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作者：余飞
01
全国首个，保交楼险来了
关于“房屋养老金”的讨论，仍方兴未艾，全国首个“保交楼险”、“稳价险”又来了。
推出这个险种的城市，不是一线也不是二线，而是一个普通的四线城市，湖南衡阳。
近日，衡阳市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》文件。
支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。
这句话拆解来分析。
第一，只是鼓励，没有强行要求。
第二，支持保险公司推出“保交楼险”和“稳价险”，购买方是开发商，也受益方是购房者。也就是，开发商出钱，购房者受益。
据时代财经分析，这是全国首个明文鼓励开发商购买“保交楼险”与“稳价险”的城市。
抛开能否落地执行不说，这两条险种，的确是站在普通民众的角度考虑问题，让购房者，购房无后顾之忧。
既没有买房拿不到房的担忧，也没有买房就亏损的担忧。
回到现实来说，如今的大环境下，保险公司要推出这两个险种，需要莫大的勇气，基本是用公司的全部财力去对赌未来。
如今房企出清仍不绝于耳，而全国房价下行正进入深水区，这会儿如果保险公司推出这两个险种，恐怕会亏得底儿朝天。
所以，这个想法是好的，但时机不对，本号认为，落地的概率，也即保险公司响应的概率，几乎为零。
02
现房销售才最实在
其实，想要实现保交楼，与其鼓励保险公司推出“保交楼险”，不如全面开展“现房销售”。
“保交楼险”的目的，也是为了督促开发商把建好的房子，交到购房者手中。“现房销售”，同样如此。
而后者还能省去一大笔保费，岂不更好。
最为关键的是，现房销售，已经成为了时代趋势。
在今年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》顶层文件中，也明确强调：
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
过去两年，媒体也在呼吁这事，地方城市也在开始执行。
比如去年2月份国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。
在这篇文章中，经济日报记者提出：
1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。
2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。
3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
4、现房销售有利于保护消费者权益。
以此来看，现房销售已经被管理层提上了日程。地方城市，也在推动。
2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：
自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
所以海南成功避开了2022年年中的那场楼市风波。
北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。
北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。
深圳去年在宝安新安宅地挂牌内容中，引入竞“现房销售建筑面积”。
而近日，深圳宝安推出的又一宗住宅用地，则明确要求全部实行现房销售。
从竞“现房销售面积”，到“全部实行现房销售”，可见形势与趋势转变之快，可见迫切之程度。
低迷的房地产行业，注定了大多数房企会被出清，如果不在土地出让环节中明确现房销售，风险全部给到了购房者，会让购房者更加没有信心，会引发更大的楼市风波。
而且，环顾国际，大多数国家都是预售与现房销售双轨并行。以美国来说，即便有完善的预售制度，其现房销售占比最高时也超过了60%，2021年也在30%左右。
而我们呢？
华泰证券发布于7月21日的研报显示，在过去三年里，现房占商品住宅销售面积的比重明显提升，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。
提升速度很快，但绝对占比依旧很低，上升空间非常大。
从预售制到现房销售，我们这么大一个国家，想要快速转变，需要时间。需要时间来扭转惯性。
所以，本号认为，在预售制占主要切换到现房销售占主要的模式过程中，除了大力推动现房销售外，还需要同步优化我们的预售制。
预售制是内地从香港引进。
但内地只学到了皮毛，没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼，但内地去年却爆发了楼市风波。
制图：城市财经；数据：衡阳市统计局
来源：湖南省统计局
长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。
产业羸弱、人口流失，让衡阳楼市在这轮调整最初，就开启了调整。
来源：衡阳市统计局
写在最后：最近在与一家机构合作，可以帮助内地居民办理香港身份。
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作者：余飞
01
全国首个，保交楼险来了
关于“房屋养老金”的讨论，仍方兴未艾，全国首个“保交楼险”、“稳价险”又来了。
推出这个险种的城市，不是一线也不是二线，而是一个普通的四线城市，湖南衡阳。
近日，衡阳市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》文件。
支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。
这句话拆解来分析。
第一，只是鼓励，没有强行要求。
第二，支持保险公司推出“保交楼险”和“稳价险”，购买方是开发商，也受益方是购房者。也就是，开发商出钱，购房者受益。
据时代财经分析，这是全国首个明文鼓励开发商购买“保交楼险”与“稳价险”的城市。
抛开能否落地执行不说，这两条险种，的确是站在普通民众的角度考虑问题，让购房者，购房无后顾之忧。
既没有买房拿不到房的担忧，也没有买房就亏损的担忧。
回到现实来说，如今的大环境下，保险公司要推出这两个险种，需要莫大的勇气，基本是用公司的全部财力去对赌未来。
如今房企出清仍不绝于耳，而全国房价下行正进入深水区，这会儿如果保险公司推出这两个险种，恐怕会亏得底儿朝天。
所以，这个想法是好的，但时机不对，本号认为，落地的概率，也即保险公司响应的概率，几乎为零。
02
现房销售才最实在
其实，想要实现保交楼，与其鼓励保险公司推出“保交楼险”，不如全面开展“现房销售”。
“保交楼险”的目的，也是为了督促开发商把建好的房子，交到购房者手中。“现房销售”，同样如此。
而后者还能省去一大笔保费，岂不更好。
最为关键的是，现房销售，已经成为了时代趋势。
在今年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》顶层文件中，也明确强调：
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
过去两年，媒体也在呼吁这事，地方城市也在开始执行。
比如去年2月份国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。
在这篇文章中，经济日报记者提出：
1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。
2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。
3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
4、现房销售有利于保护消费者权益。
以此来看，现房销售已经被管理层提上了日程。地方城市，也在推动。
2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：
自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
所以海南成功避开了2022年年中的那场楼市风波。
北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。
北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。
深圳去年在宝安新安宅地挂牌内容中，引入竞“现房销售建筑面积”。
而近日，深圳宝安推出的又一宗住宅用地，则明确要求全部实行现房销售。
从竞“现房销售面积”，到“全部实行现房销售”，可见形势与趋势转变之快，可见迫切之程度。
低迷的房地产行业，注定了大多数房企会被出清，如果不在土地出让环节中明确现房销售，风险全部给到了购房者，会让购房者更加没有信心，会引发更大的楼市风波。
而且，环顾国际，大多数国家都是预售与现房销售双轨并行。以美国来说，即便有完善的预售制度，其现房销售占比最高时也超过了60%，2021年也在30%左右。
而我们呢？
华泰证券发布于7月21日的研报显示，在过去三年里，现房占商品住宅销售面积的比重明显提升，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。
提升速度很快，但绝对占比依旧很低，上升空间非常大。
从预售制到现房销售，我们这么大一个国家，想要快速转变，需要时间。需要时间来扭转惯性。
所以，本号认为，在预售制占主要切换到现房销售占主要的模式过程中，除了大力推动现房销售外，还需要同步优化我们的预售制。
预售制是内地从香港引进。
但内地只学到了皮毛，没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼，但内地去年却爆发了楼市风波。
制图：城市财经；数据：衡阳市统计局
来源：湖南省统计局
长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。
产业羸弱、人口流失，让衡阳楼市在这轮调整最初，就开启了调整。
来源：衡阳市统计局
写在最后：最近在与一家机构合作，可以帮助内地居民办理香港身份。
