半价房来了

去年拉开的第二轮房改，终于落地见成效了。

最近多地的配售型保障房开始启动意向登记，这也让保障房到底需要什么条件申请，价格如何，开始水落石出。

当然，各地申请条件不一，定价不一，目前我们还只能了解到已经开启意向登记的昆明、西安、福州三座城市的情况。

福州差不多是最早推出配售型保障房的城市。

2024年4月份，福州推出了首个配售型保障房项目双龙新居。

谁有资格申请：

第一，必须是户籍家庭。

第二，收入和住房困难户籍家庭。在六城区范围内人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。

第三，普通工薪群体。具有我市六城区城镇户籍，在六城区稳定工作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社会保险或个人所得税满6个月的普通工薪收入家庭。

该项目的定价是，均价预估约为5200-5400元/平方米（含简装）。项目周边的商品房价格在1万元左右，相当于周边商品房价格的一半。

昆明方面，6月24日昆明官方账号“昆明发布”公布了详情。

昆明的配售型保障房申请条件是：

昆明市城镇户籍工薪收入群体；城市需要引进的人才等群体。对人才群体的申购不设户口限制。申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为主申购人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。

而且，已经申请过房改房、经济适用房、等政策性住房的家庭，想要申请配售型保障房，得退出原政策性住房才可以。

此外，昆明要求，如果申请通过又放弃的，一年内不得再次申请。如果申请通过并签订合同后，主动放弃的，则五年内不等申请。若有重犯，终身不得申请。

价格方面：

据昆明此前发布的配售型保障房政策征求意见，昆明配售型保障性住房的价格，将综合土地划拨价格、建安成本，并控制利润在5%以内来预估售价。首批次配售型保障性住房价格预计约6000元-7000元/平方米。

相比于昆明、福州，西安的申请条件更严格。

西安最近推出了2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。

申请条件为落户需要满三年，多了年限要求。且要求本市无房，并低于特定收入标准。

定价标准是，以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。

02

比预料的价格要高

尽管目前已经推出配售型保障房项目的城市，价格相比于商品房低得多，都是五折左右，但比预期还是要高。

按照去年8月份国务院审议通过的“14号文件”指示，定价机制是保本微利：

14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

03

双轨制时代已经到来

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的产权年限一般为99年，到期后要还给政府，极少数一部分政府会按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

所以，中国开启了住房双轨制，效仿新加坡。

不过，和预想的可能存在较大偏差，因为全国房价进入了调整深水区，而且调整周期还不知何时结束。

此时如果大规模推动保障房入市，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

而且，随着商品房价格不断回归，保障房的价格优势也会逐渐缩小，形成一个不良竞争。

所以，如何稳定、健康推进房地产双轨制建设，是个大考验。

半价房来了

去年拉开的第二轮房改，终于落地见成效了。

最近多地的配售型保障房开始启动意向登记，这也让保障房到底需要什么条件申请，价格如何，开始水落石出。

当然，各地申请条件不一，定价不一，目前我们还只能了解到已经开启意向登记的昆明、西安、福州三座城市的情况。

福州差不多是最早推出配售型保障房的城市。

2024年4月份，福州推出了首个配售型保障房项目双龙新居。

谁有资格申请：

第一，必须是户籍家庭。

第二，收入和住房困难户籍家庭。在六城区范围内人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。

第三，普通工薪群体。具有我市六城区城镇户籍，在六城区稳定工作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社会保险或个人所得税满6个月的普通工薪收入家庭。

该项目的定价是，均价预估约为5200-5400元/平方米（含简装）。项目周边的商品房价格在1万元左右，相当于周边商品房价格的一半。

昆明方面，6月24日昆明官方账号“昆明发布”公布了详情。

昆明的配售型保障房申请条件是：

昆明市城镇户籍工薪收入群体；城市需要引进的人才等群体。对人才群体的申购不设户口限制。申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为主申购人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。

而且，已经申请过房改房、经济适用房、等政策性住房的家庭，想要申请配售型保障房，得退出原政策性住房才可以。

此外，昆明要求，如果申请通过又放弃的，一年内不得再次申请。如果申请通过并签订合同后，主动放弃的，则五年内不等申请。若有重犯，终身不得申请。

价格方面：

据昆明此前发布的配售型保障房政策征求意见，昆明配售型保障性住房的价格，将综合土地划拨价格、建安成本，并控制利润在5%以内来预估售价。首批次配售型保障性住房价格预计约6000元-7000元/平方米。

相比于昆明、福州，西安的申请条件更严格。

西安最近推出了2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。

申请条件为落户需要满三年，多了年限要求。且要求本市无房，并低于特定收入标准。

定价标准是，以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。

02

比预料的价格要高

尽管目前已经推出配售型保障房项目的城市，价格相比于商品房低得多，都是五折左右，但比预期还是要高。

按照去年8月份国务院审议通过的“14号文件”指示，定价机制是保本微利：

14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

03

双轨制时代已经到来

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的产权年限一般为99年，到期后要还给政府，极少数一部分政府会按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

所以，中国开启了住房双轨制，效仿新加坡。

不过，和预想的可能存在较大偏差，因为全国房价进入了调整深水区，而且调整周期还不知何时结束。

此时如果大规模推动保障房入市，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

而且，随着商品房价格不断回归，保障房的价格优势也会逐渐缩小，形成一个不良竞争。

所以，如何稳定、健康推进房地产双轨制建设，是个大考验。