昨天央行公布了5月份金融数据：
新增人民币贷款9500亿元，市场预期10178亿元，前值7300亿元；
社会融资规模20692亿元，市场预期19508亿元，前值-720亿元；
M2同比7.0%，市场预期7.1%，前值7.2%；
M1同比-4.2%，前值-1.4%；M0同比11.7%。
M1和M2，都是史上最低。
M1 是指狭义货币，主要包括流通中的现金（M0）和企事业单位的活期存款；M2 是广义货币，包括现金、活期存款、定期存款和储蓄存款等。
当然，数据发布前，央妈也通过多种渠道打了预防针，总体意思是，当前我国货币总量已经足够多，货币信贷高增速难以持续，信贷需求已出现“换挡”。未来政策调控方向会更加注重盘活存量资金，提高资金使用效率。
在打击资金空转、叫停银行手工补息的背景下，部分不规范的企业存款也在同比减少，这使得近期M1余额有所下降。
不过，叫停银行手工补息、GDP 考核不看存贷款规模，主要影响对公存贷款，解释不了5月份居民贷款需求依旧偏弱。
去年2023年5月的居民新增贷款的是3672亿，其中房贷是1684亿，去年的数据已经惨不忍睹了。再看看今年2024年5月，居民新增贷款是757亿，其中房贷514亿，是2009年以来的最低值。
从3672亿降至757亿元，同比狂跌近80%，房贷从1684 亿降至 514 亿，大跌近 70%，而且去年5月还没放开认房认贷
居民贷款主要是消费贷款和住房按揭贷款，我们先看房贷。
今年前5个月，百强房企全口径销售额1.54万亿元，累计同比下滑46%，较前4个月的跌幅有所收窄，不过 5 月份环比 4 月份小幅增长。
尽管5.17 新政首付比例降低、房贷利率降低，大家依旧不太愿意贷款买房，而且还在不遗余力的提前还贷。（参见文章房贷提前还款潮又来了！存量房贷利率会再下降吗？）
政策使人兴奋，数据让人冷静。
提前还贷潮再次来袭的本质是，无风险收益率与存量房贷利率差距越来越大。比如，目前30年国债利率为 2.57%，而存量房贷利率普遍在4%以上。50年国债利率2.53%，和30年期的形成倒挂。要是存大银行，最长期限5年期定存利率普遍也就2%，因此，提前还贷的性价比很高。
目前楼市总体还是量升价跌，这买涨不买跌的投资逻辑下，房价没企稳，成交量就不会有效回升。
不谈刚需自住部分，观察投资性购房部分的房价止跌均衡点，可能要看租金收益率了。就如目前的A股，当大市预期不好的时候，分红率高的红利股，成为资金追逐的对象。
华创证券结合低风险理财收益率、公积金贷款和商业贷款利率，测算后认为，一线城市上海租金收益率底部或在1.78-1.93%，强二线城市成都、杭州等地租金收益率的底部可能在2.03%-2.2%，三四线城市惠州、宜宾、阜阳等地租金收益率底部可能在3.03%-3.54%。当这些城市的租金收益率高于相应区域时，房价有望走向筑底过程。
大家可以看看当地的租金收益率处于什么样的水平。
再看消费贷款。
今年以来，明显感觉贷款中介的电话多了很多。实际上，银行的消费贷款利率也不断走低，一些优质客户的无抵押、无担保贷款利率已经跌破3%，到了“2”字开头，不过大家的贷款意愿也依然不高。
有银行职员表示，这两个月在柜台办理了几百个业务，大部分都是去存款的，几乎没有人找他办理过贷款。
由于对失业的担忧，行业前景的悲观，很多人的收入预期变差，理念上趋向保守，“非必要不消费”，并降低中长期融资需求，更倾向存款而不是贷款。
另一方面，我国的人口结构变化也促使社会总体风险偏走低。2023年我国人口已经连续两年负增长，65岁及以上老年人口占比升至15.4%，老年人普遍消费欲望降低，投资趋于保守，更多选择低风险存款和理财。老龄化、少子化、不婚化三大趋势加速到来。
在居民没有加杠杆意愿，甚至提前还贷、主动去杠杆的情况下，要么靠中央加杠杆来对冲。要么继续下调贷款利率，让居民的负债成本大幅降低，提振消费和投资意愿。
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新增人民币贷款9500亿元，市场预期10178亿元，前值7300亿元；
社会融资规模20692亿元，市场预期19508亿元，前值-720亿元；
M2同比7.0%，市场预期7.1%，前值7.2%；
M1同比-4.2%，前值-1.4%；M0同比11.7%。
M1和M2，都是史上最低。
M1 是指狭义货币，主要包括流通中的现金（M0）和企事业单位的活期存款；M2 是广义货币，包括现金、活期存款、定期存款和储蓄存款等。
当然，数据发布前，央妈也通过多种渠道打了预防针，总体意思是，当前我国货币总量已经足够多，货币信贷高增速难以持续，信贷需求已出现“换挡”。未来政策调控方向会更加注重盘活存量资金，提高资金使用效率。
在打击资金空转、叫停银行手工补息的背景下，部分不规范的企业存款也在同比减少，这使得近期M1余额有所下降。
不过，叫停银行手工补息、GDP 考核不看存贷款规模，主要影响对公存贷款，解释不了5月份居民贷款需求依旧偏弱。
去年2023年5月的居民新增贷款的是3672亿，其中房贷是1684亿，去年的数据已经惨不忍睹了。再看看今年2024年5月，居民新增贷款是757亿，其中房贷514亿，是2009年以来的最低值。
从3672亿降至757亿元，同比狂跌近80%，房贷从1684 亿降至 514 亿，大跌近 70%，而且去年5月还没放开认房认贷
居民贷款主要是消费贷款和住房按揭贷款，我们先看房贷。
今年前5个月，百强房企全口径销售额1.54万亿元，累计同比下滑46%，较前4个月的跌幅有所收窄，不过 5 月份环比 4 月份小幅增长。
尽管5.17 新政首付比例降低、房贷利率降低，大家依旧不太愿意贷款买房，而且还在不遗余力的提前还贷。（参见文章房贷提前还款潮又来了！存量房贷利率会再下降吗？）
政策使人兴奋，数据让人冷静。
提前还贷潮再次来袭的本质是，无风险收益率与存量房贷利率差距越来越大。比如，目前30年国债利率为 2.57%，而存量房贷利率普遍在4%以上。50年国债利率2.53%，和30年期的形成倒挂。要是存大银行，最长期限5年期定存利率普遍也就2%，因此，提前还贷的性价比很高。
目前楼市总体还是量升价跌，这买涨不买跌的投资逻辑下，房价没企稳，成交量就不会有效回升。
不谈刚需自住部分，观察投资性购房部分的房价止跌均衡点，可能要看租金收益率了。就如目前的A股，当大市预期不好的时候，分红率高的红利股，成为资金追逐的对象。
华创证券结合低风险理财收益率、公积金贷款和商业贷款利率，测算后认为，一线城市上海租金收益率底部或在1.78-1.93%，强二线城市成都、杭州等地租金收益率的底部可能在2.03%-2.2%，三四线城市惠州、宜宾、阜阳等地租金收益率底部可能在3.03%-3.54%。当这些城市的租金收益率高于相应区域时，房价有望走向筑底过程。
大家可以看看当地的租金收益率处于什么样的水平。
再看消费贷款。
今年以来，明显感觉贷款中介的电话多了很多。实际上，银行的消费贷款利率也不断走低，一些优质客户的无抵押、无担保贷款利率已经跌破3%，到了“2”字开头，不过大家的贷款意愿也依然不高。
有银行职员表示，这两个月在柜台办理了几百个业务，大部分都是去存款的，几乎没有人找他办理过贷款。
由于对失业的担忧，行业前景的悲观，很多人的收入预期变差，理念上趋向保守，“非必要不消费”，并降低中长期融资需求，更倾向存款而不是贷款。
另一方面，我国的人口结构变化也促使社会总体风险偏走低。2023年我国人口已经连续两年负增长，65岁及以上老年人口占比升至15.4%，老年人普遍消费欲望降低，投资趋于保守，更多选择低风险存款和理财。老龄化、少子化、不婚化三大趋势加速到来。
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