激增43%的法拍房，涌入大批刚需客

米宅

1个月前

一套套法拍房的背后，往往蕴含着无数个不为人知的心酸往事，房主也曾经满怀希望的住进来，精心打理维护，直到银行打来催收电话的那一天。

最近看到了两个买房案例，触目惊心，不敢细想。

一是苏先生在苏州工业园区的70平米小房子，2012年买下，总价80多万，首付30%，每月还贷三千多，一家人住了10年。

断供四个月之后，苏先生接到了银行的催带电话，2023年9月，房子被法院贴上通知书查封。

一家人住了十年的唯一房产，说没就没了。

苏先生在疫情爆发的前一年决定辞职创业，从月入过万的设计工程师变成了开公司的老板，与朋友一起创办一家五金进出口贸易公司。

遗憾的是公司运营一年后，处于基本失败的边缘，苏先生做了房产抵押经营贷，借款160万，每月还贷一万三千元。

后来随着疫情的全面爆发，2020上半年公司几乎没有收入，直到8月份被迫关闭公司。

（苏州园区核心板块湖西CBD 来源：百度地图）

贷款买房的同时供养孩子、家人，然后贷款开公司、创业，几乎都成了房贷断供者身上非常明显的一个注脚。

简单来说就是，各种开支持续增加，收入却不见增长，最后只能沦为借钱度日，从亲戚朋友到信用卡网贷，最终房子被法拍。

二是一位网友在宁波买了一套房，首付40万，贷款110万，月供6300元。

2023年5月断供，贷款还剩106万，两年总计还了15.24万，只有4万是本金，剩下12万都是利息。

断供半年他被银行起诉，法院判决查封房产和所有银行卡，还多了10万的罚息、财产保全等乱七八糟的费用。

房子是150万买的，结果到了法院受理评估只有120万，然后法拍又要打七折，结果是84万起拍。

这样一来一回，相当于这位网友陆续亏完了还款、首付，然后还是倒欠银行十几万。

对于中国人来说，房子不只是房子，更多的是婚姻、财产、债务、教育、养老的结合体。

更重要的是，对于普通人来说，房子是家的象征，是完整家庭最重要的载体。

上行周期里的房子涨价太快，导致大家形成了一致预期：

未来10年房子还会涨。

这种预期一直到了2022年之后才逐渐被祛魅、打破。

全国法拍房的挂牌总量，已经越来越多了。

中指院数据显示，2023年全国法拍房同比增加36.5%，住宅类法拍房增加43%，2024一季度后，住宅类法拍房挂牌量增速同比增长35%。

住宅类法拍房产生的原因很常见，包括但不限于：收入不够还贷、生意资金链断裂、房产资不抵债主动断供。

挂牌的法拍房数量越来越多了，但买的人却越来越少了。

中国2023年法院挂牌的住宅法拍房有38.9万套，成交的只有9.9万套，总价值1500亿人民币。

（来源：中指数据）

商业地产、商业公寓、工业厂房、土地和车库等非住宅类合计挂牌，更是高达79.6万套，创下历史新高，成交量却也只有14.9万套。

从区域来看，四川、广东、河南、重庆和江苏是法拍房挂拍数量最多的省份，而重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州和佛山，则是法拍房数量最多的城市。

房子被法拍只是上一任房主的结束，对于法院、银行和下一任买家来说，可能是一个新的开始。

在市场化竞争激烈的房地产行业里，有需求就会有服务提供。

庞大的法拍房衍生出了一系列专业服务机构，它们专门帮助客户寻找合适的法拍房，然后承担类似中介的职能，协助客户买房过户。

刚需买家大概从一两年前，就大举杀入法拍房，开始捡漏。

以上海为例，五六年前绝大部分法拍房客户都是以投资客为主，当时上海法拍房并不限购。

手握数百上千万的外地买房客完全可以通过这种方式捡漏，其中差价轻轻松松达到上百万。

然而最近两年法拍房一个最重要的趋势变化为：

刚需买家大幅提升，超过60%的客户买房自住，或者是为了孩子教育。

性价比高、总价不高、带学区、刚需友好，除了交房、过户、拿钥匙等一系列手续话费时间较多，法拍已经快成当下市场最具性价比的房子了。

根据纬房研究院、国信达数据联合发布的《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》显示，全国平均成交折扣率在79.66%左右。

（来源：《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》）

如果有人对你说：

有这样一个合法途径，能买到一套市场价格7-8折的学区房，你愿意吗？

北京、上海、广州、深圳四个一线的住宅法拍房平均成交折扣率分别为：

83.96%、82.68%、75.06%和86.23%。

要注意的是，这个价格是在市面上二手房价基础上，再打七八折的价格，而这一轮房价下降过后，很多一线城市的老破小二手房，本身价格已经接近近三年冰点。

因此买法拍房的客户更有底气说出：尽管房价一直都在跌，但距离法拍成交价还差得远。

另一方，市场上频频出现的法拍豪宅，也是永不枯竭的流量话题。

2024年4月9日下午2点10分，上海长宁区的一套豪宅以1.28亿元成交，溢价率33.59%，楼面均价21.34万元一平米。

这场法拍有超过2.2万次围观，经历1904轮激烈竞价才最终落锤。

只有3名顶级富豪参与这场法拍，争夺这套独栋别墅，建筑面积600.31平米，起拍价9584.99万元，相当于法院评估价的8.5折。

（夏都花园法拍来源：阿里法拍）

这个小区是夏都花园，位于上海西郊板块，是传统的富人豪宅区，地段非常稀缺，小区绿化率70%，整体风格为法式花园别墅。

夏都花园本来是很多跨国公司CEO租房的隐秘社区，安居客平台上层有一套招租的别墅，月租金15万元，二手豪宅中介也曾经挂出1.6亿的超高价。

在这之前，2024年3月29日，上海陆家嘴核心区，成交了一套434平米的汤臣一品豪宅，成交总价1.184亿，单价为27.3万一平米。

以这个价格买下汤臣一品绝对算得上捡漏，目前贝壳找房上只有一套挂牌，挂牌1.4亿，单价32.3326万一平米。

（来源：贝壳找房）

外行看热闹，内行看门道。

总价上千万、数千万和上亿的豪宅只是用来博眼球的，真正买房还得看200到500万总价的刚需产品。

法拍房需要上海购房资格，挡住了一批投资客，理论上更适合刚需买家。

购买一套法拍房，核心风险点在于：

1、房屋债权、产权、户口情况未知
2、价格难以预测，成交价可能高出起拍价很多
3、首付比例、资金、贷款、税费方案需要专业辅助
4、拍下后的腾退和交房是否顺利
5、从法拍变成二手后的交易是否正常

我们与上海本地的一些专业法拍团队交流后，发现一个有趣的现象：

不同城市的法院和法官，区别很大，上海的法官更愿意帮助买家进行法拍房的清场与交付。

而其他一些城市的法院、法官，如果不负责房子的清场交付，就可能变成新闻头条：

张先生花了三四百万，法拍房买了、钱也付了，等了几个月几年都住不进去。

一句话总结，富贵险中求，法拍房需要专业人士的辅助，在很多城市已经形成了一条完整的产业链。

这里面坑很多，成功买到房捡到漏之后价格也确实很便宜。

买房这件事本身，正在变得越来越理性。

或许，我们在买新房、二手房和法拍房的时候，更应该直面那个灵魂拷问：

我到底需要一套怎样的房子？

最简洁的答案是：

一个温暖的小家。

（来源：pixabay）

一套套法拍房的背后，往往蕴含着无数个不为人知的心酸往事，房主也曾经满怀希望的住进来，精心打理维护，直到银行打来催收电话的那一天。

他们唯一的愿望可能是：

下一任房主，同样能好好对待这套房子。

一套套法拍房的背后，往往蕴含着无数个不为人知的心酸往事，房主也曾经满怀希望的住进来，精心打理维护，直到银行打来催收电话的那一天。

最近看到了两个买房案例，触目惊心，不敢细想。

一是苏先生在苏州工业园区的70平米小房子，2012年买下，总价80多万，首付30%，每月还贷三千多，一家人住了10年。

断供四个月之后，苏先生接到了银行的催带电话，2023年9月，房子被法院贴上通知书查封。

一家人住了十年的唯一房产，说没就没了。

苏先生在疫情爆发的前一年决定辞职创业，从月入过万的设计工程师变成了开公司的老板，与朋友一起创办一家五金进出口贸易公司。

遗憾的是公司运营一年后，处于基本失败的边缘，苏先生做了房产抵押经营贷，借款160万，每月还贷一万三千元。

后来随着疫情的全面爆发，2020上半年公司几乎没有收入，直到8月份被迫关闭公司。

（苏州园区核心板块湖西CBD 来源：百度地图）

贷款买房的同时供养孩子、家人，然后贷款开公司、创业，几乎都成了房贷断供者身上非常明显的一个注脚。

简单来说就是，各种开支持续增加，收入却不见增长，最后只能沦为借钱度日，从亲戚朋友到信用卡网贷，最终房子被法拍。

二是一位网友在宁波买了一套房，首付40万，贷款110万，月供6300元。

2023年5月断供，贷款还剩106万，两年总计还了15.24万，只有4万是本金，剩下12万都是利息。

断供半年他被银行起诉，法院判决查封房产和所有银行卡，还多了10万的罚息、财产保全等乱七八糟的费用。

房子是150万买的，结果到了法院受理评估只有120万，然后法拍又要打七折，结果是84万起拍。

这样一来一回，相当于这位网友陆续亏完了还款、首付，然后还是倒欠银行十几万。

对于中国人来说，房子不只是房子，更多的是婚姻、财产、债务、教育、养老的结合体。

更重要的是，对于普通人来说，房子是家的象征，是完整家庭最重要的载体。

上行周期里的房子涨价太快，导致大家形成了一致预期：

未来10年房子还会涨。

这种预期一直到了2022年之后才逐渐被祛魅、打破。

全国法拍房的挂牌总量，已经越来越多了。

中指院数据显示，2023年全国法拍房同比增加36.5%，住宅类法拍房增加43%，2024一季度后，住宅类法拍房挂牌量增速同比增长35%。

住宅类法拍房产生的原因很常见，包括但不限于：收入不够还贷、生意资金链断裂、房产资不抵债主动断供。

挂牌的法拍房数量越来越多了，但买的人却越来越少了。

中国2023年法院挂牌的住宅法拍房有38.9万套，成交的只有9.9万套，总价值1500亿人民币。

（来源：中指数据）

商业地产、商业公寓、工业厂房、土地和车库等非住宅类合计挂牌，更是高达79.6万套，创下历史新高，成交量却也只有14.9万套。

房子被法拍只是上一任房主的结束，对于法院、银行和下一任买家来说，可能是一个新的开始。

在市场化竞争激烈的房地产行业里，有需求就会有服务提供。

庞大的法拍房衍生出了一系列专业服务机构，它们专门帮助客户寻找合适的法拍房，然后承担类似中介的职能，协助客户买房过户。

刚需买家大概从一两年前，就大举杀入法拍房，开始捡漏。

以上海为例，五六年前绝大部分法拍房客户都是以投资客为主，当时上海法拍房并不限购。

手握数百上千万的外地买房客完全可以通过这种方式捡漏，其中差价轻轻松松达到上百万。

然而最近两年法拍房一个最重要的趋势变化为：

刚需买家大幅提升，超过60%的客户买房自住，或者是为了孩子教育。

性价比高、总价不高、带学区、刚需友好，除了交房、过户、拿钥匙等一系列手续话费时间较多，法拍已经快成当下市场最具性价比的房子了。

根据纬房研究院、国信达数据联合发布的《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》显示，全国平均成交折扣率在79.66%左右。

（来源：《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》）

如果有人对你说：

有这样一个合法途径，能买到一套市场价格7-8折的学区房，你愿意吗？

北京、上海、广州、深圳四个一线的住宅法拍房平均成交折扣率分别为：

83.96%、82.68%、75.06%和86.23%。

因此买法拍房的客户更有底气说出：尽管房价一直都在跌，但距离法拍成交价还差得远。

另一方，市场上频频出现的法拍豪宅，也是永不枯竭的流量话题。

2024年4月9日下午2点10分，上海长宁区的一套豪宅以1.28亿元成交，溢价率33.59%，楼面均价21.34万元一平米。

这场法拍有超过2.2万次围观，经历1904轮激烈竞价才最终落锤。

只有3名顶级富豪参与这场法拍，争夺这套独栋别墅，建筑面积600.31平米，起拍价9584.99万元，相当于法院评估价的8.5折。

（夏都花园法拍来源：阿里法拍）

这个小区是夏都花园，位于上海西郊板块，是传统的富人豪宅区，地段非常稀缺，小区绿化率70%，整体风格为法式花园别墅。

夏都花园本来是很多跨国公司CEO租房的隐秘社区，安居客平台上层有一套招租的别墅，月租金15万元，二手豪宅中介也曾经挂出1.6亿的超高价。

在这之前，2024年3月29日，上海陆家嘴核心区，成交了一套434平米的汤臣一品豪宅，成交总价1.184亿，单价为27.3万一平米。

以这个价格买下汤臣一品绝对算得上捡漏，目前贝壳找房上只有一套挂牌，挂牌1.4亿，单价32.3326万一平米。

（来源：贝壳找房）

外行看热闹，内行看门道。

总价上千万、数千万和上亿的豪宅只是用来博眼球的，真正买房还得看200到500万总价的刚需产品。

法拍房需要上海购房资格，挡住了一批投资客，理论上更适合刚需买家。

购买一套法拍房，核心风险点在于：

1、房屋债权、产权、户口情况未知
2、价格难以预测，成交价可能高出起拍价很多
3、首付比例、资金、贷款、税费方案需要专业辅助
4、拍下后的腾退和交房是否顺利
5、从法拍变成二手后的交易是否正常

我们与上海本地的一些专业法拍团队交流后，发现一个有趣的现象：

不同城市的法院和法官，区别很大，上海的法官更愿意帮助买家进行法拍房的清场与交付。

而其他一些城市的法院、法官，如果不负责房子的清场交付，就可能变成新闻头条：

张先生花了三四百万，法拍房买了、钱也付了，等了几个月几年都住不进去。

一句话总结，富贵险中求，法拍房需要专业人士的辅助，在很多城市已经形成了一条完整的产业链。

这里面坑很多，成功买到房捡到漏之后价格也确实很便宜。

买房这件事本身，正在变得越来越理性。

或许，我们在买新房、二手房和法拍房的时候，更应该直面那个灵魂拷问：

我到底需要一套怎样的房子？

最简洁的答案是：

一个温暖的小家。

（来源：pixabay）

一套套法拍房的背后，往往蕴含着无数个不为人知的心酸往事，房主也曾经满怀希望的住进来，精心打理维护，直到银行打来催收电话的那一天。

他们唯一的愿望可能是：

下一任房主，同样能好好对待这套房子。

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