来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
01
最近公布的几串数字，又兜头给大家泼了盆冷水：
一串是7月的社融数据，其中新增居民中长期贷款为100亿，不仅跟楼市7月接近2000亿的成交额体感不符，总体贷款甚至首次出现负数；
另一串是7月份的全国城镇调查失业率——
5.2%，环比上涨了0.2个百分点，单拎不包含在校生的16-24岁青年劳动力失业率来看甚至达到了17.1%。
可见在就业和收入承压的大环境下，7月的大会和今年以来的第二次全面降息并没有扭转大家低迷的信心，依然是该还钱还钱，该提前还贷还贷。
好在楼市走到现在，大部分人的思维还是有转变的，已经从之前的“房地产不倒经济不可能起来”过渡到了现在的“必须让房地产先起来把经济稳住”。
因为现阶段让新增债务去驱动经济增长，去提升居民的就业和收入，就是最后的道路。
只不过现阶段大家也都默认减负债去杠杆，更不愿意去冒险一搏做吃到螃蟹的人，也才有楼市救不起来的错觉。
但我反而要提醒各位：
越是更多人选择不做的时候，你越去做，翻盘的机会才越大。
02
很多人在当下不信救市，无非是：看不见房价上涨的预期。
可实际上，不是只有看见房价上涨才叫救市，因为房价上涨是结果，而不是预期。
预期是什么？是在完成房价上涨这一目标前，市场上的供需两侧给出的反应。
比如去年，我们就是在需求端大力救市，那是不是每次一出来都会有一波明显的成交量回升，而所谓量在价先，这不就是完成上涨前的预期么？
再说今年，开始转移到供给端救市，包括收储、以旧换新、城中村旧改等，不也是在让市场供应的房子减少吗？
以上，你可以理解为，所有你在之前认为无效的救市动作，实际上都是在铺垫下一次有效周期的到来。
而从历史的经验来看，房地产差不多是每7年会经历1次大的牛熊周期，在这之前，又会有1-2年的回暖缓冲时间；
所以从20年到现在，如果26年会恢复牛市的话，今年下半年，就一定是回暖的节点。
当然，会有人质疑，前面也说了7月的数据出来大家的信心预期还没有得到扭转，如何就能实现回暖？
8月16号的国务院全体会议上，李强总理已经对接下来预期扭转的政策发力方向做了一个总结：
一个是提振内需，一个是稳就业。
关键在于如何做？
先说提振内需方面，比起刺激消费，先化债才是重点。
之前降存量房贷利率的呼声那么高，包括还贷的动作不停，不就是因为债务过高大家都忙着先还债么？
所以目前最确定的方向，要想大家从还债转去消费，就得先帮大家化债；
具体到楼市里，就是大家长牵头动员几十万亿人民币，将全国的烂尾楼都建成了交付给居民，让沉淀在里面的资金流动起来。
通过这个方式，地方的债务压力也会阶段性大幅减少，土地财政又可以起来一些，开发商项目的资金也可以回来一点。
但还有一点要大家注意的就是，如果你是在等着市场持续放出更低利率甚至到零利率再上车，实际上这个利率空间已经很有限。
因为只要房价泡沫出清到位，又有收储、限购松绑等去刺激需求端一次次完成成交量上涨，逐步扭转供需，那选择继续降息就是没必要的。
8月按兵不动的LPR已经说明了这个事实。
所以，你不如去看哪些一二线强市的房贷利率已经破了3字头，上面收储的资金目前又已经流向了哪里——
因为这些城市，房价和利率已经差不多到位，也就是能在年底的节点最快实现回暖的地方。
再说稳就业。
很现实地说，目前光靠货币刺激，已经托不起内需了。
所以化债之下，通过“借新还旧”解决当下市场的需求也是救市的重心。
还是那句话，要救就业和收入，就必然靠新增债务去驱动经济增长：
1方面，是鼓励借贷，最快的办法就是从房企入手，从“三根红线”变到“三道绿线”。
啥是“三道绿线”？
各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；
对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
简单总结一下就是进一步对房企的融资环境进行宽松，避免出现流动性危机。
1方面，是鼓励地方融资，像上半年乏力的收储、新基建和城市更新全部重拉到位，从中也进一步去扩大就业：
收储：收储范围目前已超60城，收储房源量也超过12万套
城市更新：多地住建局纷纷更名“住更局”，明确指出对21年以上房龄的老旧小区改造
新基建：刚出不久的新闻，未来几年，河内计划将投资146亿美元用于铁路建设
你可以理解为，2024年，属于运河时代的大基建要正式开启了。
而这也意味着，我们很可能会接到来自越南的铁路订单，外资，同样是我们的发力点。
而通过鼓励外资，我们又可以去大力地拉升属于我们的人民币资产景气周期，让整体的经济好转起来。
所以，这几年的大跌，到去年开始大力地救市，今年逐渐恢复到正常的市场，再通过提内需、稳就业的决定性临门一脚，就是在为最后完成一场波澜万丈的牛熊反转。
03
说回当下的机会。
实际上，前几年楼市好的时候，每一个漂亮的销售数据背后，都隐藏着一个无比的深坑。
特别是20-21年这段时间含泪追高的朋友应该会更清楚，有很多新房，未交付前就已经暴露出了巨大的质量问题。
这些问题，房价要还在涨也就算了，一开始跌了，各种维权事件也就都来了。
相反目前的市场越差，你作为买家才是越有优势的。
这也是为什么我跟大家说，不要在当下卖房，买房反而是更好的时机。
一方面，像这种高周转、高负债、高杠杆却又低成本的房子你很难再踩到。
毕竟现在开发商为了卖出去房，都会有意识地去卷品质；
且从去年提出“好房子”以来，可以说这在未来也将是个大趋势。
一方面，在当下，由售转租同样是一种被动收入的来源；
而且你要知道，在你卖不出去预期价格又不住的情况下，先把房子租出去增加人气，这会比你空置房子更能延缓你房子老化的速度，在未来行情回暖卖出的时候也会更有价格谈判的空间；
除非你说，你当下做置换，就是必须卖一才能腾出买一的资金，又或者实在亟需现金流救命，那是另外一回事。
不然我是更建议大家再等等，搏一下低买高卖的。
毕竟之前大部分的三四线小城都处于横盘状态，不涨不跌，也才会出现让大家错误地以为三四线的房产更保值的情况。
实际上房价下跌的大周期，并没有谁比谁更保值的说法，最后的结果也不可能会是人口和产业都不如一二线城市的三四线城市出现房价更抗跌的局面。
更何况，最新出炉的70城房价数据显示，三四线小城也出现了明显的跌幅。
——那么也就是说，大部分一二线城市的房价已经跌得差不多了，在这个时候去进行优化置换，是最合适的。
只不过很多人对于置换没有概念，也不知道哪些城市哪些房子才更具备保值性，这里也给大家提供一点思路：
去看你所在的城市有没有保障房收储的公告，又或者在不在以旧换新的城市名单中；
如果不在，那么接下来的楼市回暖，以及所谓的低成本套利买房，就将与你无关。
包括下半年来收储和以旧换新城市的扩围，也不仅仅只是简单的扩围，还关乎到人口、产业在这些城市的变迁，会去反映到大家所关注的就业和收入上，对我们产生影响。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
01
最近公布的几串数字，又兜头给大家泼了盆冷水：
一串是7月的社融数据，其中新增居民中长期贷款为100亿，不仅跟楼市7月接近2000亿的成交额体感不符，总体贷款甚至首次出现负数；
另一串是7月份的全国城镇调查失业率——
5.2%，环比上涨了0.2个百分点，单拎不包含在校生的16-24岁青年劳动力失业率来看甚至达到了17.1%。
可见在就业和收入承压的大环境下，7月的大会和今年以来的第二次全面降息并没有扭转大家低迷的信心，依然是该还钱还钱，该提前还贷还贷。
好在楼市走到现在，大部分人的思维还是有转变的，已经从之前的“房地产不倒经济不可能起来”过渡到了现在的“必须让房地产先起来把经济稳住”。
因为现阶段让新增债务去驱动经济增长，去提升居民的就业和收入，就是最后的道路。
只不过现阶段大家也都默认减负债去杠杆，更不愿意去冒险一搏做吃到螃蟹的人，也才有楼市救不起来的错觉。
但我反而要提醒各位：
越是更多人选择不做的时候，你越去做，翻盘的机会才越大。
02
很多人在当下不信救市，无非是：看不见房价上涨的预期。
可实际上，不是只有看见房价上涨才叫救市，因为房价上涨是结果，而不是预期。
预期是什么？是在完成房价上涨这一目标前，市场上的供需两侧给出的反应。
比如去年，我们就是在需求端大力救市，那是不是每次一出来都会有一波明显的成交量回升，而所谓量在价先，这不就是完成上涨前的预期么？
再说今年，开始转移到供给端救市，包括收储、以旧换新、城中村旧改等，不也是在让市场供应的房子减少吗？
以上，你可以理解为，所有你在之前认为无效的救市动作，实际上都是在铺垫下一次有效周期的到来。
而从历史的经验来看，房地产差不多是每7年会经历1次大的牛熊周期，在这之前，又会有1-2年的回暖缓冲时间；
所以从20年到现在，如果26年会恢复牛市的话，今年下半年，就一定是回暖的节点。
当然，会有人质疑，前面也说了7月的数据出来大家的信心预期还没有得到扭转，如何就能实现回暖？
8月16号的国务院全体会议上，李强总理已经对接下来预期扭转的政策发力方向做了一个总结：
一个是提振内需，一个是稳就业。
关键在于如何做？
先说提振内需方面，比起刺激消费，先化债才是重点。
之前降存量房贷利率的呼声那么高，包括还贷的动作不停，不就是因为债务过高大家都忙着先还债么？
所以目前最确定的方向，要想大家从还债转去消费，就得先帮大家化债；
具体到楼市里，就是大家长牵头动员几十万亿人民币，将全国的烂尾楼都建成了交付给居民，让沉淀在里面的资金流动起来。
通过这个方式，地方的债务压力也会阶段性大幅减少，土地财政又可以起来一些，开发商项目的资金也可以回来一点。
但还有一点要大家注意的就是，如果你是在等着市场持续放出更低利率甚至到零利率再上车，实际上这个利率空间已经很有限。
因为只要房价泡沫出清到位，又有收储、限购松绑等去刺激需求端一次次完成成交量上涨，逐步扭转供需，那选择继续降息就是没必要的。
8月按兵不动的LPR已经说明了这个事实。
所以，你不如去看哪些一二线强市的房贷利率已经破了3字头，上面收储的资金目前又已经流向了哪里——
因为这些城市，房价和利率已经差不多到位，也就是能在年底的节点最快实现回暖的地方。
再说稳就业。
很现实地说，目前光靠货币刺激，已经托不起内需了。
所以化债之下，通过“借新还旧”解决当下市场的需求也是救市的重心。
还是那句话，要救就业和收入，就必然靠新增债务去驱动经济增长：
1方面，是鼓励借贷，最快的办法就是从房企入手，从“三根红线”变到“三道绿线”。
啥是“三道绿线”？
各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；
对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
简单总结一下就是进一步对房企的融资环境进行宽松，避免出现流动性危机。
1方面，是鼓励地方融资，像上半年乏力的收储、新基建和城市更新全部重拉到位，从中也进一步去扩大就业：
收储：收储范围目前已超60城，收储房源量也超过12万套
城市更新：多地住建局纷纷更名“住更局”，明确指出对21年以上房龄的老旧小区改造
新基建：刚出不久的新闻，未来几年，河内计划将投资146亿美元用于铁路建设
你可以理解为，2024年，属于运河时代的大基建要正式开启了。
而这也意味着，我们很可能会接到来自越南的铁路订单，外资，同样是我们的发力点。
而通过鼓励外资，我们又可以去大力地拉升属于我们的人民币资产景气周期，让整体的经济好转起来。
所以，这几年的大跌，到去年开始大力地救市，今年逐渐恢复到正常的市场，再通过提内需、稳就业的决定性临门一脚，就是在为最后完成一场波澜万丈的牛熊反转。
03
说回当下的机会。
实际上，前几年楼市好的时候，每一个漂亮的销售数据背后，都隐藏着一个无比的深坑。
特别是20-21年这段时间含泪追高的朋友应该会更清楚，有很多新房，未交付前就已经暴露出了巨大的质量问题。
这些问题，房价要还在涨也就算了，一开始跌了，各种维权事件也就都来了。
相反目前的市场越差，你作为买家才是越有优势的。
这也是为什么我跟大家说，不要在当下卖房，买房反而是更好的时机。
一方面，像这种高周转、高负债、高杠杆却又低成本的房子你很难再踩到。
毕竟现在开发商为了卖出去房，都会有意识地去卷品质；
且从去年提出“好房子”以来，可以说这在未来也将是个大趋势。
一方面，在当下，由售转租同样是一种被动收入的来源；
而且你要知道，在你卖不出去预期价格又不住的情况下，先把房子租出去增加人气，这会比你空置房子更能延缓你房子老化的速度，在未来行情回暖卖出的时候也会更有价格谈判的空间；
除非你说，你当下做置换，就是必须卖一才能腾出买一的资金，又或者实在亟需现金流救命，那是另外一回事。
不然我是更建议大家再等等，搏一下低买高卖的。
毕竟之前大部分的三四线小城都处于横盘状态，不涨不跌，也才会出现让大家错误地以为三四线的房产更保值的情况。
实际上房价下跌的大周期，并没有谁比谁更保值的说法，最后的结果也不可能会是人口和产业都不如一二线城市的三四线城市出现房价更抗跌的局面。
更何况，最新出炉的70城房价数据显示，三四线小城也出现了明显的跌幅。
——那么也就是说，大部分一二线城市的房价已经跌得差不多了，在这个时候去进行优化置换，是最合适的。
只不过很多人对于置换没有概念，也不知道哪些城市哪些房子才更具备保值性，这里也给大家提供一点思路：
去看你所在的城市有没有保障房收储的公告，又或者在不在以旧换新的城市名单中；
如果不在，那么接下来的楼市回暖，以及所谓的低成本套利买房，就将与你无关。
包括下半年来收储和以旧换新城市的扩围，也不仅仅只是简单的扩围，还关乎到人口、产业在这些城市的变迁，会去反映到大家所关注的就业和收入上，对我们产生影响。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
