨尔本家庭要花45.2%的收入才能偿还一笔抵押贷款。如果一个家庭将收入的30%以上用于住房成本，就被认为面临抵押贷款压力。

租房者同样面临压力，他们要将28.2%的收入来支付墨尔本一套住宅的中位数租金，高于一年前的26.1%。

欧文说，“如果你只是依靠周期性的市场低迷来改善人们的负担能力，那么你没有必要为最需要的人建造更多的可负担性住房。”

“价格下跌幅度最大的是墨尔本高端市场，在这个领域你可能不需要改善负担能力。”

“负担能力出现改善，但这还不足以大幅提高住房拥有率，或使真正需要住房的人更容易获得住房。改善负担能力并不是因为房价下跌和供需不匹配，而是源于一项经过深思熟虑的战略，即创造更多的社会保障性住房，并实施可持续地降低房价的住房政策。”

澳新银行经济学家邓克（Madeline Dunk）表示，今年墨尔本的劳动力市场表现强劲，人们的工作时间更长，这有助于提高潜在购房者的负担能力。

为了解决住房严重短缺的问题，悉尼一些市场的供应超过了需求。在个别地区，多达七分之一的房产正在出售。

来自SuburbData的数据显示，大部分供过于求的市场位于悉尼的边缘地区和中环郊区的高密度区域，尤其是在西北区和西区。

悉尼内南区有大量房产待售，如果房源继续上升，将出现供过于求的情况。

专家表示，这些地区的房屋数量相对于买家数量过多，这种不寻常的市场给购房者造成了两难境地。

住房供应的增加意味着买家有机会买到房产，而不像其他市场（住房短缺仍是常态）那样存在激烈的竞。但在这些供过于求的市场上买房也有一个很大的风险：买家可能会被困在自己的房子里好多年，因为他们可能会很难出售自己的房屋。

传统上，供过于求与房价下跌有关，这增加了在这些市场买房的人在未来几年需要卖房时亏损的可能性。

“供过于求是资本增长的敌人。它会阻止房价上涨，甚至会压低房价，” SuburbData分析师谢泼德（Jeremy Sheppard）说。他认为，在这些性价比更高的地区买房的潜在回报，需要与新买家被困在该市场的可能性进行权衡。

他表示，“如果你关心的只是栖身之所，这些市场可能是很不错的选择。这样一来，首置业者就有一些机会，因为购房竞争不那么激烈。问题是，如果你出于某种原因需要出售房产……除非你愿意亏本出售，否则你可能需要等待很多年，直到你能够收回成本。”

“在更极端的情况下，市场可能需要长达十年的时间才能消化过剩的住房供应，并使房价恢复正常。”

SuburbData数据显示，独立式住宅供应过剩最严重的地区包括西北郊区的Oakville、Box Hill、Rouse Hill、Marsden Park和Riverstone。

Oakville的供过于求最为严重，该地区目前有13.4%的住房库存待售。根据SuburbData的数据，从某种角度来看，市场上1%的库存通常表明供需平衡。

西南区也出现了独立屋供过于求的情况，包括Austral、LEppington和Catherine Field等郊区。

单元房供应过剩的郊区包括西北区的Schofields、Carlingford和Macquarie Park，以及Homebush和Parramatta之间的一系列郊区，如Mays Hill、Rhodes、 悉尼奥林匹克公园、Homebush、Merrylands和Parramatta CBD 其他公寓供过于求的地区是St Leonards、Mortlake和 Haymarket。

调查结构Washington Brown的最新房产调查，公布了澳洲十个房产价格年度上涨率高、租金收益率高的地区，其中西澳占了榜单的大部分。

在这些表现最佳的地区，房价涨幅均超过了20%，而且租金收益率和空置率也都高于平均水平。

Washington Brown公司的主管Tyron Hyde说：“在本期报告排名前50位的地区中，有48个地区的房价中位数在过去一年中出现了上涨，其中有30个地区的房价涨幅超过了10%。”

“排名前十地区的房价涨幅都远远超过了20%，而且租金收益也很高。”

在调查报告中，名列房价涨幅首位的是西澳的Hillman，在过去一年中房价上涨了40%。Hyde表示，这一涨幅反映了过去一年中西澳州府城市珀斯所遭受到的“巨大价格压力”。

排名第二的是新州鲜为人知的小镇Moree，房价同期增长了35%。Hyde将这一增长归因于附近澳洲最大的国家基础设施项目——耗资350亿澳元的内陆铁路线的建设。

Hyde还表示，在这些房产表现最佳的地区，还有一种推动价格上涨的情况是可负担性。他以南澳首府阿德莱德的Elizabeth East为例，那里因房价低廉、设施齐全且靠近主要就业中心而深受首次购房者和投资者的青睐。

房地产分析机构Hotspotting的总监Terry Ryder表示，该机构的《脉搏》报告还调查了房价上涨和租金收益率综合排名前十的地区，其中有五个地区也位列去年房价上涨表现最佳的地区名单。

“这五个地区中的第一个是珀斯的Armadale，在过去几年中，该地区吸引着投资者的浓厚兴趣。”

另一个地区是珀斯的Balga。Hyde表示，对于一年前或更久之前在那里买房的人来说，他们的收益巨大。

“过去一年，房价中位数上涨了25%，租金上涨了26%。对于房产投资者来说，没有比这更好的了。”Hyde说。

Hyde还特别提到了阿德莱德北部的Munno Para。他表示该地区是“购房者和投资者追逐经济适用房的目标”。

在过去一年里，那里的房价上涨了28%，房租中位数上涨了18%，空置率仅为0.4%。

房价增长和租金回报俱佳的地区还有Munno Para附近的Elizabeth East。Hyde表示，该地区也是深受 “首次购房者、预算有限的投资者以及租户”欢迎的地区。

第五个是位于西澳Bunbury地区的Withers。Ryder表示，去年该地区的租金上涨了21%，房价中位数上涨了30%。

他认为，该地区的房价中位数目前仍低于40万澳元，普通的租金收益率仍远高于7%，因此投资者很可能会继续在这一地区投入资金。

在过去一个财年里，随着澳洲的典型房价惊人得 大涨了近7万澳元，澳洲已正式成为一个房价突破百万澳元的国家。

根据澳洲房地产协会（REIA）最新发布的数据，截至6月底，八大首府城市的综合 独立屋中位价已达到104.9万澳元。

REIA是首个表明全国中位价突破100万澳元大关 的主要数据提供商。相比之下，PropTrack的房价指数在八月估算的中位价为97.4 万澳元，而CoreLogic的数据显示，八大首府城市的综合中位价为99.7352万澳元。

然而，行业专家指出，虽然这一消息对业主而言是个好消息，但对于仍在希望购房 的人来说，这却是一个严峻的里程碑。

周五发布的《REIA市场事实报告》（REIA Market Facts Report）显示，过去财政 年度澳洲全国独立屋中位价上涨了超过6.8万澳元（7%），从2023年6月的98.05万 澳元突破了100万澳元大关。

长期以来，悉尼的超高房价一直影响着全国数据。

目前，悉尼一套典型的独立住宅 的售价为166.25万澳元，较上个财政年度的154.22万澳元上涨了7.8%。不过，推动全国房价上涨的最大因素是曾经可负担的城市，包括布里斯班，房价上 涨了14.1%，达到了88万澳元；珀斯更是猛增了26.7%，达到73.5万澳元；阿德莱德 也上涨了13.2%，达到了78.7万澳元。

霍巴特的涨幅较为温和，上涨了0.7%，达到了73.5万澳元，而达尔文的房价也小幅 增长了0.4%，至56.7万澳元。

墨尔本的独立屋中位价在此期间下降了3.5%，降至91.15万澳元，同时，作为全国 第二贵房地产市场的首都堪培拉也下降了3.1%，至94.5万澳元。

REIA主席Leanne Pilkington表示，从可负担性角度来看，全澳房价超过100万澳元并不是好事。

澳洲房地产买家代理协会（Real Estate Buyers Agents Association of Australia）主席Melinda Jennison表示，考虑到多年来房价的强劲增长，房价突 破100万澳元并不令人意外。即使墨尔本房价下降，这些数字仍然令人担忧。

墨尔本购房者的住房负担能力略有改善，并达到四年来最佳水平，但储蓄首付和偿还抵押贷款仍然是一个挑战。

周五发布的澳新银行/CoreLogic住房负担能力报告显示，截至2024年6月，墨尔本的住宅价值中位数已降至收入中位数的7.1倍。

这一比率已从2023年6月的7.2倍和2017年底8.2倍的峰值下降，当时正值持续的房地产繁荣结束。但以历史标准衡量，这一比例仍然很高，因为2001年住房成本仅为收入的5.1倍。

买家的情况出现温和改善之际，墨尔本的房地产市场今年陷入停滞。相对于潜在买家数量，房屋卖家数量的增加导致房屋价值下降。与此同时，工资一直在小幅上涨，这让潜在买家更有利。

CoreLogic澳洲研究主管欧文(Eliza Owen)表示，墨尔本的房价在2022年达到峰值，然后在利率开始上升时下跌，并且没有像其他大城市那样反弹。

她指出，国内移民疲软趋势减少了买家的数量，尽管维州在过去20年里建造的房屋数量比等其他州要多，达到110万套，而新州只有88.4万套。

在过去的一年里，墨尔本挂牌出售的房屋数量大约为10万套，但只有8.7万套售出。

“市场库存过剩压低了房价，因为买家可以要求降低要价，”欧文说。

她还表示，维州政府增加土地税也减少了投资者的需求。该州来自投资者的住房融资增长低于全国水平。

维州还需要采取更多措施来提高可负担性。

报告发现，墨尔本家庭仍然需要9.5年的中位数时间才能为墨尔本一套价格中位数住宅储蓄一笔首付。

与此同时，墨尔本家庭要花45.2%的收入才能偿还一笔抵押贷款。如果一个家庭将收入的30%以上用于住房成本，就被认为面临抵押贷款压力。

租房者同样面临压力，他们要将28.2%的收入来支付墨尔本一套住宅的中位数租金，高于一年前的26.1%。

欧文说，“如果你只是依靠周期性的市场低迷来改善人们的负担能力，那么你没有必要为最需要的人建造更多的可负担性住房。”

“价格下跌幅度最大的是墨尔本高端市场，在这个领域你可能不需要改善负担能力。”

“负担能力出现改善，但这还不足以大幅提高住房拥有率，或使真正需要住房的人更容易获得住房。改善负担能力并不是因为房价下跌和供需不匹配，而是源于一项经过深思熟虑的战略，即创造更多的社会保障性住房，并实施可持续地降低房价的住房政策。”

澳新银行经济学家邓克（Madeline Dunk）表示，今年墨尔本的劳动力市场表现强劲，人们的工作时间更长，这有助于提高潜在购房者的负担能力。

为了解决住房严重短缺的问题，悉尼一些市场的供应超过了需求。在个别地区，多达七分之一的房产正在出售。

来自SuburbData的数据显示，大部分供过于求的市场位于悉尼的边缘地区和中环郊区的高密度区域，尤其是在西北区和西区。

悉尼内南区有大量房产待售，如果房源继续上升，将出现供过于求的情况。

专家表示，这些地区的房屋数量相对于买家数量过多，这种不寻常的市场给购房者造成了两难境地。

住房供应的增加意味着买家有机会买到房产，而不像其他市场（住房短缺仍是常态）那样存在激烈的竞。但在这些供过于求的市场上买房也有一个很大的风险：买家可能会被困在自己的房子里好多年，因为他们可能会很难出售自己的房屋。

传统上，供过于求与房价下跌有关，这增加了在这些市场买房的人在未来几年需要卖房时亏损的可能性。

“供过于求是资本增长的敌人。它会阻止房价上涨，甚至会压低房价，” SuburbData分析师谢泼德（Jeremy Sheppard）说。他认为，在这些性价比更高的地区买房的潜在回报，需要与新买家被困在该市场的可能性进行权衡。

他表示，“如果你关心的只是栖身之所，这些市场可能是很不错的选择。这样一来，首置业者就有一些机会，因为购房竞争不那么激烈。问题是，如果你出于某种原因需要出售房产……除非你愿意亏本出售，否则你可能需要等待很多年，直到你能够收回成本。”

“在更极端的情况下，市场可能需要长达十年的时间才能消化过剩的住房供应，并使房价恢复正常。”

SuburbData数据显示，独立式住宅供应过剩最严重的地区包括西北郊区的Oakville、Box Hill、Rouse Hill、Marsden Park和Riverstone。

Oakville的供过于求最为严重，该地区目前有13.4%的住房库存待售。根据SuburbData的数据，从某种角度来看，市场上1%的库存通常表明供需平衡。

西南区也出现了独立屋供过于求的情况，包括Austral、LEppington和Catherine Field等郊区。

单元房供应过剩的郊区包括西北区的Schofields、Carlingford和Macquarie Park，以及Homebush和Parramatta之间的一系列郊区，如Mays Hill、Rhodes、 悉尼奥林匹克公园、Homebush、Merrylands和Parramatta CBD 其他公寓供过于求的地区是St Leonards、Mortlake和 Haymarket。

调查结构Washington Brown的最新房产调查，公布了澳洲十个房产价格年度上涨率高、租金收益率高的地区，其中西澳占了榜单的大部分。

在这些表现最佳的地区，房价涨幅均超过了20%，而且租金收益率和空置率也都高于平均水平。

Washington Brown公司的主管Tyron Hyde说：“在本期报告排名前50位的地区中，有48个地区的房价中位数在过去一年中出现了上涨，其中有30个地区的房价涨幅超过了10%。”

“排名前十地区的房价涨幅都远远超过了20%，而且租金收益也很高。”

在调查报告中，名列房价涨幅首位的是西澳的Hillman，在过去一年中房价上涨了40%。Hyde表示，这一涨幅反映了过去一年中西澳州府城市珀斯所遭受到的“巨大价格压力”。

排名第二的是新州鲜为人知的小镇Moree，房价同期增长了35%。Hyde将这一增长归因于附近澳洲最大的国家基础设施项目——耗资350亿澳元的内陆铁路线的建设。

Hyde还表示，在这些房产表现最佳的地区，还有一种推动价格上涨的情况是可负担性。他以南澳首府阿德莱德的Elizabeth East为例，那里因房价低廉、设施齐全且靠近主要就业中心而深受首次购房者和投资者的青睐。

房地产分析机构Hotspotting的总监Terry Ryder表示，该机构的《脉搏》报告还调查了房价上涨和租金收益率综合排名前十的地区，其中有五个地区也位列去年房价上涨表现最佳的地区名单。

“这五个地区中的第一个是珀斯的Armadale，在过去几年中，该地区吸引着投资者的浓厚兴趣。”

另一个地区是珀斯的Balga。Hyde表示，对于一年前或更久之前在那里买房的人来说，他们的收益巨大。

“过去一年，房价中位数上涨了25%，租金上涨了26%。对于房产投资者来说，没有比这更好的了。”Hyde说。

Hyde还特别提到了阿德莱德北部的Munno Para。他表示该地区是“购房者和投资者追逐经济适用房的目标”。

在过去一年里，那里的房价上涨了28%，房租中位数上涨了18%，空置率仅为0.4%。

房价增长和租金回报俱佳的地区还有Munno Para附近的Elizabeth East。Hyde表示，该地区也是深受 “首次购房者、预算有限的投资者以及租户”欢迎的地区。

第五个是位于西澳Bunbury地区的Withers。Ryder表示，去年该地区的租金上涨了21%，房价中位数上涨了30%。

他认为，该地区的房价中位数目前仍低于40万澳元，普通的租金收益率仍远高于7%，因此投资者很可能会继续在这一地区投入资金。