贾康：房地产的未来新趋势

首席商业评论

3周前

虽然房地产并不属于虚拟经济，但是不可否认，它往往带上了比较强的金融属性，可以通过抵押房产取得贷款，因而房地产在财富管理方面有非常重要的意义，往往表现为迅速增值从而对接到融资炒作，容易出现人们关心的泡沫化问题，甚至在实际生活中，我们也领教过那种“炒房团式”的市场畸形。

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房地产业在国民经济中究竟扮演什么样的角色？

一、房地产业的概念与形态观察

在实际生活中，房地产大体可以分为四类：工业的，商业的，住宅的（实际上我们也可以看到某些被称为综合体或商住房，有跨越类别的特征，但是并不妨碍基本的分类），另外，政府行政、社会团体和国防等所需的房地产也会构成一大类。房地产业，是指以土地和建筑物为对象而进行的开发、建设、经营、管理，以及所派生的装修等形成的综合性产业。一般认为，它属于第三产业。它具有先导性、基础性、带动性，也具有风险性。在概念上，房地产业又被称为不动产业 / 物业——房和地在实际形态上具有整体性关联，不可能把它们分开，一个房子与其所占的地皮是分不开的。

在一般情况下，房地产业主要指有市场主体介入的房地产事务所形成的业界，在国民经济中它是基础产业，在中国实现现代化战略目标的历史进程中，它注定是支柱产业。因为随着工业化和城镇化、市场化、国际化，在经济起飞和升级发展中，这种基础性的产业是要支撑全局的。它在国民经济中的比重，也有比较长期的上升过程。改革开放初期，中国的房地产业跟城镇化水平相对应，在整个经济中的比重是相当低的，而这些年城镇化水平不断提高，房地产业在国民经济中所占的比重、在 GDP 中的比例，中国有学者测算，可能均超过 1/7。这种测算不是很精确，但是大类的产业在中国市场上可以分出几十类，而一个房地产业就占了将近 1/7 或者超过 1/7，它对于全局的分量是可想而知的；而且中国的城镇化还有一个相当长期的快速发展空间，当前的真实城镇化水平并不是常住人口城镇化率的 60% 多，而是没有水分的户籍人口城镇化率 44% 这个水平，我认为也就是 50%左右。比照国际经验，在中国的快速发展中，城镇化水平按照每年增加一个百分点，也还要再发展 20 年。

从按照国际一般经验总结的纳瑟姆曲线来看，中国的城镇化水平大概就是在中期快速发展阶段的中部。改革开放初期，我国的城镇化率只有 10% 多，后来增长到了 30%，进入加速期。加速期走到中间纳瑟姆曲线S 形曲线的中部位置，转入了减速期，但是加速期、减速期合在一起，形成整个快速发展阶段。在未来的十几年里，会有加速期转换为减速期的过程。然后当真实城镇化水平达到 70% 左右时，才会转入后面的稳定发展阶段或者速度上低而平的发展阶段。这是一般经验描述的一个大致曲线。

二、房地产业的重要性、复杂性及其挑战和风险

中国的现代化发展，实际上也是一个弥合二元经济的成长过程，房地产业的重要性，既表现在支撑全局，也表现在它牵动人心，容易积累矛盾，引发争议，因此如何打造健康发展长效机制，多年来成为热点和难点问题。这里面的风险和挑战，首先来自房地产的自然垄断性。中心区域，比如北上广深是最典型的一线中心区域，还有几十个省会城市，以及中国几百个城镇，都是相对于原来二元经济中另一元的乡村区域的中心区域，其建成区还将不断扩大，未来几十年还会有几亿人从农村转移到这些中心区域的城镇，成为市民。这个中心区域的地皮和上面的一些建筑物，谁占到了谁就自然垄断。自然垄断以后，从地理角度来说，中心区域一定是有限度地供应，总体来说跟不上需求的不断增长。

越来越多社会成员要去往中心区域成为市民，这个趋势在未来几十年都不会改变，总体上具有中心区房地产卖方市场趋势和特征。房地产在现实经济生活中，并不是有人所说的“虚拟经济”，它也属于实体经济。虚拟经济主要指金融票据和金融产品交易，它是以金融形态构成并与实体经济相区别的虚拟资本概念。虽然房地产并不属于虚拟经济，但是不可否认，它往往带上了比较强的金融属性，可以通过抵押房产取得贷款，因而房地产在财富管理方面有非常重要的意义，往往表现为迅速增值从而对接到融资炒作，容易出现人们关心的泡沫化问题，甚至在实际生活中，我们也领教过那种“炒房团式”的市场畸形。所以，比较狭义地讲实体经济（主要是谈制造业）的时候，是把房地产排除在外，甚至在某些语境里，把它称为“非实体经济”——我们可以区分广义的实体经济和狭义的实体经济。跟一般所称的制造业这样的实体经济相比，房地产业确实有不同之处，它容易引起和融资炒作合在一起的畸形过热的问题。

另外，房地产相关的风险，其实也来自它对于全社会是托底的，是保障“住有所居”的“权益—伦理型公共产品”供给——这是中国学者（我与合作者冯俏彬）首先提出的，相关的论文已经发表。按照传统经济学定义，住房当然是在使用价值和价值结合的形态上与私人产品高度一致的——它的效应是可分割的，它的受益是有竞争性的，但为什么它会对接到公共产品的概念上呢？就是在全社会发展过程中，有一种共识，就是弱势群体也得住有所居，这就使房地产变成了一个和公共产品概念打通的、过去学术上没有刻画清楚的产品类型，我们把它称为“权益—伦理型公共产品”（义务教育也属于这样一种类型）。这种给全社会住房供给托底的“住有所居”的保障，在现代社会中已成为一种硬约束，社会必须托起这个底。那么这就又带来了“双轨统筹”的复杂性。

说起来，房地产实际上有双轨，一个是保障轨，一个是市场轨。要托起保障轨，同时又不能排除发展社会主义市场经济，还要让房地产的市场轨能够充分健康地发展。所以，双轨统筹的复杂性，就带来实际生活中一系列的挑战：我们的行政手段和经济手段，治标与治本怎么结合好？若处理得不好，则实际表现出来的就是业界所说的“打摆子”“过山车式”的循环，一阵儿强调一定要把房价死死摁住，过了一阵儿又变成了要给予刺激，让房地产业回暖。政府在这样一个不良循环中压力是非常大的，老百姓更是有很多怨言，从经济社会生活这个视角来看，呈现了很多不和谐因素。上一轮“打摆子”，是 2016 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称“930 新政”）出台以后，将房价从峰顶硬压下来，但在新冠疫情基本得到控制以后，有不少的中心区域，地方政府不得已要放松房地产业的控制。上一轮往下压的过程基本完成了，差不多就是底部了，现在往上升，有的地方想松动一下，马上就被约谈，政府的姿态是控制一下，不要再上升得那么快。实际上对于市场本身的力量来说，仅靠这种行政手段改变不了周期的节奏与轮回，关键是怎么让它更健康地发展。

三、房地产健康发展长效机制的关键，是基础性制度建设

跟房地产相关的“基础性制度建设”的特征，体现着相关改革在深水区“啃硬骨头”的艰巨性。在 2016 年不得不实行“930新政”以后，2018 年中央经济工作会议给出了一个基本引导方针，即“构建房地产市场健康发展长效机制”，要依靠基础性制度建设来打造房地产健康发展长效机制。什么是基础性制度建设？学者中间有些探讨，目前官方还没有正面表述，但是这一指导思想是高屋建瓴的。我们认为这个基础性制度实际就是土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度的“啃硬骨头”的改革。在改革深水区，怎么做好这些“啃硬骨头”的事情？这是对整个社会的考验。所以房地产业既是支柱产业，又是敏感区域和矛盾集中的领域，中国往前要跨越“中等收入陷阱”，如何打造出房地产可持续健康发展的形势，是我们面对的历史性的考验。

四、相关的几个热点问题分析

第一，对社会上人们说了很多年的“土地财政”应怎么看？

其实放眼全世界，地方政府靠山吃山，靠水吃水，形成自己财源建设的机制，培养可用财力的来源，有共通性。比如，美国属于发达市场经济，它的地方政府就是靠自己的地皮吃饭，地方辖区的地皮结合不动产源源不断地每年提供财政贡献，就是美国住房保有环节年年都有的税收，即普遍征收的所谓财产税、不动产税。它难道不是土地财政吗？土地和房子是不可分离的。中国的土地财政是什么？恰恰不靠这种有比较常规、有大宗稳定特征的不动产保有环节上缴的现金流作为财政税收来源，中国主要是靠土地批租这个环节：土地一级开发的时候，在任的地方领导者要把钱拿走，在自己可预期的几年任期内要拼命出政绩——出政绩符合他以官员身份追求业绩而支持他的仕途升迁的行为模式，但必然带来的是短期行为：这一届把这一地皮批出去了，一管40 年到 70 年，后面可能还有十几届，从这块地皮上再按这个方式拿钱，一分钱也拿不到，但这跟本届无关，在短期内出政绩升官——这个短期行为从全社会来说，恰恰是不健康、不可持续的因素。那么怎么使地方政府行为短期化得到改变？这是很深刻的改革问题。

还可以从另一个视角进行分析，到底是地价决定房价，还是房价决定地价？我的基本看法是，要说到房，特别是住房的“房”，最终用途就是用来住，“房住不炒”说的就是这个事情。假定有公平竞争的价格形成机制，这个问题根本上就是开发商预期的未来把房子卖出去时可能的价格，决定着他在招拍挂这个环节上的地价，房价和地价的关系，说到底并不是实际生活中人们讨论的“是鸡生蛋还是蛋生鸡”的事情，想到住房最终用途，开发商拿地以后就是要把它变成市场上面对社会成员的商品卖出去，那么这个开发商拿地时挂出的那个价位，一定是他“在商言商”、做了大量的市场调研和按照自己竞争中的实力，愿意出的这个价。

但最后谁拿到了——我们可以探索所谓“限地价竞房价”，或者“限房价竞地价”的操作机制，这个机制起多大的作用，通过观察，我们分析，它可能有一定道理。比如说政府面对的社会压力大，这块地皮拍卖时封死地价，但是让开发商进来，最后出手的时候，大概房价是什么水平，价低者得。或者政府说把房价限死，最后一平方米就是两万元或者三万元封顶，不能再高了，那么看开发商现在谁愿意出更高一点儿的价格把地拿到手（未来房价已经在这个环节被限制住），这都是可以探讨的机制。但是这些机制，并不否定其本质是未来的房价决定招拍挂环节的地价。当然，我说的这个条件，是有公平竞争的价格形成机制。如果不是公平竞争，那就另说。我们可以设想：有人说如果政府控制了地价，房价就能应声而落，所以主张政府管住地价就解决问题了，然而政府不能只用行政手段来管控地价，也要让市场起作用。我们必须发展社会主义市场经济，房地产业不可能没有市场轨，如果地价已经被死死摁住了，开发商拿到地皮，开发的成品从市场轨上交易的结果看，卖给谁？还是会随行就市。那这不是政府帮着开发商获取暴利吗？那谁能拿到地皮？如果没有招拍挂竞争机制，只采取行政手段，那么拿地只能采用类似行政划拨的方式。那肯定是靠所谓设租寻租，一定会搞得乌烟瘴气。所以，这个事情是环环相扣的制度安排问题。

第二，房价上涨就是因为货币投放过多吗？

房价上涨的具体情况和货币供应量的变化有关，是货币供应量从总量上影响全局，它间接体现为全局之中的各个部分都会受到影响，其中有一块是房地产的需求——表现为市场上有支付能力的购买力的大小，与整个银根的松紧变化有关，所以货币供应量也会影响房价。但是在很长的时间内，由于中国中心区域的房地产的主要特征是卖方市场，必然表现为在中长期，房地产成交均价是一个上扬曲线。我认为没有什么力量能够根本改变这样一个上扬曲线，但中央所提出的房地产健康发展长效机制，能使这个曲线不那么陡峭，特别是价格不那么容易大起大落。从这个意义上来说，往往还不是因为货币供应量的过多造成了我们所说的房价上涨问题。货币供应量当然要合适，在总量银根松紧的控制中，房地产市场价格的变化和货币供应量总量之间是间接的关系，是在资源配置过程中有货币支付能力的主体寻找它自己认为最合宜的对象出手。因为在很多人看来，房地产是有稳步升值前景的，买来以后自住或者有机会出手做投资，都比别的投资方案更安全，很多人愿意把支付能力放在房地产这个对象上，因而不能简单地说把货币供应量控制住了，房地产市场的价位问题就解决了，不是这样的。

许多具体的市场交易门类的均价，更多是由供需关系和结构因素决定，而不是由货币供应总量决定的。比如我们观察电子产品，这些年电子产品总趋势是什么？是非常明显的降价，是它的供需关系造成了这种情况；汽车产业也是这样的，这些年从总体上来看，机动车的价格是往下走的（关税与进口车价的关系需另做专门分析），货币供应量再多，机动车价格的趋势也是往下走的。猪肉价格怎么样？2019—2020 年，猪肉价猛涨是什么原因？有人说养猪造成农业面源污染，几乎所有地方政府为出环保政绩把小养猪场和农户散养的猪都通通管控住，不许养了，存栏数、出栏数急剧下降，过了一个临界点，市场上猪肉价格猛升，这跟货币供应量有什么关系呢？没有关系。我们现在还可以设想一下：最稀缺的高端房地产假定是西湖边上的别墅（据说现在西湖边上没有任何地方可以再建别墅了，也就是只有有限的存量），这些别墅一定会成为全球关注杭州且考虑在西湖边上买别墅的顶级富豪争夺的对象，谁愿意出手转卖大家就竞价，别墅的价格和总体的货币供应量有什么直接的关系吗？没多大关系。

第三，我还要再简单说一下大家关心的房地产税。

我认为房地产税实施势在必行，当然要有一个立法过程，不能着急。这个房地产税到底想实现什么目标？我列了四条。首先，是有利于房地产业发展，遏制炒作，防止大起大落，减少房地产特别是住房这方面的空置。其次，房地产税有利于优化收入再分配，促成财产配置优化，而且会带来小户型供需上体现出来的比重提高，促成土地使用集约化。再次，房地产税是中国搞市场经济所必需的积极配套推进地方税体系建设与地方政府职能合理化相内洽的一个制度建设。最后，房地产税会从社区基层促进“公共参与”的法治化、民主化的制度发育。这四条都是房地产税追求的目标。综合在一起形成一个目标束，在实际生活中，一个都不能少。所以，很多学者不断提问，房地产税能够解决什么问题？我认为，要有利于解决所有相关的问题，如果能比较高水平地建立房地产税——住房保有环节的税收制度框架，那么它至少在上述四个方面会形成正面效应，是综合在一起发挥作用的。

第四，也就是我们一开始的切入点：房地产业扮演什么角色？

房地产业扮演着重要的角色，希望它更多地体现为一个正面的角色，客观上存在这个可能性，它是支柱产业，是我们整个全局不可缺少的、服务于中国式现代化的国民经济组成部分。但是它又关联着制度建设的主观作为，而这种制度建设在主观作为上是有可塑性的，考验认知水平和担当水平，落到改革创新的方面，就是改革水平高或低，是空谈改革，还是真的审时度势设计了可操作的高水平的改革方案。我前面所说的房地产业健康发展相关的制度建设是对我们的考验，当然首先是，对政府管理部门和决策机关而言，怎么真正在改革方面交出高水平答卷的一种考验，也是我们全社会成员一起参与，使中国的改革与现代化发展能够持续推进，从而发展为对全体国人的一种考验。