文：任泽平团队
导读
如能降低存量房贷利率，将大大减轻居民负担，提振市场信心，涉及38万亿房贷，很多居民背不动了。从善如流，回应民众呼声，善莫大焉。
2024年以来，存量与新增房贷利差继续扩大，居民提前还贷和被迫断贷现象增加，调降存量房贷利率呼声高涨。
2023年，第一轮存量房贷利率调降效果明显，但政策空间仍存。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。2024年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果。
2024年，存量房贷利率下调预期再起。2024年下半年工作会议中，中国人民银行提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。2024年8月以来，中国人民银行在公开采访中提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“研究储备增量政策举措”。诸多政策信号出现，再次引发了市场对存量房贷利率下调的关注。
存量房贷利率可能如何降？1）2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）本轮下调存量房贷利率幅度预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。3）全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。
建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。
正文
一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加
1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。
一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2024年8月，LPR从4.85%降低100个基点至3.85%。
另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。2024年“517新政”以来，各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。叠加年初以来，5年期及以上LPR累计下调35BP，新增房贷利率正式步入“3时代”，新旧房贷利差迅速扩大。以我国重点城市北京、上海、深圳为例。
上海：从2021年7月24日至2023年12月14日，上海的首套房贷下限始终是LPR+35BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出80个基点。
深圳：从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳的首套房贷利率下限始终是LPR+30BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出75个基点。
北京：从2019年10月8日至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限始终是LPR+55BP，比6.26新政后的最新利率下限要高出100个基点。
2、外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
二、下调存量房贷利率有何影响？
存量房贷利率下调直接利好居民端，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。
从居民角度看，存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。
根据《中国区域金融运行报告（2024）》，2023年存量房贷利率下调，每年为借款人减少利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。
假设本轮存量房贷利率降至最新发放房贷利率下限，部分城市存量利率调整幅度最多可能达到100bp。按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。
从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。
三、这一轮存量房贷利率可能如何降？
上一轮存量房贷利率下调不是终点，还有施策空间。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。一是，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，缺乏“自上至下”的准确调降幅度；二是，新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率的政策下限，对于房贷发放时利率加点较高的城市，下调空间更加有限；三是，2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82个bp。
1、调降幅度：预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。根据《中国区域运行报告2024》，2023年9月即上一轮存量房贷利率平均降幅约73个bp。但根据国家金融监管总局公布数据，2024年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，明显低于2023年二季度1.74%水平。预计本轮下调幅度将在60-80bp区间。
根据央行二季度金融机构贷款投向统计报告，2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.8万亿元。估算我国目前存量房贷总额约38万亿元，若存量房贷利率降低60BP-80BP将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿元-3040亿元。
2、调降方式：直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降。2023年9月，即上轮就是通过下调加点部分，将较高的利率作废，变更为新增房贷利率。另一种是“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，是否可跨行“转按揭”仍存不确定性、亟待具体方案出台。
3、调降范围：全面调降存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，同时试点二手房存量房贷利率下调。根据2008年调降存量房贷利率先例，商业银行在推出下调存量房贷利率细则时，针对所有贷款人全面下调可能性较小，调降政策可能向优质客户倾斜；而此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅涉及了首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。
4、调降时间：预计各大银行需要一段时间做出调整。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政后，部分银行2009年初才做出调整，在部分地区实行存量房贷优惠利率。从政策提出到落地仍需一段时间。
5、调降机构：个人房贷占比小、净息差较大的银行可能先试先行。房贷占比、净息差水平是影响银行降低存量房贷利率动力的两大因素。房贷占比越高，下调存量房贷利率对银行负面影响越大。净息差越小，调降存量房贷利率将进一步压缩净息差空间。
四、建议：阶梯式差异化调降，定向降准支持
银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。
对调降存量房贷利率的银行给予政策激励。下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。
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文：任泽平团队
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如能降低存量房贷利率，将大大减轻居民负担，提振市场信心，涉及38万亿房贷，很多居民背不动了。从善如流，回应民众呼声，善莫大焉。
2024年以来，存量与新增房贷利差继续扩大，居民提前还贷和被迫断贷现象增加，调降存量房贷利率呼声高涨。
2023年，第一轮存量房贷利率调降效果明显，但政策空间仍存。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。2024年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果。
2024年，存量房贷利率下调预期再起。2024年下半年工作会议中，中国人民银行提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。2024年8月以来，中国人民银行在公开采访中提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“研究储备增量政策举措”。诸多政策信号出现，再次引发了市场对存量房贷利率下调的关注。
存量房贷利率可能如何降？1）2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）本轮下调存量房贷利率幅度预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。3）全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。
建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。
正文
一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加
1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。
一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2024年8月，LPR从4.85%降低100个基点至3.85%。
另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。2024年“517新政”以来，各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。叠加年初以来，5年期及以上LPR累计下调35BP，新增房贷利率正式步入“3时代”，新旧房贷利差迅速扩大。以我国重点城市北京、上海、深圳为例。
上海：从2021年7月24日至2023年12月14日，上海的首套房贷下限始终是LPR+35BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出80个基点。
深圳：从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳的首套房贷利率下限始终是LPR+30BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出75个基点。
北京：从2019年10月8日至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限始终是LPR+55BP，比6.26新政后的最新利率下限要高出100个基点。
2、外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
二、下调存量房贷利率有何影响？
存量房贷利率下调直接利好居民端，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。
从居民角度看，存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。
根据《中国区域金融运行报告（2024）》，2023年存量房贷利率下调，每年为借款人减少利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。
假设本轮存量房贷利率降至最新发放房贷利率下限，部分城市存量利率调整幅度最多可能达到100bp。按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。
从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。
三、这一轮存量房贷利率可能如何降？
上一轮存量房贷利率下调不是终点，还有施策空间。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。一是，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，缺乏“自上至下”的准确调降幅度；二是，新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率的政策下限，对于房贷发放时利率加点较高的城市，下调空间更加有限；三是，2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82个bp。
1、调降幅度：预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。根据《中国区域运行报告2024》，2023年9月即上一轮存量房贷利率平均降幅约73个bp。但根据国家金融监管总局公布数据，2024年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，明显低于2023年二季度1.74%水平。预计本轮下调幅度将在60-80bp区间。
根据央行二季度金融机构贷款投向统计报告，2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.8万亿元。估算我国目前存量房贷总额约38万亿元，若存量房贷利率降低60BP-80BP将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿元-3040亿元。
2、调降方式：直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降。2023年9月，即上轮就是通过下调加点部分，将较高的利率作废，变更为新增房贷利率。另一种是“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，是否可跨行“转按揭”仍存不确定性、亟待具体方案出台。
3、调降范围：全面调降存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，同时试点二手房存量房贷利率下调。根据2008年调降存量房贷利率先例，商业银行在推出下调存量房贷利率细则时，针对所有贷款人全面下调可能性较小，调降政策可能向优质客户倾斜；而此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅涉及了首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。
4、调降时间：预计各大银行需要一段时间做出调整。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政后，部分银行2009年初才做出调整，在部分地区实行存量房贷优惠利率。从政策提出到落地仍需一段时间。
5、调降机构：个人房贷占比小、净息差较大的银行可能先试先行。房贷占比、净息差水平是影响银行降低存量房贷利率动力的两大因素。房贷占比越高，下调存量房贷利率对银行负面影响越大。净息差越小，调降存量房贷利率将进一步压缩净息差空间。
四、建议：阶梯式差异化调降，定向降准支持
银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。
对调降存量房贷利率的银行给予政策激励。下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。
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